［摘要］隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的興起與完善，物業(yè)管理行業(yè)在短短20年時(shí)間里取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步與發(fā)展。與此相比，物業(yè)管理公司在財(cái)務(wù)管理工作的開展上卻顯得相對(duì)滯后，在制度建設(shè)、人員配備以及會(huì)計(jì)工作的具體組織實(shí)施中存在著許多亟待解決的問題，為了進(jìn)一步促進(jìn)我國(guó)物業(yè)管理公司的發(fā)展，有必要針對(duì)這些問題做一些有益的探討。

　　［關(guān)鍵詞］物業(yè)公司；財(cái)務(wù)管理；企業(yè)融資

　　物業(yè)管理公司有其獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)模式與服務(wù)對(duì)象，物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)管理工作要遵循財(cái)務(wù)管理的基本原則，使公司財(cái)務(wù)管理目標(biāo)符合公司經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的要求。在具體工作過程中要體現(xiàn)其特有的一些要求和方法，結(jié)合行業(yè)特征和公司實(shí)際情況制定財(cái)務(wù)管理的具體措施。

　　一、物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理工作的現(xiàn)狀分析

　　（一）會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作不夠完善

　　會(huì)計(jì)核算工作是對(duì)單位財(cái)務(wù)管理活動(dòng)實(shí)際實(shí)施效果的度量，是開展整個(gè)財(cái)務(wù)管理工作的基礎(chǔ)工作，當(dāng)前物業(yè)管理公司會(huì)計(jì)核算工作存在的問題嚴(yán)重制約了財(cái)務(wù)管理的順利開展，主要表現(xiàn)在一下方面：

　　1.物業(yè)管理公司缺乏即統(tǒng)一又適用的會(huì)計(jì)核算體系

　　物業(yè)管理屬于一個(gè)新興的行業(yè)，在過去行業(yè)會(huì)計(jì)制度時(shí)期沒有關(guān)于物業(yè)管理的相關(guān)會(huì)計(jì)制度，導(dǎo)致物業(yè)管理公司在會(huì)計(jì)核算工作中沒法吸取行業(yè)會(huì)計(jì)制度的經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度又過于寬泛，是一種指導(dǎo)性的規(guī)章制度。物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)狀況決定了其財(cái)務(wù)管理工作在會(huì)計(jì)核算上的特征，由于物業(yè)管理的對(duì)象具有多樣化的特征，會(huì)計(jì)的明細(xì)科目設(shè)置上具有很高的靈活性，導(dǎo)致科目設(shè)置比較混亂。在具體的會(huì)計(jì)工作中，公司財(cái)務(wù)受財(cái)務(wù)主管人員自身行業(yè)背景影響較大，以前從事建筑行業(yè)會(huì)計(jì)與先前從事工業(yè)企業(yè)會(huì)計(jì)的財(cái)務(wù)人員在單位賬簿設(shè)置與業(yè)務(wù)處理上就存在著顯著的差別，這種既不統(tǒng)一又缺乏適用性的規(guī)章制度降低了物業(yè)管理公司會(huì)計(jì)信息的可比性。

　　2.多數(shù)物業(yè)管理公司缺乏行之有效的內(nèi)部控制制度

　　內(nèi)部控制制度是企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的重要內(nèi)容，是企業(yè)從內(nèi)部實(shí)施的一種自我監(jiān)督和完善措施。物業(yè)管理公司的內(nèi)部控制很不完善，究其原因，一方面是領(lǐng)導(dǎo)不重視。物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)規(guī)模一般不大，業(yè)務(wù)活動(dòng)涉及的金額一般較小，但是業(yè)務(wù)量卻很大，例如有關(guān)水電費(fèi)、環(huán)境維護(hù)費(fèi)用的收取等工作。部分領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為公司的業(yè)務(wù)活動(dòng)非常簡(jiǎn)單，沒必要專門設(shè)置內(nèi)部控制部門和機(jī)構(gòu)；另一方面，在物業(yè)管理公司缺少有內(nèi)部控制管理工作經(jīng)驗(yàn)的財(cái)務(wù)人員，內(nèi)部控制管理在我國(guó)企業(yè)中的推廣和應(yīng)用時(shí)間還不長(zhǎng)，并且以大型單位為主，在一些中小企業(yè)中還沒有建立起真正意義上的內(nèi)部控制體系，物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)人員往往也并未真正全面的學(xué)習(xí)和應(yīng)用過內(nèi)部控制的相關(guān)理論和方法。

　　3.物業(yè)管理公司會(huì)計(jì)從業(yè)人員的素質(zhì)有待提高

　　客觀性、真實(shí)性是會(huì)計(jì)核算的基本特征，也是會(huì)計(jì)人員在會(huì)計(jì)核算過程中必須秉承的基本原則。從物業(yè)管理公司的實(shí)際情況看，公司領(lǐng)導(dǎo)在人事安排上的用人唯親，不以會(huì)計(jì)人員的職業(yè)道德素質(zhì)和專業(yè)知識(shí)為標(biāo)準(zhǔn)，而以方便自己對(duì)財(cái)務(wù)人員的控制為依據(jù)選拔會(huì)計(jì)人員。在單位職務(wù)設(shè)置上也不盡合理，不相容職務(wù)分離的原則未被貫徹實(shí)施，會(huì)計(jì)人員一人兼任不相容職務(wù)的現(xiàn)象普遍存在。由于公司在財(cái)務(wù)人員選拔上存在的上述問題，致使公司會(huì)計(jì)從業(yè)人員在職業(yè)道德素質(zhì)、專業(yè)技術(shù)素質(zhì)等方面不能適應(yīng)日益復(fù)雜的物業(yè)管理業(yè)務(wù)的要求。

　　（二）融資困難是制約物業(yè)管理公司發(fā)展的重要因素

　　融資困難是當(dāng)前許多中小企業(yè)發(fā)展過程中面臨的一個(gè)瓶頸，在一些規(guī)模較大的民營(yíng)企業(yè)中也存在這樣的問題。物業(yè)管理行業(yè)利潤(rùn)低，物業(yè)管理公司規(guī)模普遍較小，在融資渠道與融資方式上可選擇的余地很小。內(nèi)部融資是物業(yè)管理公司籌措資金的主要方式。

　　（三）企業(yè)投資水平不高

　　物業(yè)管理公司在投資管理方面存在許多不足之處?？晒┩顿Y的項(xiàng)目較少，受物業(yè)管理公司自身經(jīng)營(yíng)規(guī)模與資質(zhì)的限制，物業(yè)管理公司往往缺少好的投資項(xiàng)目，投資決策又缺乏科學(xué)性，表現(xiàn)在決策者缺少足夠的資料收集與科學(xué)分析，往往憑感覺做決定，沒有一個(gè)好的投資管理團(tuán)隊(duì)，致使投資項(xiàng)目存在很大的風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)之一是投資方向的錯(cuò)誤，會(huì)導(dǎo)致投資項(xiàng)目無法滿足消費(fèi)者需求，沒有足夠市場(chǎng)的投資自然無法取得回報(bào)；風(fēng)險(xiǎn)之二是對(duì)投資的資金支持?jǐn)嗔眩绻麤]有完善的投資計(jì)劃作保證，缺乏足夠的后續(xù)資金作為投資項(xiàng)目發(fā)展的后盾，很容易導(dǎo)致投資項(xiàng)目的夭折，導(dǎo)致前期資金的投入也無法收回，造成巨大損失與浪費(fèi)。

　?。ㄋ模┢髽I(yè)營(yíng)運(yùn)資金管理水平低

　　企業(yè)營(yíng)運(yùn)資金的管理是體現(xiàn)公司財(cái)務(wù)管理能力的重要方面，營(yíng)運(yùn)資金管理得當(dāng)資金循環(huán)越快，對(duì)資金的需求壓力就小，資金的使用效率也就高。物業(yè)管理公司在營(yíng)運(yùn)資金管理過程中由于自身管理不善，資金從投入到收回的運(yùn)轉(zhuǎn)周期長(zhǎng)，滯留資金多，影響了資金的盈利能力，此外，由于經(jīng)營(yíng)管理不善，資產(chǎn)破損丟失的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，影響了營(yíng)運(yùn)資金的正常使用。

　　二、提高物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理水平的幾點(diǎn)建議

　　（一）加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理公司的外部支持

　　1.政府部門應(yīng)給予必要的支持

　　物業(yè)管理服務(wù)水平關(guān)系到居民居住環(huán)境的好壞，物業(yè)管理水平高，居民的居住環(huán)境才能安全、舒適。國(guó)家在大力支持經(jīng)濟(jì)適用房的同時(shí)，有必要關(guān)注相關(guān)配套設(shè)施的建設(shè)，給予物業(yè)管理行業(yè)以必要的扶持。

　　2.制定一套會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施意見作為開展會(huì)計(jì)工作的指導(dǎo)

　　當(dāng)前，企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與小企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則是指導(dǎo)我國(guó)會(huì)計(jì)工作的兩大基本準(zhǔn)則，是我國(guó)會(huì)計(jì)人員開展會(huì)計(jì)工作的基本準(zhǔn)繩。在實(shí)際工作中，對(duì)于企業(yè)具體會(huì)計(jì)科目的設(shè)置卻依賴于會(huì)計(jì)從業(yè)人員的經(jīng)驗(yàn)與職業(yè)判斷，依賴于公司的業(yè)務(wù)需要。對(duì)于物業(yè)管理公司來說，缺乏以往的經(jīng)驗(yàn)可以借鑒，當(dāng)前的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則也沒有提供具體的指導(dǎo)意見，這就要求有關(guān)部門在了解、分析物業(yè)管理公司業(yè)務(wù)特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，建立一套適用于物業(yè)管理公司的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施意見，保證各物業(yè)管理公司在會(huì)計(jì)體系建設(shè)過程中“有法可依”，使各個(gè)物業(yè)管理公司的會(huì)計(jì)賬簿、會(huì)計(jì)報(bào)表具有可比性。同時(shí)，還要保證各個(gè)物業(yè)管理公司在會(huì)計(jì)工作中具有足夠的自主權(quán)，可以根據(jù)實(shí)際情況靈活應(yīng)用。因此，這套會(huì)計(jì)規(guī)范實(shí)施意見是一種引導(dǎo)和幫助，而不是強(qiáng)制性的實(shí)施規(guī)范。

　?。ǘ┪飿I(yè)管理公司要努力提升自身的財(cái)務(wù)管理水平

　　1.物業(yè)管理公司要努力拓寬融資渠道

　　融資問題始終應(yīng)該作為物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)工作的一項(xiàng)重要內(nèi)容，常抓不懈，努力開拓新渠道，開創(chuàng)新方式，滿足日常經(jīng)營(yíng)與項(xiàng)目投資的需求。從具體的融資方式來看，在未來一定時(shí)期內(nèi)內(nèi)部融資仍然是物業(yè)管理公司主要的融資方式，如何做好內(nèi)部融資工作是解決物業(yè)管理公司融資問題的關(guān)鍵。物業(yè)管理公司要從提高自身經(jīng)營(yíng)管理水平出發(fā)，努力提高企業(yè)的盈利能力，只有保持良好的發(fā)展勢(shì)頭，原有的投資者才會(huì)增加投入的資本金，才能吸引新的投資者對(duì)公司進(jìn)行投資。在公司盈利狀況良好的情況下，公司才能產(chǎn)生足夠的留存收益轉(zhuǎn)作對(duì)公司的投資，因此，提高企業(yè)的盈利能力是實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部融資良性循環(huán)的關(guān)鍵所在。

　　在做好內(nèi)部融資工作的同時(shí)，物業(yè)管理公司應(yīng)該積極探索可能的外部融資渠道。銀行借款是當(dāng)前物業(yè)管理公司可以選擇的外部融資渠道之一。物業(yè)管理公司要想取得較多的銀行貸款首先還是要立足于自身良好的經(jīng)營(yíng)狀況，提高盈利能力，降低公司的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。其次，公司要恪守信用，在業(yè)主、同行業(yè)企業(yè)之間形成良好的聲譽(yù)，按規(guī)定辦理各項(xiàng)銀行存貸業(yè)務(wù)，逐步建立起良好的銀企關(guān)系。、

　　2.提高物業(yè)管理公司的人員素質(zhì)

　　人才建設(shè)始終應(yīng)該放在公司發(fā)展中的首要位置，提高人員素質(zhì)是提高公司管理水平的條件之一。公司財(cái)務(wù)管理工作不僅僅是公司財(cái)務(wù)部門的事情，而是關(guān)系到公司整體利益又取決于公司整體的一項(xiàng)管理活動(dòng)。財(cái)務(wù)管理活動(dòng)為公司經(jīng)營(yíng)管理籌集、分配所需資金，涉及到公司經(jīng)營(yíng)的整個(gè)過程。同時(shí)，財(cái)務(wù)管理活動(dòng)受到公司經(jīng)營(yíng)狀況、公司規(guī)模等方面的限制，因此財(cái)務(wù)管理活動(dòng)與公司經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)密不可分。因此，要提高公司財(cái)務(wù)管理水平，為公司里財(cái)務(wù)管理活動(dòng)營(yíng)造一個(gè)好的融資環(huán)境需要所有員工的共同努力。在財(cái)務(wù)人員的培養(yǎng)過程中，首先要嚴(yán)把會(huì)計(jì)從業(yè)人員的準(zhǔn)入關(guān)，堅(jiān)決杜絕不具備會(huì)計(jì)從業(yè)能力的人員進(jìn)入財(cái)務(wù)部門，要對(duì)會(huì)計(jì)從業(yè)人員加強(qiáng)思想道德教育，注重對(duì)會(huì)計(jì)人員職業(yè)道德素質(zhì)的考察和培養(yǎng)，使公司財(cái)務(wù)部門成為一個(gè)思想覺悟高，專業(yè)技能強(qiáng)的部門。公司要鼓勵(lì)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行會(huì)計(jì)繼續(xù)教育和學(xué)習(xí)，及時(shí)更新自己的知識(shí)和技能。

　　3.積極拓展與開發(fā)新的投資項(xiàng)目

　　物業(yè)管理公司要在做好服務(wù)社區(qū)工作的同時(shí)，努力探索新的經(jīng)營(yíng)途徑，發(fā)現(xiàn)新的投資項(xiàng)目。物業(yè)管理公司要在立足自身服務(wù)項(xiàng)目的基礎(chǔ)上拓展服務(wù)范圍，通過與其他部門、單位的合作實(shí)現(xiàn)互利共贏。例如與城市商業(yè)銀行或者儲(chǔ)蓄所合作，為居民提供便利的自助服務(wù)金融機(jī)構(gòu)，物業(yè)管理公司提供場(chǎng)所并負(fù)責(zé)機(jī)器設(shè)備與場(chǎng)所安全，銀行部門提供技術(shù)支持，這樣既能為居民提供便利服務(wù)，又可以開辟新的收入來源；物業(yè)管理公司還可以利用自身服務(wù)社區(qū)的優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)辦自己的家政服務(wù)公司，從事房屋維修、管道維修、室內(nèi)裝飾、園林綠化等工作，通過增加服務(wù)項(xiàng)目來提高自己的收入等。

　　參考文獻(xiàn)：

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