摘 要：開(kāi)征物業(yè)稅有利于完善我國(guó)現(xiàn)行的財(cái)產(chǎn)稅制、抑制房?jī)r(jià)高漲、規(guī)范地主政府的土地出讓行為。但在開(kāi)征物業(yè)稅前要轉(zhuǎn)變土地出讓制度，建立科學(xué)的房地產(chǎn)評(píng)估體系，完善房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度，合理確實(shí)稅負(fù)，避免舊房的重復(fù)征稅等。在完成這些工作以后，我國(guó)才具備開(kāi)征物業(yè)稅的條件。結(jié)合我國(guó)現(xiàn)實(shí)情況，建議把現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅 、耕地占用稅合并為物業(yè)稅，在房產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)征收。

　　關(guān)鍵詞：物業(yè)稅；必要性；難點(diǎn)；稅制設(shè)計(jì)

　　一、開(kāi)征物業(yè)稅的必要性

　?。ㄒ唬╅_(kāi)征物業(yè)稅是完善我國(guó)財(cái)產(chǎn)稅制的需要我國(guó)現(xiàn)行財(cái)產(chǎn)課稅的稅種大部分是上世紀(jì)80年代以前設(shè)置的，有的甚至更早，稅制內(nèi)容嚴(yán)重滯后于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的發(fā)展，存在征稅范圍過(guò)窄，重復(fù)計(jì)稅，稅費(fèi)不清等問(wèn)題，嚴(yán)重妨礙稅收調(diào)節(jié)作用的正常發(fā)揮。

　　如果將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅等稅種以及土地出讓金等收費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為在房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)統(tǒng)一收取的物業(yè)稅，則可以消滅重復(fù)征稅、稅費(fèi)不清等現(xiàn)狀，完善我國(guó)的房地產(chǎn)稅收制度。同時(shí)稅制的完善也有利于降低征稅成本和減少納稅人偷逃稅，提高財(cái)產(chǎn)稅在地方財(cái)政收入中所占的比重，更好地發(fā)揮財(cái)產(chǎn)稅的財(cái)政功能。

　?。ǘ╅_(kāi)征物業(yè)稅可以降低房?jī)r(jià)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)要繳納的稅費(fèi)繁多，包括營(yíng)業(yè)稅、城建稅（及教育費(fèi)附加）、印花稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、土地使用稅、耕地用稅、土地增值稅等8種稅。收費(fèi)就更多，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的收費(fèi)有幾十種之多。稅費(fèi)繁多，必然會(huì)增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售的成本，自然會(huì)使房?jī)r(jià)上漲。據(jù)首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)城市系主任丁蕓測(cè)算，目前開(kāi)發(fā)商應(yīng)交稅費(fèi)加起來(lái)要占到房?jī)r(jià)的40%，其中約有25%是稅，15%是費(fèi)。

　　開(kāi)征物業(yè)稅，相當(dāng)于征稅環(huán)節(jié)后移，這將有助于降低房地產(chǎn)的價(jià)格。一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售環(huán)節(jié)的稅負(fù)輕了，房地產(chǎn)的成本就會(huì)下降，這為房?jī)r(jià)的下降提供了廣闊空間。打個(gè)比方，如果地價(jià)和相關(guān)稅費(fèi)分70年交，這就意味著占住宅成本約30%的地價(jià)和相關(guān)稅費(fèi)在銷售時(shí)只需要先交納1/70，其余在其后的69年中交納，表現(xiàn)在總房?jī)r(jià)中，成本就下降了29.57%.理論上講，目前售價(jià)為6.000元/平方米的房子，新政策出臺(tái)后按4.200元/平方米既可購(gòu)得。另 一方面，由于稅負(fù)轉(zhuǎn)移到了保有環(huán)節(jié)，這會(huì)加大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商保有房產(chǎn)的成本，促進(jìn)開(kāi)發(fā)商在竣工以后快速出售房屋，而不是待價(jià)而沽，有助于遏制房地產(chǎn)炒作。

　?。ㄈ╅_(kāi)征物業(yè)稅有利于規(guī)范地方政府土地出讓行為我國(guó)實(shí)行的是“批租制”，即在土地使用權(quán)屬于國(guó)家的前提下，規(guī)定用地者可以向政府一次性交納土地出讓金以購(gòu)買一定期限的土地使用權(quán)。這種做法實(shí)際上是將后40－70年的土地收益一次性收取。眾所周知，土地資源是有限的，地方政府為了獲得財(cái)政收入，也為了本屆政府的“政績(jī)”，往往十分熱衷于賣地，這實(shí)際上是本屆政府在花后屆政府的錢，是“寅吃卯糧”搞建設(shè)，其后果必然導(dǎo)致土地的濫用。目前的土地批租制度使得地價(jià)升高，房產(chǎn)價(jià)格也隨之增高。

　　以分次繳納的物業(yè)稅替代一次性交付的土地出讓金，客觀上取消了“寅吃卯糧”的不良激勵(lì)，可以鼓勵(lì)地方政府按照城市發(fā)展需要，有計(jì)劃、科學(xué)地向市場(chǎng)劃撥出讓土地，可以引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定、有序、健康地發(fā)展。從長(zhǎng)遠(yuǎn)上說(shuō)，開(kāi)征物業(yè)稅也會(huì)對(duì)地方政府行為方式產(chǎn)生重大影響，有利于理順中央和地方的事權(quán)關(guān)系。

　　二、開(kāi)征物業(yè)稅的難點(diǎn)

　　就目前情況而言，我國(guó)要開(kāi)征物業(yè)稅還得先解決以下難題：

　　難題一：土地批租制度不適宜物業(yè)稅的開(kāi)征在“批租制”下，房產(chǎn)所有者在購(gòu)入房地產(chǎn)時(shí)，其房?jī)r(jià)中已經(jīng)包含了土地批租期限內(nèi)的幾乎全部的房地產(chǎn)稅費(fèi)。這種做法實(shí)際上是將后40－70年的土地收益一次性收取。而開(kāi)征物業(yè)稅要求的是房地產(chǎn)業(yè)的稅收征收環(huán)節(jié)后移，業(yè)主購(gòu)房之后，每年再繳納相應(yīng)的稅金，這本身與“批租制”是相矛盾的。因此，在開(kāi)征物業(yè)稅之前，必須改土地“批租制”為“物業(yè)稅”制，否則物業(yè)稅將成了“空中樓閣”。

　　難題二：房地產(chǎn)評(píng)估體系發(fā)展不完善物業(yè)稅以房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)，要開(kāi)征物業(yè)稅，就必須建立一個(gè)科學(xué)、公正的房地產(chǎn)評(píng)估體系。但目前我國(guó)物業(yè)價(jià)值評(píng)估體系還尚未完善，市場(chǎng)也不規(guī)范，存在政出多門、政企不分、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不合理以及評(píng)估人員素質(zhì)低等問(wèn)題，實(shí)在難以適應(yīng)適應(yīng)物業(yè)稅的要求。

　　難題三：產(chǎn)權(quán)不明也成為開(kāi)征物業(yè)稅的一大障礙現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度條件下的產(chǎn)權(quán)關(guān)系缺乏明確的法律界定，表現(xiàn)出行政化體制與市場(chǎng)化體制并存的二元房地產(chǎn)體制特征，這種房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度是房地產(chǎn)領(lǐng)域產(chǎn)權(quán)交易關(guān)系不發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易規(guī)模難以擴(kuò)張的制度根源。在實(shí)際征管過(guò)程中，按照房屋產(chǎn)權(quán)人征稅的困難相當(dāng)大，相當(dāng)一部分人是使用人在繳稅。物業(yè)稅作為財(cái)產(chǎn)稅的一種，從理論上講應(yīng)當(dāng)向房屋的產(chǎn)權(quán)人征收，但在目前的情況下，明晰產(chǎn)權(quán)關(guān)系尚有相當(dāng)大的困難。

　　難題四：物業(yè)稅的稅負(fù)水平難以確定開(kāi)征物業(yè)稅將會(huì)同時(shí)影響到房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、建設(shè)、交易、出租、物業(yè)保有等多個(gè)環(huán)節(jié)。這幾個(gè)環(huán)節(jié)涉及到大量的稅費(fèi)，既有稅務(wù)機(jī)關(guān)在房地產(chǎn)取得、保有、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收的稅；又有土地管理部門收取的土地出讓金等費(fèi)用；還有房地產(chǎn)管理部門在房地產(chǎn)登記、使用、經(jīng)營(yíng)交易、過(guò)戶以及日常管理等環(huán)節(jié)收取的各種費(fèi)用。這些稅費(fèi)哪些應(yīng)立即取消，哪些應(yīng)繼續(xù)征收，應(yīng)有明確的規(guī)定。而通過(guò)這一系列的整理后，物業(yè)稅的稅負(fù)應(yīng)該確定在哪個(gè)水平才合理？這也是難以很快地測(cè)算出來(lái)的。此外，物業(yè)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅稅種，物業(yè)稅的征收必須與我國(guó)現(xiàn)在正在征收以及將來(lái)準(zhǔn)備開(kāi)征的其他財(cái)產(chǎn)稅稅種（如遺產(chǎn)稅）保持協(xié)調(diào)。

　　難題五：舊房的重復(fù)征稅問(wèn)題如何解決開(kāi)征物業(yè)稅面臨的最大難題就是如何處理從“土地批租制”過(guò)渡到“物業(yè)稅制”的稅收政策。土地批租制已實(shí)行了20多年，相當(dāng)數(shù)量的房地產(chǎn)已經(jīng)一次性交納了幾十年的年金及相關(guān)稅費(fèi)。此時(shí)如果對(duì)所有房地產(chǎn)一律按統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)征新稅，不加區(qū)別，就意味著對(duì)大量舊房重復(fù)征稅。這顯然是不公平的。

　?。ㄋ模┪飿I(yè)稅的制度設(shè)計(jì)在開(kāi)征物業(yè)稅之前，需要進(jìn)行如下幾項(xiàng)改革：實(shí)行內(nèi)外房地產(chǎn)稅制的并軌；改土地“批租”制為“物業(yè)稅”制；逐步建立規(guī)范的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)制；科學(xué)測(cè)算物業(yè)稅的稅負(fù)水平。在此基礎(chǔ)上適時(shí)推出統(tǒng)一的物業(yè)稅。

　　根據(jù)我國(guó)的現(xiàn)實(shí)情況，筆者建議把現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅合并為物業(yè)稅，在房產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)征收。具體的稅制設(shè)計(jì)，筆者設(shè)想如下：

　　第一，納稅人。物業(yè)稅的納稅人是指在我國(guó)境內(nèi)擁有土地使用權(quán)和地上建筑物所有權(quán)的單位和個(gè)人，即房地產(chǎn)業(yè)主（目前我國(guó)以房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人或使用人為納稅人）。

　　第二，課稅范圍。本著寬稅基的原則，物業(yè)稅征稅范圍不但包括各市區(qū)、縣城、城鎮(zhèn)和工礦區(qū)，還應(yīng)包括農(nóng)村；不但包括經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，還應(yīng)包括個(gè)人自住物業(yè)。

　　第三，課稅對(duì)象。參照現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅及土地增值稅的課稅對(duì)象，物業(yè)稅的課稅對(duì)象可設(shè)定為土地和固定于土地之上的建筑物及其附著物。

　　第四，計(jì)稅依據(jù)。參照國(guó)際慣例，我國(guó)的物業(yè)稅以反映物業(yè)市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)。對(duì)物業(yè)的估價(jià)方法以比較銷售法或市場(chǎng)比較法為主，當(dāng)市場(chǎng)類似物業(yè)的估價(jià)不合理時(shí)，可以輔助使用成本法和收入法。關(guān)于物業(yè)估價(jià)的時(shí)間，考慮到稅收收入的穩(wěn)定性和稅收成本等因素的影響，一般以3－5年為宜。

　　第五，稅率。據(jù)有關(guān)專家初步估算，按照平均水平為0.8%的稅率征收物業(yè)稅，既不會(huì)增加納稅人的稅收負(fù)擔(dān)，也可保證政府財(cái)政收入與現(xiàn)在水平持平。按照簡(jiǎn)稅制的要求，我國(guó)物業(yè)稅的適用稅率宜采用比例稅率。由于各地房地產(chǎn)及總體經(jīng)濟(jì)情況的差異，稅率的制定可由中央統(tǒng)一立法，規(guī)定幅度稅率，各地根據(jù)自己的實(shí)際情況選擇具體的適用稅率。同時(shí)，由于現(xiàn)實(shí)中物業(yè)類型及用途的不同，稅率的制定也應(yīng)有所差異。對(duì)新房稅率課以高稅率，對(duì)舊房稅率課以低稅率；對(duì)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)課以較高稅率，對(duì)個(gè)人自住物業(yè)課以較低稅率。

　　第六，稅收優(yōu)惠及減免稅。物業(yè)稅的稅收優(yōu)惠及減免稅可以參照目前的房產(chǎn)稅、土地使用稅等的稅收優(yōu)惠及減免。并特別注意對(duì)家庭自住房屋的稅收減免，如對(duì)基本住宅的物業(yè)稅應(yīng)確定一個(gè)合理的免征額，如確立與人均30平方米對(duì)應(yīng)的房產(chǎn)價(jià)值為免征額，超過(guò)部分按適用稅率征收物業(yè)稅。在政策過(guò)渡期間，對(duì)在開(kāi)征物業(yè)稅前就取得土地使用權(quán)或房屋產(chǎn)權(quán)并且已經(jīng)繳納相關(guān)稅費(fèi)的，按新稅法規(guī)定計(jì)算的應(yīng)納稅額減征一定百分比例。

　　第七，納稅申報(bào)。可參考英國(guó)、日本等國(guó)家的做法，采取按年征收、分月或分季預(yù)繳，納稅期限具體由地方政府確定。納稅地點(diǎn)應(yīng)以物業(yè)所在地為準(zhǔn)。征收納稅申報(bào)方式：從稅收成本及便于管理等方面考慮，應(yīng)以代扣代繳、代收代繳方式為主，自身申報(bào)為輔。

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