張先生最近雙喜臨門，在學業(yè)上孜孜不倦的他申請到了美國一所大學的入學資格，計劃明年上半年出國留學，另外，他還和女友商議，在今年情人節(jié)舉辦他們期待已久的婚禮，此后一起去歐洲游玩，算是對這些年辛苦工作的犒勞�？墒�，這一切都要建立在堅實的經(jīng)濟基礎之上。不算不知道，一算嚇一跳，學費、結(jié)婚花費、旅游費用總計要20萬元左右，這個預算遠遠超出了他們現(xiàn)有的存款。張先生不愿放棄這些本已擬好的計劃，而不到萬不得已又實在抹不開面子跟朋友借錢。于是，他打起了2年前買下的那所房子的主意。
初嘗房產(chǎn)抵押消費貸款
忍痛割愛把房子賣了？似乎不大可能，首先女友就不會同意。還有其他辦法嗎？在向中介公司專家咨詢的過程中，他意外地聽說了房產(chǎn)抵押消費貸款的事情，利用這種貸款方式，在取得資金的同時，抵押后的房產(chǎn)仍可以正常使用或出租�！罢娌诲e，這不就是為我準備的嗎？”張先生喜出望外。
結(jié)識房產(chǎn)抵押消費貸款
所謂房產(chǎn)抵押消費貸款，即借款人以自己或第三人的房產(chǎn)作抵押向銀行申請貸款，用于買車、買房、結(jié)婚、旅游等綜合性消費，借款人再分期或一次性向銀行還本付息的一種信貸方式。
“一般能貸多少呢？貸款期限、利率怎么算？”張先生喜悅中不失理智：他現(xiàn)有存款12萬，估摸著再有七八萬元就差不多了，但張先生是個精打細算的人，目前只是手頭暫時有點緊，他不想為了結(jié)婚、旅游消費承擔太高的利息，把自己變成“負翁”。
針對張先生的疑問，專家一一作答。
貸款額度 各銀行的貸款額度不同，例如中國工商銀行根據(jù)抵押房屋類型的不同分為3個級別——普通商品房的貸款額度不超過其評估值的70%，經(jīng)濟適用房、央產(chǎn)公房（具有完全產(chǎn)權(quán)，可上市交易的）的貸款額度不超過其評估值的60%，別墅、底商的貸款額度不超過其評估值的50%；華夏銀行個人綜合消費貸款額最低為人民幣5萬元，最高上限為100萬元，抵押率原則上不超過房子評估價值的50％（在評估的同時，銀行還會對貸款人進行一次家訪）。
貸款期限 各銀行情況不同，但這種貸款的期限大都比較短，一般分為1年、2年、3年、5年等不同檔次，最長不超過10年。
貸款利率 各銀行情況不同，一般均按照中國人民銀行規(guī)定的同檔次法定利率（6個月以下為5.22%，6個月到1年為5.58%，1年以上為5.76%）執(zhí)行，個別銀行利率會有所浮動。如中國工商銀行、深圳發(fā)展銀行即按照央行規(guī)定執(zhí)行，華夏銀行則根據(jù)個人資信狀況上下浮動10％～30％。
提語 利用房產(chǎn)抵押消費貸款，在取得資金的同時，抵押后的房產(chǎn)仍可以正常使用或出租。
申請貸款3門檻
“申請貸款需要什么條件？我能申請到貸款嗎？”張先生向?qū)＜医榻B了自己和房子的大致情況后遺憾地得到了否定的回答。
“你的個人信用條件完全符合銀行的要求，但你的房子仍在還貸期，產(chǎn)權(quán)證還抵押在銀行，所以沒辦法申請到貸款�！币姀埾壬行┮苫�，專家詳細解說了其中的原因。
個人信用要求 一般來說，銀行大都規(guī)定貸款期限加借款人年齡不能超過65年；借款人須有本市常住戶口，有固定的住所，有正當職業(yè)和穩(wěn)定的收入來源，具備按期償還貸款本息的能力，信用良好。
抵押房屋要求 如華夏銀行，它對抵押房產(chǎn)要求的條件是：房屋的產(chǎn)權(quán)要明晰，符合國家規(guī)定的上市交易的條件，可進入房地產(chǎn)市場流通，未做任何其他抵押；房齡從房屋竣工日起計算不超過15年；所抵押房屋未列入當?shù)爻鞘懈脑觳疬w規(guī)劃，并有房產(chǎn)部門、土地管理部門核發(fā)的房產(chǎn)證和土地證；抵押物所有人可以是借款人本人或他人。以他人所有的房產(chǎn)做抵押的，抵押人必須出具同意借款人以其房產(chǎn)作為抵押申請貸款的書面承諾，并要求抵押人及其配偶或其他房產(chǎn)共有權(quán)人簽字。
金融政策限制 基于國家的金融政策，現(xiàn)在很多銀行開始收緊銀根，不再輕易發(fā)放貸款。一些銀行甚至已經(jīng)取消了房產(chǎn)抵押消費貸款，如農(nóng)業(yè)銀行；或者即使有這項業(yè)務條件也極為苛刻，如交通銀行等。
看到張先生失望的表情，專家笑了笑說：“其實，你這種情況也不是完全沒有辦法，很多銀行現(xiàn)在都推出一種加按揭業(yè)務，你完全可以通過辦理加按揭獲取所需要的貸款�！�
再試加按揭貸款
真是“山窮水盡疑無路，柳暗花明又一村”，張先生覺得今天不虛此行。
明明白白加按揭
所謂加按揭，就是銀行對現(xiàn)有的個人住房貸款客戶發(fā)放的以原貸款抵押物為擔保的貸款。與房產(chǎn)抵押消費貸款一樣，人們可以申請個人住房加按揭貸款去買房、買車、買電腦、買家具，甚至支付子女的教育費用等，來改善生活條件。
加按揭的好處在于，它不僅給張先生這樣仍在還房貸的業(yè)主提供了一種融資渠道，而且還能讓張先生在不賣房的情況下獲得房子的增值資金。簡單說來，房子的升值如果不通過二手房市場，那么對業(yè)主來說就是虛擬的。而加按揭業(yè)務可以把這個虛擬的升值轉(zhuǎn)換為真實的，讓不動產(chǎn)“動”起來。例如，張先生的房子2年前在中國工商銀行辦理按揭貸款時價值60萬元，現(xiàn)在市場評估價達到了80萬元，未還清的貸款還有20萬元，那么這套房子的現(xiàn)有價值即為80萬元－20萬元＝60萬元，如果張先生在原貸款銀行——中國工商銀行辦理加按揭，他最多可以獲得房子現(xiàn)有價值（60萬元）6折額度——即36萬元的消費貸款。
那么，加按揭有什么具體規(guī)定？張先生能否申請到貸款？對此問題，專家首先肯定了張先生貸款的可能性，然后耐心回答了加按揭的一些規(guī)定。
申貸條件 各銀行的情況大同小異。就中國工商銀行而言，申請個人住房加按揭貸款的客戶必須具備4個條件：其一，原來買房時的貸款已還大半；其二，客戶信用良好，還款及時，如果原貸款有連續(xù)2次以上違約記錄，該客戶將不能申請加按揭貸款；其三，原貸款的借款時間在1年以上，銀行對客戶的資信狀況已有一個連續(xù)的考查過程；其四，有穩(wěn)定的經(jīng)濟來源，收支比較穩(wěn)定。
貸款額度、期限和利率 各銀行在這3方面的規(guī)定都有很大不同。中國工商銀行規(guī)定，客戶所能獲得的個人住房加按揭貸款額度加上原貸款余額之和不得超過評估價值的70％，商業(yè)用房不超過50％；貸款期限根據(jù)需要可以自行確定，但加按期限與房齡之和最長不超過30年；加按揭用于購買住房的，利率按中國人民銀行規(guī)定的個人住房貸款優(yōu)惠利率執(zhí)行，用于其他家居消費用途的，按中國人民銀行規(guī)定的同期限個人消費貸款利率執(zhí)行。
提語 加按揭貸款可以把房產(chǎn)虛擬的升值轉(zhuǎn)換為真實的，讓不動產(chǎn)“動”起來。
精明貸款2學問
確定能申請到貸款后，張先生心里踏實了不少，接下來就該具體了解一下細節(jié)問題。
“我那套房子原來是在中國工商銀行辦的按揭貸款，現(xiàn)在能到非中國工商銀行的其他銀行辦理加按揭嗎？還有，申請加按揭需要多長時間？”由于時間比較緊，他最怕銀行審批時拖得太久，因此迫不及待地想了解相關情況。
選擇合適銀行 四大國有銀行和交通銀行、民生銀行、光大銀行、深圳發(fā)展銀行等都有加按揭業(yè)務，所以張先生可以先打電話給原貸款銀行咨詢一下，看看能否辦理加按揭。至于跨行辦理加按揭，有的銀行如中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行只對原有客戶辦理，不對外開放；但也有一些銀行如中國銀行和深圳發(fā)展銀行等，它們已經(jīng)推出了非交易類跨行轉(zhuǎn)按揭業(yè)務，業(yè)主可以在辦理轉(zhuǎn)按揭的同時申請加按揭。所以，如果張先生覺得在原貸款銀行辦理加按揭不合適，比如利率太高、數(shù)額太少、期限太短等，還可以考慮轉(zhuǎn)去其他銀行跨行辦理。
尋找放心中介 至于申貸方式，自己去辦的話可能會麻煩一點，如果由中介公司代理的話，張先生可以省卻很多專業(yè)、繁瑣的程序，成功的概率也比較大，通常半個月到1個月時間就足夠了。不過，各公司收費不同，張先生可以根據(jù)個人的具體情況，選擇自己信得過的中介公司。
兩種貸款方式相關項目比較表
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房產(chǎn)抵押消費貸款 |
加按揭貸款 |
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貸款對象 |
一般借款人 |
原按揭貸款人 |
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房屋類型 |
借款人或第三人（同意抵押）具有完全產(chǎn)權(quán)、可上市交易的各類房屋 |
借款人現(xiàn)有的按揭商品房 |
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貸款額度 |
房產(chǎn)現(xiàn)有價值×固定比例 |
房產(chǎn)現(xiàn)有價值×固定比例－原貸款余額 |
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貸款利率 |
同期個人消費貸款利率（部分銀行有浮動） |
用于購買住房的，按個人住房貸款優(yōu)惠利率執(zhí)行；用于其他家居消費的，按同期個人消費貸款利率執(zhí)行（部分銀行有浮動） |
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貸款期限 |
一般為1年、3年、5年等較短期限 |
房貸期限（最長為30年）－房齡，期限較長 |
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貸款銀行 |
有相關業(yè)務的銀行 |
一般為原按揭貸款銀行，部分銀行可跨行辦理（在轉(zhuǎn)按揭的基礎上） |
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貸款難度 |
手續(xù)比較復雜，申貸難度較大 |
手續(xù)比較復雜，申貸難度不大 |
后記
3個星期后，在某中介公司的幫助下，張先生在中國工商銀行順利地辦理了為期2年、總計10萬元的加按揭貸款。
其貸款費用為：中介服務費3000元＋評估費2400元（80萬元×3‰）＋律師費200元（10萬元×2‰）＝5800元；
貸款2年需付利息：10萬元×5.58%×2＝11160元。
雖然以上支出總計近2萬元，但畢竟使張先生的理想得以實現(xiàn)，因此，他對這筆貸款非常滿意。
