對于企業(yè)自行建造或分包商建造房地產(chǎn)收入的確認(rèn)，解釋3號做出了規(guī)范，規(guī)定其收入的確認(rèn)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)建造協(xié)議條款和實際情況，判斷確認(rèn)收入應(yīng)適用的會計準(zhǔn)則。

　　房地產(chǎn)購買方在建造工程開始前能夠規(guī)定房地產(chǎn)設(shè)計的主要結(jié)構(gòu)要素，或者能夠在建造過程中決定主要結(jié)構(gòu)變動的，房地產(chǎn)建造協(xié)議符合建造合同定義，企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵循《企業(yè)會計準(zhǔn)則第15號——建造合同》確認(rèn)收入。企業(yè)自行建造或分包商建造房地產(chǎn)收入的確認(rèn)，按照建造合同準(zhǔn)則的規(guī)定，主要分為結(jié)果能夠可靠估計和結(jié)果不能夠可靠估計兩種類型。

　　結(jié)果能夠可靠估計。建造合同的結(jié)果能夠可靠估計的，企業(yè)應(yīng)根據(jù)完工百分比法在資產(chǎn)負(fù)債表日確認(rèn)合同收入和合同費用。合同收入包括合同規(guī)定的初始收入和因合同變更、索賠、獎勵等形成的收入。合同費用，即合同成本，是指為建造某項合同而發(fā)生的相關(guān)費用，合同成本包括從合同簽訂開始至合同完成止所發(fā)生、與執(zhí)行合同有關(guān)的直接費用和間接費用。

　　【例】某建筑安裝公司與乙公司簽訂了一項建造一棟商業(yè)大樓的固定造價合同，總造價金額5000萬元，該工程采用百分比法確認(rèn)收入和費用，合同完工進(jìn)度按照累計實際發(fā)生的合同成本占合同預(yù)計總成本的比例確定。該工程企業(yè)自行建造，于20×9年1月開工，預(yù)計2×11年12月完工。預(yù)計工程總成本為4000萬元，在2×10年底，因建筑材料價格下浮等因 素，調(diào)整預(yù)計工程總成本為3900萬元。建造商業(yè)大樓的有關(guān)資料表如下表：要求，根據(jù)有關(guān)資料編制相應(yīng)會計分錄。

　　（1）20×9年

　?、賹嶋H發(fā)生合同成本時：

　　借：工程施工——合同成本　　　　　　　　　16000000

　　　貸：原材料、應(yīng)付職工薪酬、機(jī)械作業(yè)等　　　16000000

　?、诮Y(jié)算合同價款時：

　　借：應(yīng)收賬款——乙公司　　　　　　　　　　20000000

　　　貸：工程結(jié)算——商業(yè)大樓　　　　　　　　　20000000

　　③實際收到合同價款時：

　　借：銀行存款　　　　　　　　　　　　　　　19500000

　　　貸：應(yīng)收賬款——乙公司　　　　　　　　　　19500000

　　2×10年、2×11年的業(yè)務(wù)會計分錄與20×9年相似，為了簡化會計分錄略。

　　④確認(rèn)當(dāng)年收入和費用時：

　　借：工程施工——合同毛利　　　　　　　　　4000000

　　　　主營業(yè)務(wù)成本　　　　　　　　　　　　　16000000

　　　貸：主營業(yè)務(wù)收入　　　　　　　　　　　　　20000000

　?。?）2×10年確認(rèn)當(dāng)年收入和費用時

　　借：工程施工——合同毛利　　　　　　　　　　4885000

　　　　主營業(yè)務(wù)成本　　　　　　　　　　　　　　15500000

　　　貸：主營業(yè)務(wù)收入　　　　　　　　　　　　　　20385000

　　（3）2×11年確認(rèn)當(dāng)年收入和費用時

　　借：工程施工——合同毛利　　　　　　　　　　2115000

　　　　主營業(yè)務(wù)成本　　　　　　　　　　　　　　7500000

　　　貸：主營業(yè)務(wù)收入　　　　　　　　　　　　　　9615000

　　工程完工結(jié)轉(zhuǎn)時

　　借：工程結(jié)算——商業(yè)大樓　　　　　　　　　　50000000

　　　貸：工程施工——合同成本　　　　　　　　　　39000000

　　　　　工程施工——合同毛利　　　　　　　　　　11000000

　　結(jié)果不能夠可靠估計。如果建造合同的結(jié)果不能夠可靠估計，合同成本能夠收回的，合同收入根據(jù)能夠收回的實際合同成本予以確認(rèn)，合同成本在其發(fā)生的當(dāng)期確認(rèn)合同費用。合同成本不能夠收回的，應(yīng)在發(fā)生時立即確認(rèn)為合同費用，不確認(rèn)合同收入。

　　例2某建筑公司與甲企業(yè)簽訂了建造一棟廠房的建筑合同，該廠房建筑造價為200萬元。第一年實際發(fā)生工程成本70萬元，雙方均能履行合同規(guī)定的義務(wù)，建筑公司在年末對該工程的完工進(jìn)度無法可靠確定，要求根據(jù)有關(guān)資料編制相關(guān)會計分錄。

　　借：主營業(yè)務(wù)成本　　　　　　　　　　　　　　　700000

　　　貸：主營業(yè)務(wù)收入　　　　　　　　　　　　　　　700000

　　如果甲企業(yè)不能履行合同規(guī)定的義務(wù)，發(fā)生的工程成本70萬元不可能收回。則會計分錄為：

　　借：主營業(yè)務(wù)成本　　　　　　　　　　　　　　　700000

　　　貸：工程施工——合同毛利　　　　　　　　　　　700000

　　房地產(chǎn)購買方影響房地產(chǎn)設(shè)計的能力有限。在這種情況下，企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵循《企業(yè)會計準(zhǔn)則第14號——收入》中有關(guān)商品銷售收入的原則確認(rèn)收入，企業(yè)售出房地產(chǎn)后不再保留與房地產(chǎn)所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也不再對售出房地產(chǎn)實施有效控制，表明房地產(chǎn)所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬已經(jīng)轉(zhuǎn)移給購買方，應(yīng)在房地產(chǎn)交付使用時確認(rèn)收入。