A房地產(chǎn)公司以協(xié)議出讓方式取得土地，除向國家交納土地出讓金之外，需要向被征地的一方支付征地補償費，被征地方村委會要求A公司在其所屬土地上建造一幢辦公樓抵頂補償費。國家稅務總局《關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按國家稅務總局《關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第三條第（一）款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。那么，A公司建造的辦公樓需要視同銷售處理嗎？建造辦公樓發(fā)生的成本是否可以計入土地成本？
《土地增值暫行條例實施細則》第七條規(guī)定，土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С�、安置動遷用房支出等。《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）第二十七條規(guī)定，土地征用費及拆遷補償費，指為取得土地開發(fā)使用權（或開發(fā)權）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。因此，正常情況下，A公司支付被征地方的征地補償費是能夠計入開發(fā)成本扣除的。而村委會要求A公司建造房屋抵頂補償費，則該筆經(jīng)濟業(yè)務可能有兩種納稅認定方式。
第一，A公司建造房屋換取被征地方土地。盡管所建造的房屋沒有在A公司土地權屬范圍內(nèi)，仍存在按照“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅的可能。例如，河北省地稅局《關于房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅有關政策問題的通知》（冀地稅發(fā)[2000]93號）規(guī)定，代建房屋行為必須同時符合下列條件：委托方的名義辦理房屋立項及相關手續(xù)；委托方不發(fā)生土地使用權、產(chǎn)權的轉移；與委托方事前簽訂委托代建合同；不以受托方的名義辦理工程結算。凡不同時符合上述條件的，受托方不論以何種形式與對方結算，均屬房屋銷售行為，按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。A公司建造辦公樓若不符合該政策規(guī)定，就必須繳納營業(yè)稅，然后以被征地方確認的工程結算單價款以及補償協(xié)議約定確認本公司開發(fā)成本。
第二，按照實質(zhì)重于形式的原則，A公司為被征地方建造辦公樓，視為以貨幣資金補償被征地方，被征地方以補償款委托A公司建造辦公樓。A公司以辦公樓工程價款結算單或雙方根據(jù)補償協(xié)議確定的價款確認開發(fā)成本，A公司不需要按照“銷售不動產(chǎn)”計算營業(yè)稅。若辦公樓結算價款高于征地補償費約定價款，僅需按照“服務業(yè)”計征營業(yè)稅即可。
需要注意的是，由于各地具體政策執(zhí)行上存在差異，A公司建造辦公樓是否符合“代建”規(guī)定，必要時應獲得稅務機關的認可。