隨著1000萬套保障房今年開建，保障房供應量將首超商品房，國內住房供應格局將發(fā)生顯著變化，逐步向“雙軌制”過渡。
與此相對應，房地產(chǎn)金融格局將發(fā)生重大變革。1000萬套保障房總投資1.3萬億，至少需要向金融機構融資1萬億元。“介入保障房融資，不再僅僅是銀行履行社會責任的問題，而是必須抓住的市場機會。”一位股份制銀行行長對本報表示。
保險、信托資金也躍躍欲試。兩大保險巨頭——中國人壽總裁楊超和中國平安董事長兼首席執(zhí)行官馬明哲2011年“兩會”提案都包括利用保險資金支持保障房建設。一家信托公司總經(jīng)理則對本報稱，“如果被銀行、保險搶占了先機，信托業(yè)將錯失形成核心盈利模式的機遇。”
不過，保障房融資仍然障礙重重，特別是受制于地方融資平臺過高的負債率，銀行既朦朧地感覺到了市場機會，又徘徊不前。1月12日，銀監(jiān)會曾召開新聞發(fā)布會，工農中建交和國開行集體表態(tài)支持保障房建設，但僅國開行稱計劃貸款1000億元，其它銀行都沒有公布信貸指標。
銀行“徘徊”不前的原因在于，保障房建設主要靠地方財政投入。而目前全國地方融資平臺貸款余額已高達9萬億元，地方政府已透支了未來若干年財政收入。并且，銀監(jiān)會2010年統(tǒng)一部署對地方融資平臺貸款實行“解包還原”，重新落實抵押擔保物。時至今日，“大多數(shù)地方，能抵押的資產(chǎn)都悉數(shù)抵押給了銀行，拿什么來為新的融資抵押？”一家國有大行公司部人士稱。
同時，公租房將是今后保障房建設的重點，而各類金融機構對公租房融資都沒有經(jīng)驗。公租房投資回報周期長，至少需要20-30年，除國開行、建行等少數(shù)大銀行，大多數(shù)銀行根本沒有期限如此之長的貸款品種，且銀行資金來源多為短期負債，發(fā)放長期貸款，期限高度不匹配，也無法對沖利率風險。
難在公租房
保障房1.3萬億元總投資，從地方政府投融資的實踐來看，一般僅能籌集到項目資本金。目前保障房項目的最低資本金比例要求為20%，需要項目資本金0.26萬億，剩下1.04萬億需要外部融資。
住建部提供的數(shù)據(jù)稱，1.3萬億投資中，有8000多億要通過社會機構投入和保障對象以及所在的企業(yè)籌集。剩余的5000多億的資金，將由中央政府和省級人民政府以及市縣政府通過各種渠道來籌集。
業(yè)內人士分析，前述8000多億中的絕大部分將向金融機構融資，5000億元政府投入中，除中央財政投入的1000億元，剩余4000億元中的絕大部分也需向金融機構融資。兩者相加，估計在1萬億左右。
細剖各類保障房建設任務可發(fā)現(xiàn)，經(jīng)濟適用房、兩限房融資較容易，棚戶區(qū)改造融資難度亦較低，真正難的是公租房。
住建部稱，1000萬套保障性安居工程中，經(jīng)濟適用房和兩限房（限套型面積、限銷售價位）有近200萬套，所需投資約5000億元。經(jīng)濟適用房和兩限房建成后都配售給特定的保障對象，低于市場價格，但能完全覆蓋建房成本（包括財務費用），且可以利用在建工程抵押，建設周期短。因而，“融資不難，銀行也有成熟的操作模式。”前述大行公司部人士稱。
另有400萬套是各類棚戶區(qū)改造，所需投資5000億元左右，中央財政將提供400億元補助，加上省級、市級財政補助后，須由工礦企業(yè)和參與改造的職工籌集的資金為3400億元。
前述大行公司部人士分析，這3400億元中，工礦企業(yè)和職工自己能籌集的預計在1400億元左右，剩余2000億元需要向金融機構融資。
這部分資金缺口可能主要由銀行貸款解決，目前國開行、建行、工行、交行等都有此類貸款品種。棚戶區(qū)改造一般聯(lián)動土地一級開發(fā)，可以用相應的土地運營收益抵押，或財政等第三方提供擔保，加之期限也較短，銀行資金進入難度不大。
融資真正困難的是廉租房和公租房。按規(guī)劃，今年要新開工建設廉租房160多萬套、公租房近220萬套。住建部未透露廉租房和公租房分別需要投資的金額，但在1.3萬億的保障性安居工程總投資中，除去經(jīng)濟適用房、兩限房及棚戶區(qū)改造，可知廉租房和公租房所需投資在3000億-4000億元。
其中，廉租房主要靠財政投入，來源包括住房公積金增值收益、土地出讓凈收益中按10%提取的部分等。而公租房則除了政府籌集的項目資本金外，全部需要向金融機構融資。
今年公租房建設已經(jīng)明顯提速，去年還僅為40多萬套，今年的目標則是220萬套。在“十二五”規(guī)劃的3600萬套保障房中，公租房的占比還將進一步提高。
徘徊之因
經(jīng)濟適用房、兩限房建成后能以等于或略高于成本的價格銷售，現(xiàn)金流有保證；棚戶區(qū)改造聯(lián)動土地一級開發(fā)，土地運營收益加上政府補貼也基本能夠覆蓋成本。因此，這兩類項目融資本不應太難。
但前述大行公司部人士指出，若承建主體為地方融資平臺，則其高企的負債率，以及抵押擔保物的缺乏，將對銀行信貸資金介入產(chǎn)生掣肘。公租房融資難，也是受制于此。
一位股份制行公司部負責人表示：“假如政府能給銀行過硬的擔保物，銀行是沒有多大顧慮的，銀行首要關注的是資金的安全，能不能按時收回貸款本息。”
從實踐來看，地方政府進行公租房融資，開出的貸款條件都較苛刻，如重慶市開出的條件是：信用貸款、資本金比例20%，期限12年、基準利率下浮10%。
地方政府拿不出過硬的擔保物，靠公租房本身的租金收益收回成本又期限太長，是銀行資金徘徊不前的主因。
按目前公租房租金收益水平，靠租金收回建房成本（土地由政府劃撥不計算在內）至少需要20-30年。這使得銀行信貸資金面臨兩個難題，一是期限不匹配，二是利率風險無法對沖。
銀行的負債來源多為5年期以下的存款，貸款期限若長達二三十年，短借長貸，對銀行的流動性管理帶來挑戰(zhàn)。
其次，目前國內金融衍生品市場不發(fā)達，長期貸款的利率風險無法對沖，而銀行業(yè)預期，未來利率市場化的步伐會顯著加快。
不過對保險資金來說，則正需要尋找安全性較高的長期資產(chǎn)配置渠道。“保險資金和公租房，可以說是一拍即合。”一家保險資產(chǎn)管理公司人士說。
保險資金投入公租房，現(xiàn)成的金融工具是“債權投資計劃”。其實質是一種私募債券，相當于發(fā)放一筆長期貸款。3月10日，太平洋資產(chǎn)管理公司（下稱“太保”）宣布，其發(fā)起設立的“太平洋-上海公共租賃房項目債權投資計劃”通過保監(jiān)會備案。太保通過該債權投資計劃募集資金40億元，與上海地產(chǎn)（集團）有限公司合作，用于指定的公租房建設。
太保此舉受到保監(jiān)會的肯定，但保監(jiān)會亦隨后要求，太保應制定切實可行的風險防范觸發(fā)機制，確保投資計劃收益和本金按時足額償付。“這反映了保監(jiān)會的審慎態(tài)度，既希望保險資金投入公租房建設，又對可能存在的風險心存忌憚。”前述保險資產(chǎn)管理公司人士稱。
銀監(jiān)會的態(tài)度和保監(jiān)會類似，銀監(jiān)會在2011年2月10日下發(fā)的《關于進一步推進改革發(fā)展加強風險防范的通知》中稱，“僅允許平臺貸款在有償還能力的保障性住房建設領域（公租房、廉租房、棚戶區(qū)改造）適度新增。”為保障房建設貸款開了“綠燈”，但同時要求“要在風險可控、商業(yè)可持續(xù)的前提下支持保障性住房建設”。
各地負責保障房建設的融資平臺在2010年的清理中被保留，但銀監(jiān)會對地方融資平臺的償債風險保持高度警惕。
因此，依靠傳統(tǒng)的貸款模式解決公租房融資，難度很大。前述大行研究部人士認為，要撬動銀行信貸資金，銀監(jiān)會需要出臺差別化的信貸政策，如投向公租房的貸款打折計算信貸規(guī)模，在計算風險資產(chǎn)時給予特殊的政策，少占用風險資產(chǎn)，少計提撥備等。
一位信托公司總經(jīng)理則認為，金融創(chuàng)新才是解決問題的根本之道，建議盡快推出針對公租房的REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）產(chǎn)品。
一位房地產(chǎn)公司財務總監(jiān)則對本報表示，通過建立財政補貼和稅收優(yōu)惠機制，加上公租房的土地由政府免費劃撥，“合理設定租金水平，讓公租房能實現(xiàn)商業(yè)可持續(xù)才是關鍵。”