十二五規(guī)劃把營(yíng)改增作為經(jīng)濟(jì)改革的重要方向，“營(yíng)改增”是繼1994年分稅制后又一次重大的稅制改革，它從制度上解決了營(yíng)業(yè)稅制下“道道征收，全額征稅”導(dǎo)致的重復(fù)征稅問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)了增值稅稅制下的“環(huán)環(huán)征收、層層抵扣”。從2012年1月1日“營(yíng)改增”試點(diǎn)工作開始，截止目前，僅剩房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)幾個(gè)行業(yè)未納入試點(diǎn)。按照十二五期間（2011-2015）完成“營(yíng)改增”改革任務(wù)的要求，房地產(chǎn)業(yè)將于2015年實(shí)現(xiàn)“營(yíng)改增”改革。一旦將房地產(chǎn)業(yè)納入“營(yíng)改增”試點(diǎn)范圍，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨稅負(fù)進(jìn)一步加重、企業(yè)的賬務(wù)處理難度增加、發(fā)票風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大等諸多風(fēng)險(xiǎn)。因此，專家認(rèn)為，正確應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，盡早制定完善應(yīng)對(duì)策略，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言意義重大。
一、全面做好“營(yíng)改增”財(cái)務(wù)核算準(zhǔn)備工作
“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的賬務(wù)處理提出了新要求，企業(yè)財(cái)務(wù)人員將面臨新舊稅制的銜接、稅收政策的變化、具體業(yè)務(wù)的處理和稅務(wù)核算的轉(zhuǎn)化等難題。為了有效應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”帶來(lái)的難題，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分學(xué)習(xí)相關(guān)政策，做好“營(yíng)改增”財(cái)務(wù)核算準(zhǔn)備工作
1、調(diào)整會(huì)計(jì)賬戶的設(shè)置
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在“應(yīng)交稅費(fèi)”科目下設(shè)置“應(yīng)交增值稅”“未交增值稅”等明細(xì)科目，輔導(dǎo)期管理的應(yīng)在“應(yīng)交稅費(fèi)”科目下增設(shè)“待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額”明細(xì)科目。在“應(yīng)交增值稅”明細(xì)賬中，借方應(yīng)設(shè)置“進(jìn)項(xiàng)稅額”、“已交稅金”、“減免稅款”、“轉(zhuǎn)出未交增值稅”等專欄，貸方應(yīng)設(shè)置“銷項(xiàng)稅額”、“進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出”、“轉(zhuǎn)出多交增值稅”等專欄.
“進(jìn)項(xiàng)稅額”專欄，記錄企業(yè)購(gòu)入貨物或接受應(yīng)稅勞務(wù)和應(yīng)稅服務(wù)而支付的、準(zhǔn)予從銷項(xiàng)稅額中抵扣的增值稅額。企業(yè)購(gòu)入貨物或接受應(yīng)稅勞務(wù)和應(yīng)稅服務(wù)支付的進(jìn)項(xiàng)稅額，用藍(lán)字登記。
“減免稅款”專欄，用于記錄該企業(yè)按規(guī)定抵減的增值稅應(yīng)納稅額。
“已交稅金”專欄，記錄企業(yè)已繳納的增值稅額，企業(yè)已繳納的增值稅額用藍(lán)字登記。
“轉(zhuǎn)出未交增值稅”專欄，記錄企業(yè)月末轉(zhuǎn)出應(yīng)交未交的增值稅。企業(yè)轉(zhuǎn)出當(dāng)月發(fā)生的應(yīng)交未交的增值稅額用藍(lán)字登記。
“銷項(xiàng)稅額”專欄，記錄企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)或提供應(yīng)稅服務(wù)應(yīng)收取的增值稅額。企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)或提供應(yīng)稅服務(wù)應(yīng)收取的銷項(xiàng)稅額，用藍(lán)字登記；發(fā)生銷售退回或按照稅法規(guī)定允許扣減的增值稅額應(yīng)沖減銷項(xiàng)稅額，用紅字或負(fù)數(shù)登記。
“進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出”專欄，記錄由于各類原因而不應(yīng)從銷項(xiàng)稅額中抵扣，按規(guī)定轉(zhuǎn)出的進(jìn)項(xiàng)稅額。
“轉(zhuǎn)出多交增值稅”專欄，記錄企業(yè)月末轉(zhuǎn)出多交的增值稅。企業(yè)轉(zhuǎn)出當(dāng)月發(fā)生的多交的增值稅額用藍(lán)字登記。
“未交增值稅”明細(xì)科目，核算企業(yè)月末轉(zhuǎn)入的應(yīng)交未交增值稅額，轉(zhuǎn)入多交的增值稅也在本明細(xì)科目核算。
“待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額”明細(xì)科目，核算企業(yè)按稅法規(guī)定不符合抵扣條件，暫不予在本期申報(bào)抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額。
2、正確進(jìn)行會(huì)計(jì)處理
第一，取得過(guò)渡性財(cái)政扶持資金的會(huì)計(jì)處理。房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”轉(zhuǎn)換期間因?qū)嶋H稅負(fù)增加的，將有可能向財(cái)稅部門申請(qǐng)取得財(cái)政扶持資金，期末有確鑿證據(jù)表明企業(yè)能夠符合財(cái)政扶持政策規(guī)定的相關(guān)條件且預(yù)計(jì)能夠收到財(cái)政扶持資金時(shí)，按應(yīng)收的金額確認(rèn)營(yíng)業(yè)外收入
第二，增值稅稅控系統(tǒng)專用設(shè)備和技術(shù)維護(hù)費(fèi)用抵減增值稅額的會(huì)計(jì)處理。按稅法有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)初次購(gòu)買增值稅稅控系統(tǒng)專用設(shè)備支付的費(fèi)用以及繳納的技術(shù)維護(hù)費(fèi)允許在增值稅應(yīng)納稅額中全額抵減的，應(yīng)在“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅”科目下增設(shè)“減免稅款”專欄，用于記錄該企業(yè)按規(guī)定抵減的增值稅應(yīng)納稅額。
3、完善企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)、稅務(wù)控制制度
良好的企業(yè)財(cái)務(wù)、稅務(wù)控制制度是控制企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要手段之一。尤其在“營(yíng)改增”后，賬務(wù)處理復(fù)雜化、增值稅專用發(fā)票風(fēng)險(xiǎn)凸顯，企業(yè)更應(yīng)該注意以下財(cái)稅內(nèi)控制度的建立和執(zhí)行:
第一，采購(gòu)環(huán)節(jié)盡可能取得進(jìn)項(xiàng)發(fā)票后支付款項(xiàng)。“營(yíng)改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅負(fù)的大小很大程度上是由其進(jìn)項(xiàng)稅額決定的，企業(yè)在采購(gòu)過(guò)程中，應(yīng)及時(shí)取得進(jìn)項(xiàng)發(fā)票，否則，在支付款項(xiàng)后，可能由于市場(chǎng)或物品原因發(fā)生糾紛，無(wú)法取得進(jìn)項(xiàng)發(fā)票，不能進(jìn)行抵扣
第二，采購(gòu)貨物以及向服務(wù)方付款應(yīng)通過(guò)開戶銀行等途徑。許多中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，服務(wù)方中涉及大量的個(gè)體戶、自然人等情形，不乏有使用現(xiàn)金、單位小金庫(kù)等方式付款的行為，此種行為不僅違反財(cái)務(wù)管理制度，還會(huì)涉嫌偷逃稅嫌疑，應(yīng)通過(guò)開戶銀行支付相關(guān)款項(xiàng)。
第三，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中的成本管理。房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程是成本產(chǎn)生的過(guò)程，尤其應(yīng)加強(qiáng)各項(xiàng)成本發(fā)生憑據(jù)的管理，因?yàn)橄嚓P(guān)憑證不僅是企業(yè)賬務(wù)處理的依據(jù)，還是企業(yè)所得稅土地增值稅成本扣除的基本依據(jù)。
第四，關(guān)注銷售合同涉稅條款的擬定。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售開發(fā)產(chǎn)品中，常常會(huì)使用各種促銷手段，商業(yè)折扣還是現(xiàn)金折扣，財(cái)稅處理有差異，需要在銷售合同中予以明確；同時(shí)，不同的付款方式也會(huì)影響納稅義務(wù)的產(chǎn)生，企業(yè)在銷售過(guò)程中應(yīng)該有專業(yè)稅務(wù)人士的指導(dǎo)。
第五，按時(shí)進(jìn)行納稅申報(bào)，依法提交、留存各項(xiàng)財(cái)務(wù)、稅務(wù)材料。“營(yíng)改增”后，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)由地稅變?yōu)閲?guó)稅，同時(shí)，納稅申報(bào)時(shí)間、提交的材料也會(huì)發(fā)生一定的變化，企業(yè)應(yīng)按照國(guó)家法律、政策要求提交、留存各項(xiàng)企業(yè)資料。
二、全面提升增值稅專用發(fā)票管理水平
>“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)需使用增值稅發(fā)票，由于增值稅發(fā)票歷來(lái)是發(fā)票管理的重點(diǎn)對(duì)象，并且也是發(fā)生經(jīng)濟(jì)違法案件較多的票種之一，因此，“營(yíng)改增”的試行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)票管理的要求也大大提高。
1、及時(shí)取得可以抵扣的專用發(fā)票
在實(shí)際操作過(guò)程中，企業(yè)為了獲取更豐厚的進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣，應(yīng)盡量選擇具有一般納稅人身份的企業(yè)作為供應(yīng)商，因?yàn)檫@些供應(yīng)商能夠提供增值稅專用發(fā)票，就能起到增值稅抵扣的作用。實(shí)行營(yíng)業(yè)稅改增值稅之后，進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣范圍稍有增大，從成本上擴(kuò)大到了費(fèi)用和固定資產(chǎn)上，企業(yè)還應(yīng)當(dāng)考慮到油費(fèi)、人工費(fèi)用等一些成本的支出情況來(lái)做選擇，對(duì)于比較難獲得的油費(fèi)增值稅發(fā)票，可以通過(guò)統(tǒng)一購(gòu)進(jìn)充值卡或者記賬月結(jié)或季度結(jié)算的方式來(lái)解決。當(dāng)然，由于“營(yíng)改增”目前只在特定行業(yè)實(shí)施，由于地區(qū)和行業(yè)差異以及時(shí)間等因素都會(huì)對(duì)試點(diǎn)企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的獲得造成影響，這就將直接影響到企業(yè)的納稅額度了。因此，企業(yè)在進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票納稅籌劃時(shí)，應(yīng)該注意區(qū)分可抵扣與不可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅項(xiàng)目，從而不斷提高企業(yè)自身的納稅籌措能力與水平。而且，在分析完企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅抵扣項(xiàng)目和金額之后，還要有效確保企業(yè)能夠及時(shí)獲取到增值稅專用發(fā)票，作為實(shí)現(xiàn)進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的重要依據(jù)，如果能夠及時(shí)合法獲取增值稅專用發(fā)票就可以有效減輕稅負(fù)，如果不能及時(shí)獲取，則在申請(qǐng)稅項(xiàng)抵扣時(shí)就會(huì)遇到困難，無(wú)法順利進(jìn)行。
2、加強(qiáng)專用發(fā)票的認(rèn)證管理
房地產(chǎn)企業(yè)存在取得增值稅專用發(fā)票無(wú)法抵扣的風(fēng)險(xiǎn)。因此，企業(yè)的財(cái)會(huì)人員應(yīng)當(dāng)充分了解實(shí)踐中無(wú)法抵扣的增值稅專用發(fā)票的幾種類型：上游已定性為虛開的、經(jīng)鑒定為偽造的、被證明為非稅務(wù)機(jī)關(guān)出售的、通過(guò)金稅系統(tǒng)發(fā)現(xiàn)的“失控”、“作廢”票，以及走逃企業(yè)開具的未報(bào)稅的增值稅專用發(fā)票等。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)仔細(xì)認(rèn)證比對(duì)上述發(fā)票，否則可能出現(xiàn)輕則不予抵扣進(jìn)項(xiàng)稅款，重則以非法購(gòu)買增值稅專用發(fā)票、購(gòu)買偽造的增值稅專用發(fā)票、逃稅等罪名論處的情形.
3、防范虛開增值稅專用發(fā)票
增值稅專用發(fā)票除了具有一般發(fā)票的銷售憑證作用外，還具有抵扣稅額的作用。在利益的驅(qū)使下，“營(yíng)改增”后部分房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)虛開增值稅專用發(fā)票，此外，大型房地產(chǎn)企業(yè)很可能會(huì)虛開增值稅發(fā)票開給子公司或關(guān)聯(lián)公司，從而達(dá)到調(diào)節(jié)稅金、不繳或少交稅的目的。這一點(diǎn)可在已進(jìn)行的“營(yíng)改增”試點(diǎn)中得到印證，試點(diǎn)行業(yè)尤其是交通運(yùn)輸企業(yè)，虛開和接受虛開的違法行為呈多發(fā)、高發(fā)態(tài)勢(shì)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)刑法》第二百零五條規(guī)定，虛開增值稅專用發(fā)票構(gòu)成犯罪的，處三年以下有期徒刑或者拘役；虛開的稅款數(shù)額巨大或者有其他特別嚴(yán)重情節(jié)的，處十年以上有期徒刑或者無(wú)期徒刑，并處五萬(wàn)元以上五十萬(wàn)元以下罰金或者沒(méi)收財(cái)產(chǎn)。因此，“營(yíng)改增”新形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)全面清理營(yíng)業(yè)稅下的虛開發(fā)票問(wèn)題.
三、積極進(jìn)行稅務(wù)籌劃，控制潛在上升的稅負(fù)率
根據(jù)最新官方披露的消息，2015年房地產(chǎn)營(yíng)改增極有可能是適用11%的增值稅率，相比較于營(yíng)業(yè)稅制下的5%的稅率，稅率大幅提升，房地產(chǎn)企業(yè)如果沒(méi)有足夠的可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，必然面臨稅負(fù)大幅上升的風(fēng)險(xiǎn)。在此嚴(yán)峻的背景下，專家提出以下四種解決途徑:
1、梳理經(jīng)營(yíng)流程，積極進(jìn)行稅務(wù)籌劃
對(duì)于企業(yè)本身來(lái)說(shuō)，要做到科學(xué)合理地實(shí)施稅收籌劃，確保企業(yè)自身在營(yíng)業(yè)稅改增值稅的過(guò)程中實(shí)現(xiàn)減負(fù)效果，需要企業(yè)及時(shí)準(zhǔn)確的分析自身的稅務(wù)情況。通過(guò)研究比較，了解企業(yè)可以依據(jù)進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的方式來(lái)減輕納稅負(fù)擔(dān)的項(xiàng)目在總的支出中的比例高低，納入進(jìn)行抵扣的比例越高，則越有利于實(shí)現(xiàn)減輕稅負(fù)的目的，反之，則難以實(shí)現(xiàn)這一目的甚至?xí)哟蠖悇?wù)負(fù)擔(dān)。當(dāng)前不少企業(yè)通過(guò)外包企業(yè)產(chǎn)品和項(xiàng)目來(lái)實(shí)現(xiàn)合理籌劃目的，這樣可以幫助企業(yè)有效實(shí)現(xiàn)稅費(fèi)轉(zhuǎn)移，對(duì)于無(wú)法解決進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的企業(yè)而言具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。但是應(yīng)當(dāng)注意的是，外包項(xiàng)目和產(chǎn)品時(shí)，應(yīng)當(dāng)保障企業(yè)的產(chǎn)品及服務(wù)質(zhì)量。其次，除了產(chǎn)品外包之外，企業(yè)也可以將自身的某職能部門外包，以實(shí)現(xiàn)籌劃目的。通過(guò)外包財(cái)務(wù)、人士等，降低管理成本，降低企業(yè)實(shí)際稅務(wù)負(fù)擔(dān).
2、審查目前享受的稅收優(yōu)惠政策，防范稅收優(yōu)惠政策被清理
2014年12月9日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《國(guó)務(wù)院關(guān)于清理規(guī)范稅收等優(yōu)惠政策的通知》（國(guó)發(fā)〔2014〕62號(hào)），文件是依據(jù)“黨的十八屆三中全會(huì)精神和《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化預(yù)算管理制度改革的決定》（國(guó)發(fā)〔2014〕45號(hào)）要求”，目的是“嚴(yán)肅財(cái)經(jīng)紀(jì)律，加快建設(shè)統(tǒng)一開放、競(jìng)爭(zhēng)有序的市場(chǎng)體系”，并明確要求，“各省級(jí)人民政府和有關(guān)部門應(yīng)于2015年3月底前，向財(cái)政部報(bào)送本�。▍^(qū)、市）和本部門對(duì)稅收等優(yōu)惠政策的專項(xiàng)清理情況，由財(cái)政部匯總報(bào)國(guó)務(wù)院。”在這一背景下，華稅律師建議，企業(yè)應(yīng)該全面審查正在享受的各項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策，尤其是，部分通過(guò)利用西部地區(qū)的稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行籌劃的房地產(chǎn)企業(yè)，面臨前所未有的政策性風(fēng)險(xiǎn)。專家有兩點(diǎn)建議：
第一，與當(dāng)?shù)卣块T協(xié)商重新簽署投資協(xié)議等文件。企業(yè)應(yīng)在審查目前正享受的稅收優(yōu)惠政策的基礎(chǔ)上，對(duì)據(jù)此簽署的合同、協(xié)議、備忘錄等的合規(guī)性予以高度重視。如果依據(jù)的稅收優(yōu)惠政策屬于《通知》中無(wú)效的政策，應(yīng)及時(shí)與政府部門協(xié)商，根據(jù)合法有效的稅收優(yōu)惠政策，重新簽訂協(xié)議
第二，重塑企業(yè)運(yùn)營(yíng)架構(gòu)，繼續(xù)合法享受稅收優(yōu)惠政策。企業(yè)可在稅法專業(yè)人士協(xié)助的基礎(chǔ)上，調(diào)整自身的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，重新搭建自身的稅務(wù)架構(gòu)，確保自身的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)符合合法稅收優(yōu)惠政策的具體規(guī)定要求，具體可以通過(guò)注銷、遷址以及并購(gòu)重組等方式調(diào)整集團(tuán)企業(yè)內(nèi)部的稅務(wù)架構(gòu)，向具有正當(dāng)性和合法性的優(yōu)惠政策的產(chǎn)業(yè)及區(qū)域進(jìn)行戰(zhàn)略性遷移。
當(dāng)然，企業(yè)應(yīng)該積極爭(zhēng)取國(guó)家針對(duì)“營(yíng)改增”過(guò)渡時(shí)期出臺(tái)的稅收優(yōu)惠政策，按照之前的做法，試點(diǎn)企業(yè)可以延續(xù)原有的稅收優(yōu)惠政策，企業(yè)應(yīng)該充分把握，減少自身稅收負(fù)擔(dān)。
3、銷售不同稅率項(xiàng)目應(yīng)分開核算，以適用較低稅率
2012年“營(yíng)改增”試點(diǎn)以來(lái)，在增值稅原有17%、13%稅率及3%、4%、6%的征收率的基礎(chǔ)之上又增加了6%、11%兩個(gè)低稅率，同時(shí)將納入增值稅試點(diǎn)的小規(guī)模企業(yè)統(tǒng)一征收率為3%.這樣一來(lái)，我國(guó)目前增值稅稅率體系包括17%、13%、11%、6%以及3%、4%、6%的征收率。房地產(chǎn)“營(yíng)改增”實(shí)用何種稅率，目前還沒(méi)最后確定。但是，大型房地產(chǎn)企業(yè)勢(shì)必出現(xiàn)混業(yè)經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)象，根據(jù)相關(guān)稅法政策，混業(yè)經(jīng)營(yíng)中，不同稅率項(xiàng)目需要分開核算，否則會(huì)統(tǒng)一適用高稅率，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在“營(yíng)改增”后，應(yīng)對(duì)涉及的混業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目分開核算，以適用較低稅率，降低稅負(fù)成本
4、積極申請(qǐng)過(guò)渡性財(cái)政支持
不少企業(yè)都會(huì)在營(yíng)業(yè)稅改征增值稅的過(guò)程中出現(xiàn)暫時(shí)性困難，針對(duì)這種情況，國(guó)家也出臺(tái)了相應(yīng)的政策加以扶持，對(duì)個(gè)別企業(yè)及行業(yè)進(jìn)行過(guò)渡性的資金支持。因此，企業(yè)在營(yíng)改增初期，如果出現(xiàn)較大的困難，難以通過(guò)自身措施減輕納稅負(fù)擔(dān)，可以積極申請(qǐng)政府過(guò)渡性資金支持，以此來(lái)減輕企業(yè)暫時(shí)性困難，減小企業(yè)資金壓力.
“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)將面臨諸多挑戰(zhàn)。專家建議，為了更好地應(yīng)對(duì)這些挑戰(zhàn)，需要房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、相關(guān)人員超前謀劃、全盤考慮，提前做好相關(guān)培訓(xùn)工作，謀劃制定或修訂相關(guān)制度，使“營(yíng)改增”能在房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)過(guò)渡。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者應(yīng)高度重視這一變化，并認(rèn)真測(cè)算“營(yíng)改增”對(duì)本企業(yè)的影響，在政策正式到來(lái)之前做好充分的應(yīng)戰(zhàn)準(zhǔn)備，以贏得先機(jī)！
