第三方信息暴露房企稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

4月20日，由中國(guó)人民大學(xué)博銳財(cái)稅沙龍秘書(shū)處與北京市豐臺(tái)區(qū)國(guó)稅局共同舉辦的第23期博銳財(cái)稅沙龍透露出一條重要信息：在房地產(chǎn)企業(yè)連續(xù)12年被國(guó)家稅務(wù)總局列入重點(diǎn)檢查對(duì)象的今天，稅務(wù)機(jī)關(guān)已經(jīng)充分掌握了利用第三方信息開(kāi)展納稅評(píng)估的方法。在當(dāng)天的沙龍上，稅企雙方都表示，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，規(guī)范自身財(cái)務(wù)管理，加強(qiáng)與稅務(wù)機(jī)關(guān)的合作，成為防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的唯一路徑。

房企入圍高稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)

近些年來(lái)，有關(guān)房企逃避繳納稅款的新聞報(bào)道頻頻見(jiàn)諸媒體；各地公布的年度十大稅案榜單中，總能見(jiàn)到房企的身影；在國(guó)家稅務(wù)總局公布的年度重點(diǎn)檢查對(duì)象中，房地產(chǎn)行業(yè)連續(xù)12年榜上有名……這一系列的事實(shí)都說(shuō)明：房企已經(jīng)入圍高稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)。

中國(guó)人民大學(xué)博銳財(cái)稅沙龍副秘書(shū)長(zhǎng)辛洪波博士通過(guò)分析房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售量及價(jià)格，工業(yè)企業(yè)景氣擴(kuò)散指數(shù)，中國(guó)工商銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行等銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)貸款額度及不良貸款額度，地方政府債務(wù)適度規(guī)模偏離度等指標(biāo)，認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)下行趨勢(shì)已經(jīng)比較明顯。在這種情況下，迫于財(cái)力壓力，地方政府必然會(huì)加大對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收監(jiān)管，這會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)更快、更多地暴露出來(lái)。

在北京市豐臺(tái)區(qū)國(guó)稅局的管戶(hù)中，房地產(chǎn)企業(yè)有29戶(hù)，所得稅收入占比排在各行業(yè)之首，但其所得稅稅負(fù)普遍不到3%，最多一戶(hù)才達(dá)到了9%。2012年匯算清繳期間，該局對(duì)4戶(hù)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展了納稅評(píng)估，發(fā)現(xiàn)這4戶(hù)企業(yè)均存在少繳企業(yè)所得稅的情況。在開(kāi)展納稅評(píng)估前，這4戶(hù)企業(yè)繳納的稅款分別為16.4萬(wàn)元、1117.9萬(wàn)元、4011.4萬(wàn)元、0元，稅負(fù)分別為0.09%、1.16%、2.09%和0。但是經(jīng)過(guò)納稅評(píng)估，這4戶(hù)企業(yè)應(yīng)該補(bǔ)繳的稅款分別高達(dá)5117.6萬(wàn)元、5831.6萬(wàn)元、2.1億元和2683.7萬(wàn)元，稅負(fù)分別變?yōu)?.67%、7.24%、12.40%和12.21%。房企稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之大由此可見(jiàn)一斑。

那么，房地產(chǎn)企業(yè)哪些事項(xiàng)比較容易引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)呢？世茂房地產(chǎn)控股有限公司環(huán)渤海區(qū)域財(cái)務(wù)總監(jiān)賈麗萍在沙龍上總結(jié)了三類(lèi)事項(xiàng)：一是收入類(lèi)，比如隱匿收入、延期納稅和利用關(guān)聯(lián)交易減少收入等；二是成本類(lèi)，比如虛開(kāi)各類(lèi)發(fā)票、收受虛假發(fā)票、收售假建筑業(yè)發(fā)票，虛增成本，預(yù)計(jì)毛利納稅調(diào)整有誤，未按規(guī)定預(yù)提建筑成本，銷(xiāo)售面積嚴(yán)重計(jì)算錯(cuò)誤，未按規(guī)定支付銷(xiāo)售傭金，混淆成本核算對(duì)象，公共配套設(shè)施成本核算錯(cuò)誤，成本分配方法不當(dāng)?shù)?；三是其他?lèi)，比如異常甲供料方式導(dǎo)致少繳增值稅，售樓部未按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅，未按規(guī)定申報(bào)開(kāi)發(fā)宗地土地使用稅，售房合同和建筑合同未按規(guī)定申報(bào)繳納印花稅等。

第三方信息成納稅評(píng)估重要抓手

北京市豐臺(tái)區(qū)國(guó)稅局之所以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅評(píng)估成效顯著，一個(gè)非常重要的原因就是充分利用了第三方信息。“目前，第三方信息已經(jīng)成為我們開(kāi)展納稅評(píng)估的重要抓手。”北京市豐臺(tái)區(qū)國(guó)稅局企業(yè)所得稅科副科長(zhǎng)屈震說(shuō)。

最近，屈震將最近兩年開(kāi)展房地產(chǎn)企業(yè)所得稅納稅評(píng)估的案例和成果進(jìn)行了系統(tǒng)整理，出版了《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅風(fēng)險(xiǎn)管理指南》一書(shū)。

屈震介紹，在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展納稅評(píng)估時(shí)，他首先會(huì)登陸北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)網(wǎng)站，通過(guò)該網(wǎng)站可獲取開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的有關(guān)面積、價(jià)格等基礎(chǔ)信息。以北京市區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為例，直接點(diǎn)擊該網(wǎng)站首頁(yè)右上方的“查詢(xún)中心”，可以查到很多樓盤(pán)的詳細(xì)信息。同時(shí)，還可以通過(guò)北京市國(guó)土資源局網(wǎng)站、百度、搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)北京站、騰訊網(wǎng)房產(chǎn)頻道、《北京青年報(bào)》等當(dāng)?shù)孛襟w查到很多有價(jià)值的信息。

2012年，屈震和同事通過(guò)《北京青年報(bào)》特刊《廣廈時(shí)代》，發(fā)現(xiàn)豐臺(tái)區(qū)在2月份有一個(gè)新開(kāi)盤(pán)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，屬于豐臺(tái)區(qū)國(guó)稅局的管戶(hù)。同年3月，豐臺(tái)區(qū)國(guó)稅局通過(guò)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)網(wǎng)站，在對(duì)轄區(qū)內(nèi)20余戶(hù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行定期數(shù)據(jù)搜集時(shí)，發(fā)現(xiàn)該企業(yè)在3月份已累計(jì)售出19套房屋，累計(jì)簽約金額近4000萬(wàn)元。當(dāng)聯(lián)系主管稅務(wù)所調(diào)取該企業(yè)相關(guān)資料時(shí)，該企業(yè)很不配合稅務(wù)所工作。于是，屈震和同事約見(jiàn)了該企業(yè)負(fù)責(zé)人，當(dāng)著他的面登陸了北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)網(wǎng)站，打開(kāi)該企業(yè)信息界面，將企業(yè)預(yù)售證信息和售房信息擺在其面前。該企業(yè)負(fù)責(zé)人承認(rèn)了工作失誤，并重新進(jìn)行第一季度企業(yè)所得稅申報(bào)。

除了利用第三方信息，豐臺(tái)區(qū)國(guó)稅局還利用預(yù)警模型開(kāi)展房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅評(píng)估，成效十分顯著?；诖耍摼只榫謾z查科副科長(zhǎng)劉德琴直言：“在檢查房地產(chǎn)企業(yè)方面，我們已經(jīng)掌握了一套行之有效的科學(xué)方法，希望房地產(chǎn)企業(yè)依法納稅，千萬(wàn)不要抱有僥幸心理，更不要鋌而走險(xiǎn)。”