未決算但提前自用房產(chǎn)如何征收房產(chǎn)稅?

一、尚未決算但提前自用房產(chǎn)需要征收房產(chǎn)稅嗎？

需要。

政策依據(jù)

財政部、稅務(wù)總局《關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》（財稅地字[1986]第008號）

第十九條 關(guān)于新建的房屋如何征稅

納稅人自建的房屋，自建成之次月起征收房產(chǎn)稅。

納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗收手續(xù)之次月起征收房產(chǎn)稅。

納稅人在辦理驗收手續(xù)前已使用或出租，出借的新建房屋，應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

二、尚未決算但提前自用的房產(chǎn)，從價計征房產(chǎn)稅時如何確定計稅基數(shù)？

1.政策依據(jù)

（1）《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財稅[2008]152號）

第一條 關(guān)于房產(chǎn)原值如何確定的問題

對依照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會計賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價計算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會計制度規(guī)定進(jìn)行核算。對納稅人未按國家會計制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評估。

（2）《企業(yè)會計準(zhǔn)則第 4 號——固定資產(chǎn)》應(yīng)用指南

已達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)但尚未辦理竣工決算的固定資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照估計價值確定其成本，并計提折舊；待辦理竣工決算后，再按實際成本調(diào)整原來的暫估價值，但不需要調(diào)整原已計提的折舊額。

2.政策分析

工程決算前已經(jīng)投入使用的房產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則第 4 號——固定資產(chǎn)》應(yīng)用指南的規(guī)定暫估入賬，并以暫估入賬價值計算繳納房產(chǎn)稅。

三、尚未決算但提前自用的房產(chǎn)按照評估價繳納房產(chǎn)稅后，是否在決算后“多退少補”？

總局層面暫無相關(guān)政策，但各地口徑差異較大，我們一起來看看地方口徑：

1.《遼寧省地方稅務(wù)局關(guān)于明確財產(chǎn)稅若干政策業(yè)務(wù)問題的通知》（遼地稅財[2000]398號）

第五條 關(guān)于尚未決算入帳但已經(jīng)投入使用的新建房產(chǎn)征稅問題根據(jù)《遼寧省房產(chǎn)稅實施細(xì)則》第三條關(guān)于"工程尚未決算已經(jīng)投入使用的新建房產(chǎn)，依照基建計劃價值減除30％后的余值計稅；…已按計劃價值或核定價值征納稅款的不再退補"的規(guī)定，對已經(jīng)投入使用但工程尚未決算的，在工程決算前，暫按工程預(yù)算價值計算繳納房產(chǎn)稅；對工程決算后，應(yīng)自工程決算之次月起，按固定資產(chǎn)決算價值計算繳納房產(chǎn)稅，對工程決算前已按預(yù)算價值計算繳納的稅款不應(yīng)再多退少補。

2.《內(nèi)蒙古自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于房產(chǎn)稅有關(guān)問題的公告》（內(nèi)蒙古自治區(qū)地方稅務(wù)局公告2016年第8號）

第四條 關(guān)于對工程決算前已使用房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅的問題

《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財稅〔2008〕152號）規(guī)定，對依照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會計賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價計算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會計制度規(guī)定進(jìn)行核算。對納稅人未按國家會計制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評估。

根據(jù)上述規(guī)定，對工程決算前已經(jīng)投入使用的房產(chǎn)，納稅人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)會計制度暫估入賬，并以暫估入賬價值計算繳納房產(chǎn)稅。工程決算后，納稅人應(yīng)自工程決算之次月起，按實際決算金額調(diào)整房產(chǎn)原值，計算繳納房產(chǎn)稅；并于工程決算之次月，對工程決算前己納的房產(chǎn)稅與依實際決算金額計算的應(yīng)納房產(chǎn)稅之間的差額，辦理多退少補手續(xù)，但不計算征收滯納金。

 | 作者：劉老師（正保會計網(wǎng)校答疑專家）