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房地產(chǎn)企業(yè)預收款開具發(fā)票的稅務處理

來源: 正保會計網(wǎng)校 編輯:qizhenzhen 2023/09/26 14:57:12 字體:

房地產(chǎn)企業(yè)預售商品房收到預收款時還未達到增值稅納稅義務發(fā)生時間,但由于購買方辦理貸款等手續(xù)時需要憑發(fā)票辦理,此時就要求房地產(chǎn)企業(yè)開具發(fā)票,那么如何開具預收款的發(fā)票呢?是否申報繳納增值稅?開具正式發(fā)票后原開具的預收款發(fā)票是否紅沖?我們來具體看一看。


01

預收款發(fā)票如何開具?


《國家稅務總局關于營改增試點若干征管問題的公告》(國家稅務總局公告2016年第53號)第九條第(十一)項規(guī)定,增加6“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”,用于納稅人收取款項但未發(fā)生銷售貨物、應稅勞務、服務、無形資產(chǎn)或不動產(chǎn)的情形。

“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”下設601 “預付卡銷售和充值”、602“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目預收款”、603 “已申報繳納營業(yè)稅未開票補開票”。

使用“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”編碼,發(fā)票稅率欄應填寫“不征稅”,不得開具增值稅專用發(fā)票。

根據(jù)上述規(guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)收到預收款應使用“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”編碼開具“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目預收款”的普通發(fā)票,發(fā)票稅率欄應填寫“不征稅”。


02

是否申報繳納增值稅?


《國家稅務總局關于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國家稅務總局公告2016年第18號)第十二條規(guī)定,一般納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期向主管國稅機關預繳稅款。

第二十一條規(guī)定,小規(guī)模納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期或主管國稅機關核定的納稅期限向主管國稅機關預繳稅款。

第二十六條規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目,按照本辦法規(guī)定預繳稅款時,應填報《增值稅預繳稅款表》。

根據(jù)上述規(guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)收到預收款應在開具不征稅發(fā)票的次月申報期內(nèi)填報《增值稅及附加稅費預繳表》并按規(guī)定預繳增值稅,但不填列《增值稅及附加稅費申報表》及其附列資料。


03

開具正式發(fā)票后原開具的預收款發(fā)票是否紅沖?


房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房達到增值稅納稅義務發(fā)生時間需要開具帶稅率的發(fā)票,原來開具的不征稅發(fā)票是否需要紅沖,國家層面上并沒有明確的規(guī)定。目前有兩種觀點,部分稅務機關認為開具帶稅率的發(fā)票后原開具的不征稅發(fā)票不需要紅沖,而部分稅務機關認為開具帶稅率的發(fā)票后原開具的不征稅發(fā)票需要紅沖。實務中需要與主管稅務機關溝通確認當?shù)氐膱?zhí)行口徑。

下面列舉了部分稅務機關的觀點,供參考。


不需要紅沖


01

福建

2019年6月25日國家稅務總局福建省稅務局發(fā)布的《2019年5月12366咨詢熱點難點問題集》
16.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預收款時已開具不征稅發(fā)票,在收訖項目全部款項并開具適用稅率的增值稅發(fā)票時,是否需要對不征稅發(fā)票開具紅字發(fā)票?
答:根據(jù)《國家稅務總局關于紅字增值稅發(fā)票開具有關問題的公告》(國家稅務總局公告2016年第47號)規(guī)定:“一、增值稅一般納稅人開具增值稅專用發(fā)票(以下簡稱‘專用發(fā)票’)后,發(fā)生銷貨退回、開票有誤、應稅服務中止等情形但不符合發(fā)票作廢條件,或者因銷貨部分退回及發(fā)生銷售折讓,需要開具紅字專用發(fā)票的,按以下方法處理:
……”
因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具的不征稅發(fā)票不屬于上述文件規(guī)定的情形,在收訖項目全部款項并開具適用稅率的增值稅發(fā)票時,不需要對不征稅發(fā)票開具紅字發(fā)票。


02

河南

國家稅務總局12366納稅服務平臺2021年3月15日河南稅務對于“不征稅發(fā)票”的問題回復。
問題內(nèi)容:
請問一般納稅人的房地產(chǎn)企業(yè)在預收款時向客戶開具了不征稅發(fā)票。
問題1:這筆開票金額需要在月度增值稅申報時如何填在增值稅申報表中?
答復內(nèi)容:
一、根據(jù)《國家稅務總局關于營改增試點若干征管問題的公告》(國家稅務總局公告2016年第53號)第九條規(guī)定,……(十一)增加6“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”,用于納稅人收取款項但未發(fā)生銷售貨物、應稅勞務、服務、無形資產(chǎn)或不動產(chǎn)的情形。“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”下設601 “預付卡銷售和充值”、602“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目預收款”、603 “已申報繳納營業(yè)稅未開票補開票”。使用“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”編碼,發(fā)票稅率欄應填寫“不征稅”,不得開具增值稅專用發(fā)票。
二、根據(jù)《國家稅務總局貨物和勞務稅司關于做好增值稅發(fā)票使用宣傳輔導有關工作的通知》(稅總貨便函〔2017〕127號)規(guī)定,附件:增值稅發(fā)票開具指南……第二章…… 第一節(jié)……四、納稅人應在發(fā)生增值稅納稅義務時開具發(fā)票。 ……十七、納稅人開具增值稅普通發(fā)票后,如發(fā)生銷貨退回、開票有誤、應稅服務中止等情形但不符合發(fā)票作廢條件,或者因銷貨部分退回及發(fā)生銷售折讓,需要開具紅字發(fā)票的,應收回原發(fā)票并注明“作廢”字樣或取得對方有效證明。……
三、根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號 )規(guī)定,……附件1:營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法……第四十五條 增值稅納稅義務、扣繳義務發(fā)生時間為:(一)納稅人發(fā)生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當天;先開具發(fā)票的,為開具發(fā)票的當天。收訖銷售款項,是指納稅人銷售服務、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)過程中或者完成后收到款項。取得索取銷售款項憑據(jù)的當天,是指書面合同確定的付款日期;未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的,為服務、無形資產(chǎn)轉讓完成的當天或者不動產(chǎn)權屬變更的當天?!郊?……一、…… (八)銷售不動產(chǎn)?!?.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項目,在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。
四、根據(jù)《國家稅務總局關于調(diào)整增值稅納稅申報有關事項的公告》(國家稅務總局公告2019年第15號)規(guī)定,附件:2.《增值稅納稅申報表(一般納稅人適用)》及其附列資料填寫說明……
五、根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》(中華人民共和國主席令第49號)第二十五條規(guī)定,納稅人必須依照法律、行政法規(guī)規(guī)定或者稅務機關依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定確定的申報期限、申報內(nèi)容如實辦理納稅申報,報送納稅申報表、財務會計報表以及稅務機關根據(jù)實際需要要求納稅人報送的其他納稅資料。
因此,根據(jù)上述文件規(guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)銷售房地產(chǎn)項目納稅義務發(fā)生時間為交付房地產(chǎn)項目并取得索取銷售款項憑據(jù)的當天。兩項條件需同時滿足。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目,應在收到預收款時選擇“602銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目預收款”編碼,并向購房者開具增值稅普通發(fā)票,發(fā)票稅率欄應填寫“不征稅”。1.納稅人應按規(guī)定確定的申報期限、申報內(nèi)容如實辦理納稅申報。但是,針對使用“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”編碼,開具的“不征稅”發(fā)票,不需要填寫在申報表中。2.申報時如出現(xiàn)一窗口式比對通不過,可到主管稅務機關辦稅服務廳辦理申報。3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具的不征稅發(fā)票不屬于上述文件規(guī)定的開具紅字發(fā)票的情形,在開具適用稅率的增值稅發(fā)票時,不需要對不征稅發(fā)票開具紅字發(fā)票。具體事宜建議您聯(lián)系主管稅務機關咨詢確認。


03

內(nèi)蒙古

國家稅務總局12366納稅服務平臺2020年12月18日內(nèi)蒙古稅務局對于“請問房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具的預收款不征稅發(fā)票是否必須要沖紅?”的問題答復。
問題內(nèi)容:
請問房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具的預收款不征稅發(fā)票是否必須要沖紅?
答復內(nèi)容:
若您咨詢的是待正式交易完成時,對收取預收款時開具的不征稅增值稅普通發(fā)票是否需要開具紅字發(fā)票的問題,現(xiàn)行文件中未明確規(guī)定需要開具紅字發(fā)票。


04

江西

國家稅務總局12366納稅服務平臺2019年8月13日江西稅務對于“不征稅發(fā)票紅沖”的問題答復。
問題內(nèi)容:
房地方企業(yè)收到預收款時,開具的不征稅發(fā)票,增值稅申報時,不征稅收入是否要錄入系統(tǒng)?開具征稅發(fā)票時,收回的不征稅發(fā)票是否要紅沖處理?
答復內(nèi)容:
1.開具不征稅發(fā)票無需申報;2.不征稅發(fā)票無需收回紅沖。


05

山東

原山東國稅發(fā)布的《全面推開營改增試點政策指引(六)》
一、關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預收款開票問題
《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目,應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。
營改增前,企業(yè)收到預收款后,開具由山東省地稅局統(tǒng)一印制的收據(jù),作為企業(yè)開具發(fā)票前收取預收款的結算憑證。該收據(jù)統(tǒng)一編號,管理上類似于發(fā)票,購房者持該收據(jù)可以到房管、公積金、金融等部門辦理相關業(yè)務。
營改增后,為保證不影響購房者正常業(yè)務辦理,允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預收款時,向購房者開具增值稅普通發(fā)票,在開具增值稅普通發(fā)票時暫選擇“零稅率”開票,在發(fā)票備注欄單獨備注“預收款”。開票金額為實際收到的預收款全款,待下個月申報期內(nèi)通過《增值稅預繳稅款表》進行申報并按照規(guī)定預繳增值稅。在申報當期增值稅時,不再將已經(jīng)預繳稅款的預收款通過申報表進行體現(xiàn),將來正式確認收入開具不動產(chǎn)銷售發(fā)票時也不再進行紅字沖回。


06

北京

國家稅務總局12366納稅服務平臺2016年10月13日北京呼叫中心的問題回復。
“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”,用于納稅人收取款項但未發(fā)生銷售貨物、應稅勞務、服務、無形資產(chǎn)或不動產(chǎn)的情形。
“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”下設601“預付卡銷售和充值”、602“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目預收款”、603“已申報繳納營業(yè)稅未開票補開票”。
收到預付款時開具的本就是不征稅的發(fā)票,無需收回。



需要紅沖


01

廈門

國家稅務總局12366納稅服務平臺2020年3月17日廈門稅務對于“房地產(chǎn)企業(yè)不征稅發(fā)票”的問題回復。
問題內(nèi)容:
房地產(chǎn)企業(yè)在預售階段收到首付款時已開具了不征稅發(fā)票,后期納稅義務發(fā)生時需換開應稅發(fā)票。請問后續(xù)不征稅發(fā)票如何操作?是否是一一收回紅沖?
答復內(nèi)容:
根據(jù)《國家稅務總局關于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國家稅務總局公告2016年第18號)及《國家稅務總局關于營改增試點若干征管問題的公告》(國家稅務總局公告2016年第53號)文件規(guī)定,一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目,收到預收款時納稅義務尚未發(fā)生,應按照3%的預征率預繳增值稅,可選擇商品和服務稅收分類編碼602“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目預收款”,開具增值稅普通發(fā)票,發(fā)票稅率欄填寫“不征稅”;依法確定納稅義務發(fā)生時,應按適用稅率或征收率開具增值稅發(fā)票,并以紅字發(fā)票沖抵收取預收款時已開具的增值稅普通發(fā)票。


02

湖南

國家稅務總局12366納稅服務平臺2020年12月16日湖南稅務對于“關于房地產(chǎn)企業(yè)不征稅發(fā)票是否必須要沖紅的問題”的問題回復。
問題內(nèi)容:
請問房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具的預售款不征稅發(fā)票是否必須要沖紅?
答復內(nèi)容:
根據(jù)《湖南省國家稅務局營業(yè)稅改征增值稅政策指引之三》(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預收款,應如何開票?
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預收款時,可選擇以下兩種方式處理:一是可開具納稅人自制的預收款收款收據(jù);二是在收到預收款時可開具增值稅普通發(fā)票,并在發(fā)票備注欄注明“預收款”,稅率選擇0,稅額為0。無論納稅人開具自制收據(jù)還是增值稅普通發(fā)票,收取的預收款收入均應按規(guī)定預繳稅款,并填報《增值稅預繳稅款表》,但不填列《增值稅納稅申報表》及其附列資料。正式交易完成或全額繳納房款時,納稅人應根據(jù)最終的實際交易金額重新全額開具增值稅發(fā)票,并按規(guī)定進行納稅申報。對預收房款時開具的增值稅普通發(fā)票,納稅人可選擇在發(fā)票管理新系統(tǒng)中進行沖紅,沖紅時開具的紅字發(fā)票金額不在《增值稅納稅申報表》及其附列資料中填列。


03

廣東

原廣東國稅“關于房地產(chǎn)企業(yè)開具不征稅發(fā)票”的問題答復。

請問一般納稅人的房地產(chǎn)企業(yè)在預收款時向客戶開具了不征稅發(fā)票。
問題1:這筆開票金額需要在月度增值稅申報時如何填在增值稅申報表中?
問題2:如果不需要填報在增值稅申報表中,一窗口式比對通不過怎么處理?
問題3:在交房后開具了正式發(fā)票給客戶,原來的不征稅發(fā)票是否需要向客戶收回并開具紅字發(fā)票?

房地產(chǎn)企業(yè)采用預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目,收到預收款時可向購房者開具收據(jù)。
如購房者要求開具發(fā)票,房地產(chǎn)企業(yè)可選擇編碼為602“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目預收款”開具增值稅普通發(fā)票,發(fā)票稅率欄應填寫“不征稅”,并在發(fā)票備注欄注明:“僅作為預收款憑證,不用于產(chǎn)權辦理”。
房地產(chǎn)企業(yè)按上述方式開具增值稅普通發(fā)票,不作為納稅義務發(fā)生時間,應填報《增值稅預繳稅款表》,并按照相關規(guī)定預繳增值稅,但不填列《增值稅納稅申報表》及其附列資料。
由此出現(xiàn)的一窗式比對異常情況,主管稅務機關審核無誤后為房地產(chǎn)企業(yè)辦理清卡解鎖。
納稅義務發(fā)生后,房地產(chǎn)企業(yè)應收回預收房款時開具的增值稅普通發(fā)票進行沖紅并根據(jù)實際交易金額重新開具增值稅發(fā)票,按規(guī)定進行納稅申報。


04

青島

《青島國稅版營改增操作指引(全本)指引一、房地產(chǎn)業(yè)營改增政策》
四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取預收款如何開具發(fā)票?
答:按照有關規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目,應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。2016年5月1日以后,為保證不影響購房者正常業(yè)務辦理,允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預收款時,向購房者開具增值稅普通發(fā)票,待正式交易完成時,對預收款時開具的增值稅普通發(fā)票予以沖紅,收回原發(fā)票,同時開具全額的增值稅發(fā)票。


05

浙江

原浙江國稅2016年5月25日發(fā)布的《營改增試點20 個重點難點問題問答》
十五、關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預收款開票問題
《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目,應在收到預收款,包括收到全部房款、房子尚未交付的情況,都應按照3%的預征率預繳增值稅。
1、營改增前,企業(yè)收到預收款后,開具納稅人的普通發(fā)票或其自行印制的收據(jù),作為企業(yè)收取預收款的結算憑證。
2、營改增后,為保證不影響購房者正常業(yè)務辦理,我們建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預收款時,向購房者開具納稅人的普通發(fā)票或其自行印制的收據(jù),待不動產(chǎn)移交時,對預收款時開具的增值稅普通發(fā)票予以沖紅,同時開具全額的增值稅發(fā)票或專用發(fā)票。
3、對于過渡期房地產(chǎn)銷售問題,如前期符合營業(yè)稅納稅義務時間已繳納了部分營業(yè)稅,5 月1日后又按照規(guī)定繳納剩下部分增值稅的,在不動產(chǎn)移交時,對繳納營業(yè)稅部分不開具增值稅專用發(fā)票,繳納增值部分可開具增值稅專用發(fā)票。


06

寧波

原寧波國稅2016年5月16日發(fā)布的《關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)票開具事宜的聲明》
為做好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營改增過程中發(fā)票銜接與開具工作,我局已制定《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)票開具暫行操作辦法》,對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營改增發(fā)票開具有關事項予以統(tǒng)一。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人銷售房產(chǎn)預收購房款時,可開具增值稅普通發(fā)票;房產(chǎn)交付時,收回預收款時開具的增值稅普通發(fā)票并沖紅,同時開具全額的增值稅發(fā)票。購房者需要增值稅專用發(fā)票的,可按規(guī)定開具全額的增值稅專用發(fā)票。

文章來源:正保會計網(wǎng)校稅務網(wǎng)校原創(chuàng)內(nèi)容,作者:老顧(正保會計網(wǎng)校答疑專家),侵權必究!

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