房地產(chǎn)企業(yè)預收款開具發(fā)票的稅務處理

不需要紅沖

2019年6月25日國家稅務總局福建省稅務局發(fā)布的《2019年5月12366咨詢熱點難點問題集》
16.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預收款時已開具不征稅發(fā)票，在收訖項目全部款項并開具適用稅率的增值稅發(fā)票時，是否需要對不征稅發(fā)票開具紅字發(fā)票？
答：根據(jù)《國家稅務總局關于紅字增值稅發(fā)票開具有關問題的公告》（國家稅務總局公告2016年第47號）規(guī)定：“一、增值稅一般納稅人開具增值稅專用發(fā)票(以下簡稱‘專用發(fā)票’)后，發(fā)生銷貨退回、開票有誤、應稅服務中止等情形但不符合發(fā)票作廢條件，或者因銷貨部分退回及發(fā)生銷售折讓，需要開具紅字專用發(fā)票的，按以下方法處理：
……”
因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具的不征稅發(fā)票不屬于上述文件規(guī)定的情形，在收訖項目全部款項并開具適用稅率的增值稅發(fā)票時，不需要對不征稅發(fā)票開具紅字發(fā)票。

國家稅務總局12366納稅服務平臺2021年3月15日河南稅務對于“不征稅發(fā)票”的問題回復。
問題內(nèi)容：
請問一般納稅人的房地產(chǎn)企業(yè)在預收款時向客戶開具了不征稅發(fā)票。
問題1：這筆開票金額需要在月度增值稅申報時如何填在增值稅申報表中？
答復內(nèi)容：
一、根據(jù)《國家稅務總局關于營改增試點若干征管問題的公告》（國家稅務總局公告2016年第53號）第九條規(guī)定，……(十一)增加6“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”，用于納稅人收取款項但未發(fā)生銷售貨物、應稅勞務、服務、無形資產(chǎn)或不動產(chǎn)的情形。“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”下設601 “預付卡銷售和充值”、602“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目預收款”、603 “已申報繳納營業(yè)稅未開票補開票”。使用“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”編碼，發(fā)票稅率欄應填寫“不征稅”，不得開具增值稅專用發(fā)票。
二、根據(jù)《國家稅務總局貨物和勞務稅司關于做好增值稅發(fā)票使用宣傳輔導有關工作的通知》（稅總貨便函〔2017〕127號）規(guī)定，附件：增值稅發(fā)票開具指南……第二章…… 第一節(jié)……四、納稅人應在發(fā)生增值稅納稅義務時開具發(fā)票。 ……十七、納稅人開具增值稅普通發(fā)票后，如發(fā)生銷貨退回、開票有誤、應稅服務中止等情形但不符合發(fā)票作廢條件，或者因銷貨部分退回及發(fā)生銷售折讓，需要開具紅字發(fā)票的，應收回原發(fā)票并注明“作廢”字樣或取得對方有效證明。……
三、根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號 ）規(guī)定，……附件1：營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法……第四十五條 增值稅納稅義務、扣繳義務發(fā)生時間為：（一）納稅人發(fā)生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當天。收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)過程中或者完成后收到款項。取得索取銷售款項憑據(jù)的當天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務、無形資產(chǎn)轉讓完成的當天或者不動產(chǎn)權屬變更的當天?！郊?……一、…… （八）銷售不動產(chǎn)?！?.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項目，在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。
四、根據(jù)《國家稅務總局關于調(diào)整增值稅納稅申報有關事項的公告》（國家稅務總局公告2019年第15號）規(guī)定，附件：2.《增值稅納稅申報表（一般納稅人適用）》及其附列資料填寫說明……
五、根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》(中華人民共和國主席令第49號)第二十五條規(guī)定，納稅人必須依照法律、行政法規(guī)規(guī)定或者稅務機關依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定確定的申報期限、申報內(nèi)容如實辦理納稅申報，報送納稅申報表、財務會計報表以及稅務機關根據(jù)實際需要要求納稅人報送的其他納稅資料。
因此，根據(jù)上述文件規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)銷售房地產(chǎn)項目納稅義務發(fā)生時間為交付房地產(chǎn)項目并取得索取銷售款項憑據(jù)的當天。兩項條件需同時滿足。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應在收到預收款時選擇“602銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目預收款”編碼，并向購房者開具增值稅普通發(fā)票，發(fā)票稅率欄應填寫“不征稅”。1.納稅人應按規(guī)定確定的申報期限、申報內(nèi)容如實辦理納稅申報。但是，針對使用“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”編碼，開具的“不征稅”發(fā)票，不需要填寫在申報表中。2.申報時如出現(xiàn)一窗口式比對通不過，可到主管稅務機關辦稅服務廳辦理申報。3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具的不征稅發(fā)票不屬于上述文件規(guī)定的開具紅字發(fā)票的情形，在開具適用稅率的增值稅發(fā)票時，不需要對不征稅發(fā)票開具紅字發(fā)票。具體事宜建議您聯(lián)系主管稅務機關咨詢確認。

國家稅務總局12366納稅服務平臺2020年12月18日內(nèi)蒙古稅務局對于“請問房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具的預收款不征稅發(fā)票是否必須要沖紅？”的問題答復。
問題內(nèi)容：
請問房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具的預收款不征稅發(fā)票是否必須要沖紅？
答復內(nèi)容：
若您咨詢的是待正式交易完成時，對收取預收款時開具的不征稅增值稅普通發(fā)票是否需要開具紅字發(fā)票的問題，現(xiàn)行文件中未明確規(guī)定需要開具紅字發(fā)票。

國家稅務總局12366納稅服務平臺2019年8月13日江西稅務對于“不征稅發(fā)票紅沖”的問題答復。
問題內(nèi)容：
房地方企業(yè)收到預收款時，開具的不征稅發(fā)票，增值稅申報時，不征稅收入是否要錄入系統(tǒng)？開具征稅發(fā)票時，收回的不征稅發(fā)票是否要紅沖處理？
答復內(nèi)容：
1.開具不征稅發(fā)票無需申報；2.不征稅發(fā)票無需收回紅沖。

原山東國稅發(fā)布的《全面推開營改增試點政策指引（六）》
一、關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預收款開票問題
《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。
營改增前，企業(yè)收到預收款后，開具由山東省地稅局統(tǒng)一印制的收據(jù)，作為企業(yè)開具發(fā)票前收取預收款的結算憑證。該收據(jù)統(tǒng)一編號，管理上類似于發(fā)票，購房者持該收據(jù)可以到房管、公積金、金融等部門辦理相關業(yè)務。
營改增后，為保證不影響購房者正常業(yè)務辦理，允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預收款時，向購房者開具增值稅普通發(fā)票，在開具增值稅普通發(fā)票時暫選擇“零稅率”開票，在發(fā)票備注欄單獨備注“預收款”。開票金額為實際收到的預收款全款，待下個月申報期內(nèi)通過《增值稅預繳稅款表》進行申報并按照規(guī)定預繳增值稅。在申報當期增值稅時，不再將已經(jīng)預繳稅款的預收款通過申報表進行體現(xiàn)，將來正式確認收入開具不動產(chǎn)銷售發(fā)票時也不再進行紅字沖回。

國家稅務總局12366納稅服務平臺2016年10月13日北京呼叫中心的問題回復。
“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”，用于納稅人收取款項但未發(fā)生銷售貨物、應稅勞務、服務、無形資產(chǎn)或不動產(chǎn)的情形。
“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”下設601“預付卡銷售和充值”、602“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目預收款”、603“已申報繳納營業(yè)稅未開票補開票”。
收到預付款時開具的本就是不征稅的發(fā)票，無需收回。

需要紅沖

國家稅務總局12366納稅服務平臺2020年3月17日廈門稅務對于“房地產(chǎn)企業(yè)不征稅發(fā)票”的問題回復。
問題內(nèi)容：
房地產(chǎn)企業(yè)在預售階段收到首付款時已開具了不征稅發(fā)票，后期納稅義務發(fā)生時需換開應稅發(fā)票。請問后續(xù)不征稅發(fā)票如何操作？是否是一一收回紅沖？
答復內(nèi)容：
根據(jù)《國家稅務總局關于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）及《國家稅務總局關于營改增試點若干征管問題的公告》（國家稅務總局公告2016年第53號）文件規(guī)定，一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，收到預收款時納稅義務尚未發(fā)生，應按照3%的預征率預繳增值稅，可選擇商品和服務稅收分類編碼602“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目預收款”，開具增值稅普通發(fā)票，發(fā)票稅率欄填寫“不征稅”；依法確定納稅義務發(fā)生時，應按適用稅率或征收率開具增值稅發(fā)票，并以紅字發(fā)票沖抵收取預收款時已開具的增值稅普通發(fā)票。

國家稅務總局12366納稅服務平臺2020年12月16日湖南稅務對于“關于房地產(chǎn)企業(yè)不征稅發(fā)票是否必須要沖紅的問題”的問題回復。
問題內(nèi)容：
請問房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具的預售款不征稅發(fā)票是否必須要沖紅？
答復內(nèi)容：
根據(jù)《湖南省國家稅務局營業(yè)稅改征增值稅政策指引之三》（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預收款，應如何開票？
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預收款時，可選擇以下兩種方式處理：一是可開具納稅人自制的預收款收款收據(jù)；二是在收到預收款時可開具增值稅普通發(fā)票，并在發(fā)票備注欄注明“預收款”，稅率選擇0，稅額為0。無論納稅人開具自制收據(jù)還是增值稅普通發(fā)票，收取的預收款收入均應按規(guī)定預繳稅款，并填報《增值稅預繳稅款表》，但不填列《增值稅納稅申報表》及其附列資料。正式交易完成或全額繳納房款時，納稅人應根據(jù)最終的實際交易金額重新全額開具增值稅發(fā)票，并按規(guī)定進行納稅申報。對預收房款時開具的增值稅普通發(fā)票，納稅人可選擇在發(fā)票管理新系統(tǒng)中進行沖紅，沖紅時開具的紅字發(fā)票金額不在《增值稅納稅申報表》及其附列資料中填列。

原廣東國稅“關于房地產(chǎn)企業(yè)開具不征稅發(fā)票”的問題答復。
問
請問一般納稅人的房地產(chǎn)企業(yè)在預收款時向客戶開具了不征稅發(fā)票。
問題1：這筆開票金額需要在月度增值稅申報時如何填在增值稅申報表中？
問題2：如果不需要填報在增值稅申報表中，一窗口式比對通不過怎么處理？
問題3：在交房后開具了正式發(fā)票給客戶，原來的不征稅發(fā)票是否需要向客戶收回并開具紅字發(fā)票？
答
房地產(chǎn)企業(yè)采用預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，收到預收款時可向購房者開具收據(jù)。
如購房者要求開具發(fā)票，房地產(chǎn)企業(yè)可選擇編碼為602“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目預收款”開具增值稅普通發(fā)票，發(fā)票稅率欄應填寫“不征稅”，并在發(fā)票備注欄注明：“僅作為預收款憑證，不用于產(chǎn)權辦理”。
房地產(chǎn)企業(yè)按上述方式開具增值稅普通發(fā)票，不作為納稅義務發(fā)生時間，應填報《增值稅預繳稅款表》，并按照相關規(guī)定預繳增值稅，但不填列《增值稅納稅申報表》及其附列資料。
由此出現(xiàn)的一窗式比對異常情況，主管稅務機關審核無誤后為房地產(chǎn)企業(yè)辦理清卡解鎖。
納稅義務發(fā)生后，房地產(chǎn)企業(yè)應收回預收房款時開具的增值稅普通發(fā)票進行沖紅并根據(jù)實際交易金額重新開具增值稅發(fā)票，按規(guī)定進行納稅申報。

《青島國稅版營改增操作指引（全本）指引一、房地產(chǎn)業(yè)營改增政策》
四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取預收款如何開具發(fā)票？
答：按照有關規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。2016年5月1日以后，為保證不影響購房者正常業(yè)務辦理，允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預收款時，向購房者開具增值稅普通發(fā)票，待正式交易完成時，對預收款時開具的增值稅普通發(fā)票予以沖紅，收回原發(fā)票，同時開具全額的增值稅發(fā)票。

原浙江國稅2016年5月25日發(fā)布的《營改增試點20 個重點難點問題問答》
十五、關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預收款開票問題
《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應在收到預收款，包括收到全部房款、房子尚未交付的情況，都應按照3%的預征率預繳增值稅。
1、營改增前，企業(yè)收到預收款后，開具納稅人的普通發(fā)票或其自行印制的收據(jù)，作為企業(yè)收取預收款的結算憑證。
2、營改增后，為保證不影響購房者正常業(yè)務辦理，我們建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預收款時，向購房者開具納稅人的普通發(fā)票或其自行印制的收據(jù)，待不動產(chǎn)移交時，對預收款時開具的增值稅普通發(fā)票予以沖紅，同時開具全額的增值稅發(fā)票或專用發(fā)票。
3、對于過渡期房地產(chǎn)銷售問題，如前期符合營業(yè)稅納稅義務時間已繳納了部分營業(yè)稅，5 月1日后又按照規(guī)定繳納剩下部分增值稅的，在不動產(chǎn)移交時，對繳納營業(yè)稅部分不開具增值稅專用發(fā)票，繳納增值部分可開具增值稅專用發(fā)票。

原寧波國稅2016年5月16日發(fā)布的《關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)票開具事宜的聲明》
為做好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營改增過程中發(fā)票銜接與開具工作，我局已制定《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)票開具暫行操作辦法》，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營改增發(fā)票開具有關事項予以統(tǒng)一。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人銷售房產(chǎn)預收購房款時，可開具增值稅普通發(fā)票；房產(chǎn)交付時，收回預收款時開具的增值稅普通發(fā)票并沖紅，同時開具全額的增值稅發(fā)票。購房者需要增值稅專用發(fā)票的，可按規(guī)定開具全額的增值稅專用發(fā)票。