海南國稅營改增房地產(chǎn)業(yè)執(zhí)行口徑（更新到6.8）

　　全面推開營改增政策指引——四大行業(yè)座談會問題系列解答之房地產(chǎn)業(yè)

　　一、關于土地價款的扣除問題

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)支付的費用包括土地出讓金、拆遷補償費、征收補償款、開發(fā)規(guī)費等。

　　土地出讓金通常是指各級政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向買受人收取的土地出讓的全部價款。土地出讓金根據(jù)批租地塊的條件，可以分為“熟地價”（即提供“七通一平”的地塊價，包括土地使用費和開發(fā)費）、“毛地”或“生地”價。其票據(jù)由財政部門出具。

　　拆遷補償費通常是指拆建單位依照規(guī)定標準向被拆遷房屋的所有權(quán)人或使用人支付的各種補償金，主要包括房屋補償費、周轉(zhuǎn)補償費和獎勵性補償費三方面。其票據(jù)主要是被拆遷房屋的所有權(quán)人或使用人出具的發(fā)票或者收據(jù)。

　　征收補償款通常是指政府先將土地拍賣出讓，再由政府出面征收拆遷但由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔、并通過政府向被拆遷房屋的所有權(quán)人或使用人支付的款項。其票據(jù)為政府財政部門出具的非稅收入票據(jù)。

　　開發(fā)規(guī)費通常是指在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照項目所在地的收取標準向政府多個部門繳納若干項的各種規(guī)費。其票據(jù)為政府部門出具的非稅收入票據(jù)。

　　目前只有土地出讓金列入差額扣除范圍。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從二級土地市場取得的土地使用權(quán)，憑取得的專用發(fā)票抵扣進項稅額。

　　二、關于扣除土地出讓金及進項抵扣問題

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地價款扣除范圍。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇適用簡易計稅方式的除外），單獨作價銷售的配套設施，例如幼兒園、會所等項目，其銷售額可以扣除該配套設施所對應的土地價款。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），只能扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款。采取“舊城改造”方式開發(fā)房地產(chǎn)項目的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除直接支付給拆遷戶的補償款。

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)兼有新老項目無法準確劃分進項稅如何計算。一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，兼有一般計稅方法計稅、簡易計稅方法計稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額的，應以《建筑工程施工許可證》注明的“建設規(guī)模”為依據(jù)進行劃分。

　　不得抵扣的進項稅額=當期無法劃分的全部進項稅額×（簡易計稅、免稅房地產(chǎn)項目建設規(guī)模÷房地產(chǎn)項目總建設規(guī)模）

　　（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的售樓處、樣板間的進項稅額如何抵扣，這些設施如果后拆除已經(jīng)抵扣的進項稅是否要轉(zhuǎn)出問題。售樓處、樣板間屬于在施工現(xiàn)場修建的臨時建筑物、構(gòu)筑物，其進項稅額可一次性抵扣，如果終拆除，表明售樓部、樣板間已經(jīng)使用完畢，不需要做轉(zhuǎn)出。

　　（四）房地產(chǎn)企業(yè)有一般計稅方法和簡易計稅方法，如何進行抵扣。簡易計稅方法的應納稅額，是指按照銷售額和增值稅征收率計算的增值稅額，不得抵扣進項稅額。一般計稅方法的應納稅額，是指當期銷項稅額抵扣當期進項稅額后的余額。房地產(chǎn)兼有新老項目分別使用一般計稅方法和簡易計稅方法的，需對進項稅進行劃分。

　　三、征收范圍界定問題

　?。ㄒ唬┘{稅人以無形資產(chǎn)或不動產(chǎn)作為投資，應按規(guī)定繳納增值稅。《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第十條規(guī)定：“銷售服務、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，是指有償提供服務、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)。”《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第十一條規(guī)定：“有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟利益。”以不動產(chǎn)投資，是以不動產(chǎn)為對價換取了被投資企業(yè)的股權(quán)，取得了“其他經(jīng)濟利益”，應當繳納增值稅。

　?。ǘ┸囕v停放服務屬于不動產(chǎn)經(jīng)營租賃范圍。車輛停放服務老項目，是指取得不動產(chǎn)所在地物價管理部門批復的《停車場收費許可證》或《房屋建筑項目竣工驗收備案收文回執(zhí)》注明時間為2016年4月30日前的項目。

　?。ㄈ╆P于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售精裝修房所含裝飾、設備是否視同銷售問題?！稜I業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第十四條第二款規(guī)定，視同銷售不動產(chǎn)的范圍是：“單位或者個人向其他單位或者個人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。”

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售精裝修房，已在《商品房買賣合同》中注明的裝修費用（含裝飾、設備等費用），已經(jīng)包含在房價中，因此不屬于稅法中所稱的無償贈送，無需視同銷售。

　　（四）地下車位租賃行為增值稅稅目如何適用問題?！逗贤ā芬?guī)定，租賃合同超過20年無效。對租賃，按財稅〔2016〕36號文件規(guī)定，應按銷售不動產(chǎn)處理，適用11%增值稅稅率。

　?。ㄎ澹╇S房贈送物業(yè)管理費如何確認銷售額。買房送物業(yè)管理費視同銷售，按市場公允價，確定銷售額征稅。

　?。]收的定金和違約金是否應當繳納增值稅及開具發(fā)票。沒收的定金和違約金，如果后交易成交，則需繳納增值稅，如果交易沒有成交，則不需要繳納增值稅。

　　四、關于房地產(chǎn)公司銷售不動產(chǎn)納稅義務發(fā)生時間的問題

　　《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條規(guī)定，增值稅納稅義務、扣繳義務發(fā)生時間為：納稅人發(fā)生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當天。

　　納稅人發(fā)生應稅行為是納稅義務發(fā)生的前提。房地產(chǎn)公司銷售不動產(chǎn)，以房地產(chǎn)公司將不動產(chǎn)交付給買受人的當天作為應稅行為發(fā)生的時間。

　　在具體交房時間的辨別上，以《商品房買賣合同》上約定的交房時間為準；若實際交房時間早于合同約定時間的，以實際交付時間為準。

　　以交房時間作為房地產(chǎn)公司銷售不動產(chǎn)納稅義務發(fā)生時間，主要是基于以下幾點考慮：

　　一是可以解決稅款預繳時間與納稅義務發(fā)生時間不明確的問題；

　　二是可以解決房地產(chǎn)公司銷項稅額與進項稅額發(fā)生時間不一致造成的錯配問題（如果按收到房屋價款作為納稅義務發(fā)生時間，可能形成前期銷項稅額大、后期進項稅額大、長期留抵甚至到企業(yè)注銷時進項稅額仍然沒有抵扣完畢的現(xiàn)象）。

　　三是可以解決從銷售額中扣除的土地價款與實現(xiàn)的收入匹配的問題。

　　五、關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預收款的范圍問題

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預收款，為不動產(chǎn)交付業(yè)主之前所收到的款項，但不含簽訂房地產(chǎn)銷售合同之前所收取的誠意金、認籌金和訂金等。

　　六、關于代收的辦證等費用是否屬于價外費用的問題

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為不動產(chǎn)買受人辦理“兩證”時代收轉(zhuǎn)付并以不動產(chǎn)買受人名義取得票據(jù)的辦證等款項不屬于價外費用的范圍。

　　七、關于房地產(chǎn)公司一般納稅人一次購地、分期開發(fā)的，其土地成本如何分攤的問題

　　房地產(chǎn)企業(yè)一次性購地，分次開發(fā)，可供銷售建筑面積無法一次全部確定的，按以下順序計算當期允許扣除分攤土地價款：

　?。?）首先，計算出已開發(fā)項目所對應的土地出讓金已開發(fā)項目所對應的土地出讓金=土地出讓金×（已開發(fā)項目占地面積÷開發(fā)用地總面積）

　?。?）然后，再按照以下公式計算當期允許扣除的土地價款：當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×已開發(fā)項目所對應的土地出讓金當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積。

　　房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結(jié)算的配套公共設施的建筑面積。

　?。?）按上述公式計算出的允許扣除的土地價款要按項目進行清算，且其總額不得超過支付的土地出讓金總額。

　?。?）從政府部門取得的土地出讓金返還款，可不從支付的土地價款中扣除。

　　八、小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)如何計稅的問題

　　小規(guī)模納稅人將取得的土地使用權(quán)未經(jīng)開發(fā)直接轉(zhuǎn)讓的，為銷售土地使用權(quán)，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照3%的征收率計算應納增值稅稅額。

　　小規(guī)模納稅人將取得的土地使用權(quán)經(jīng)開發(fā)后轉(zhuǎn)讓的，為轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)，按照銷售不動產(chǎn)征收增值稅，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納增值稅稅額。

　　九、房地產(chǎn)企業(yè)將建設的醫(yī)院、幼兒園、學校、供水設施、變電站、市政道路等配套設施無償贈送（移交）給政府的，是否視同銷售的問題

　　房地產(chǎn)企業(yè)將建設的醫(yī)院、幼兒園、學校、供水設施、變電站、市政道路等配套設施無償贈送（移交）給政府的，如果上述設施在可售面積之外，作為無償贈送的服務用于公益事業(yè)，不視同銷售；如果上述配套設施在可售面積之內(nèi)，則應視同銷售，征收增值稅。

　　十、房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動產(chǎn)的同時，無償提供家具、家電等貨物的征稅問題

　　房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動產(chǎn)，將不動產(chǎn)與貨物一并銷售，且貨物包含在不動產(chǎn)價格以內(nèi)的，不單獨對貨物按照適用稅率征收增值稅。例如隨精裝房一并銷售的家具、家電等貨物，不單獨對貨物按17%稅率征收增值稅。

　　房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動產(chǎn)時，在房價以外單獨無償提供的貨物，應視同銷售貨物，按貨物適用稅率征收增值稅。例如，房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房時，為促銷舉辦抽獎活動贈送的家電，應視同銷售貨物，按貨物適用稅率征收增值稅。

　　十一、關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的多個老項目是否可以部分選擇簡易計稅方法，部分選擇一般計稅方法問題

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的多個老項目可以部分選擇簡易計稅方法，部分選擇一般計稅方法。一經(jīng)選擇簡易計稅方法計稅的項目，36個月內(nèi)不得變更為一般計稅方法計稅。

　　房地產(chǎn)以項目管理為原則，同一房地產(chǎn)企業(yè)的老項目需要單獨備案，符合老項目標準的，可以選擇適用簡易征收。按5%征收率繳納增值稅。除法律規(guī)定不得開具增值稅專用發(fā)票的情形外，一般納稅人可自行開具增值稅專用發(fā)票。

　　例如：一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有A、B兩個老項目，A項目適用簡易計稅方法并不影響B(tài)項目選擇一般計稅方法。

　　十二、不動產(chǎn)老項目的確定問題

　　（一）轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)老項目納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)變更登記日期在2016年4月30日前的項目。

　?。ǘ┳越ú粍赢a(chǎn)老項目納稅人取得的一個《建筑工程施工許可證》或建筑施工合同注明的開工時間在2016年4月30日前的項目。

　　1、《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目；2、《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。

　?。ㄈ┏鲎獠粍赢a(chǎn)的老項目關于2016年4月30日前開工建設的在建工程，完工后用于出租是否可以選擇簡易計稅方法問題，可以選擇簡易計稅方法。

　　《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務增值稅征收管理辦法》（國家稅務總局公告2016年第16號）第三條第（一）款規(guī)定：“一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額” .此問題的實質(zhì)是對不動產(chǎn)租賃中“取得”概念進行解釋。國家稅務總局公告2016年第16號允許選擇簡易計稅方法的基本出發(fā)點，是基于取得“老不動產(chǎn)”缺少進項稅額這一事實，營改增前開工，營改增后完工的在建工程，無法取得全部進項稅額。本著同類問題同樣處理的原則，可以比照提供建筑服務、房地產(chǎn)開發(fā)劃分新老項目的標準，確定是否可以選用簡易計稅方法。

　　十三、企業(yè)兼營適用簡易和一般計稅方法的應稅項目，有無法劃分的進項稅額的，在實際操作中要注意的問題

　　答：根據(jù)財稅2016年36號文附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第二十九條：“適用一般計稅方法的納稅人，兼營簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額，按照下列公式計算不得抵扣的進項稅額：不得抵扣的進項稅額＝當期無法劃分的全部進項稅額×（當期簡易計稅方法計稅項目銷售額+免征增值稅項目銷售額）÷當期全部銷售額”。

　　十四、6月30日后，已交營業(yè)稅未開具營業(yè)稅發(fā)票需要補開增值稅發(fā)票的，要提供什么資料，按照多少稅率開具發(fā)票的問題

　　答：需要提供在地稅繳稅證明材料。金稅盤按照0稅率開具，稅控盤按照不征稅開具。

　　十五、房地產(chǎn)企業(yè)收到預收款時發(fā)票開具問題

　　答：房地產(chǎn)企業(yè)收到預收款時按照適用稅率或者征收率開票，多次收款的可以多次開票，一套商品房可以開具多張發(fā)票。

　　十六、兩個房地產(chǎn)企業(yè)在同一塊土地上開發(fā)房地產(chǎn)項目，土地在其中一方名下，土地出讓金應由誰來扣除的問題

　　答：擁有土地使用權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)商，可以扣除相應的土地出讓金。根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第18號）：“第四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）”。

　　十七、18號公告第5條土地價款扣除中提到的建筑面積問題

　　答：根據(jù)《國家稅務總局關于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）：“當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積。房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結(jié)算的配套公共設施的建筑面積。”