按照財(cái)稅【2016】36號(hào)文件關(guān)于納稅義務(wù)時(shí)間的規(guī)定，納稅人提供建筑服務(wù)、租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。也就是說(shuō)，文件并沒(méi)有規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

當(dāng)然，國(guó)家稅務(wù)總局2016年第18號(hào)公告中規(guī)定， 房地產(chǎn)企業(yè)收到預(yù)收款一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

我們要注意，納稅義務(wù)時(shí)間指的是在那個(gè)時(shí)間有了納稅義務(wù)，需要申報(bào)納稅；而18號(hào)文件規(guī)定的是一種預(yù)繳增值稅的情形，并不是說(shuō)企業(yè)產(chǎn)生了納稅義務(wù)。從法理上來(lái)講，是不一樣的。（當(dāng)然，從實(shí)操上來(lái)說(shuō)，很多人覺(jué)得是一樣的）從開(kāi)具發(fā)票的角度來(lái)說(shuō)，到了納稅義務(wù)時(shí)間，企業(yè)應(yīng)該向客戶開(kāi)具發(fā)票；而預(yù)繳增值稅時(shí)，并沒(méi)有到納稅義務(wù)時(shí)間，不應(yīng)該給客戶開(kāi)發(fā)票。

因此，從法理上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款時(shí)開(kāi)具收據(jù)就可以，而不用開(kāi)具發(fā)票。但由于購(gòu)房人向有關(guān)單位辦理銀行及公積金按揭貸款、辦理抵押登記、繳納契稅、申請(qǐng)購(gòu)房補(bǔ)貼時(shí)均需提供發(fā)票，在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)如何向客戶開(kāi)具發(fā)票出現(xiàn)了不同的做法：

1. 允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時(shí)，向購(gòu)房者開(kāi)具增值稅普通發(fā)票，在開(kāi)具增值稅普通發(fā)票時(shí)暫選擇“零稅率”開(kāi)票，在發(fā)票備注欄單獨(dú)備注“預(yù)收款”。（山東、湖北、黑龍江、江蘇等）

2.房企向購(gòu)房者開(kāi)具增值稅普通發(fā)票，稅率填寫(xiě)3％的預(yù)征率，并按照預(yù)征率預(yù)繳稅款，待正式交易完成時(shí)，對(duì)收取預(yù)收款時(shí)開(kāi)具的增值稅普通發(fā)票予以沖紅，同時(shí)開(kāi)具全額增值稅發(fā)票，按照相關(guān)適用稅率或征收率補(bǔ)征稅款。（河南等）

3. 有些地方堅(jiān)持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可在收到預(yù)收款時(shí)，向購(gòu)房者開(kāi)具收據(jù)。待購(gòu)房交易正式完成后，購(gòu)房者以收據(jù)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)換取增值稅發(fā)票。（新疆、江西等）

國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第53號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增試點(diǎn)若干征管問(wèn)題的公告》（8月18日頒布）中規(guī)定：……

（十一）增加6“未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目”，用于納稅人收取款項(xiàng)但未發(fā)生銷售貨物、應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)的情形。

“未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目”下設(shè)601 “預(yù)付卡銷售和充值”、602“銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款”、603 “已申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅未開(kāi)票補(bǔ)開(kāi)票”。

使用“未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目”編碼，發(fā)票稅率欄應(yīng)填寫(xiě)“不征稅”，不得開(kāi)具增值稅專用發(fā)票。……

按照上述規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時(shí)，應(yīng)該向購(gòu)房者開(kāi)具增值稅普通發(fā)票，使用“未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目”編碼，發(fā)票稅率欄應(yīng)填寫(xiě)“不征稅”。