2015年是“營改增”稅制改革的收官之年，據(jù)了解，房地產(chǎn)“營改增”預(yù)計將于2015年4月1日全面實施，稅率為11%.稅制的改變以及稅率的大幅提高將使房地產(chǎn)企業(yè)面臨稅負加重的稅務(wù)風(fēng)險。為有效應(yīng)對“營改增”帶來的稅務(wù)風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)未雨綢繆，強化增值稅籌劃。

　　增值稅實行價外稅，有增值才征稅沒增值不征稅。實踐中，我國采用國際上普遍使用的稅款抵扣辦法，即根據(jù)銷售商品或提供勞務(wù)的銷售額，按規(guī)定稅率計算銷項稅額，然后扣除取得該商品或勞務(wù)時所支付的增值稅款，也就是進項稅額，其差額就是增值部分應(yīng)交的稅額，用公式表示即：應(yīng)納稅額=銷項稅額-進項稅額。從增值稅原理上可以看出，為有效控制增值稅應(yīng)納稅額，納稅人只能是在遵守稅法的前提下降低銷項稅額或增大進項稅額，也可以在降低銷項稅額的同時增大進項稅額。就房地產(chǎn)企業(yè)而言，房地產(chǎn)項目無論采取全款或按揭的銷售方式，在銷售合同簽定后其售價就處于確定狀態(tài)，與之相應(yīng)的銷項稅額也會確定。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的銷項稅額籌劃空間有限，企業(yè)應(yīng)把籌劃的重點放在進項稅額上。

　　1、結(jié)算方式的籌劃

　　企業(yè)的結(jié)算方式可以分為現(xiàn)金采購、賒購、分期付款三種方式。從納稅籌劃角度來講，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)盡量選擇分期付款、分期取得發(fā)票。一般情況下，企業(yè)在購貨過程中采用先付清款項、后取得發(fā)票的方式，如果材料已經(jīng)驗收入庫，但貨款尚未全部付清，供貨方不能開具增值稅專用發(fā)票。根據(jù)增值稅相關(guān)規(guī)定，納稅人采購貨物或者接受勞務(wù)，未按照規(guī)定取得增值稅扣稅憑證，其進項稅額就不能抵扣。如果房地產(chǎn)企業(yè)未及時取得增值稅專用發(fā)票，就會造成企業(yè)增值稅稅負增加。為了達到能夠及時抵扣進項稅額的目的，房地產(chǎn)企業(yè)可采用分期付款取得增值稅專用發(fā)票的方式，以緩解納稅壓力。根據(jù)稅法規(guī)定，分期付款方式取得的貨物，其進項抵扣時間為分期付款的每個付款日的當(dāng)期，這樣就可以分步產(chǎn)生遞延增值稅稅負的好處，以獲得資金的貨幣時間價值。實踐中房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)爭取掌握談判主動權(quán)，使得銷貨方先墊付稅款，以推遲納稅時間，為企業(yè)爭取時間盡可能長的“無息貸款”。

　　2、進項稅額抵扣時間的籌劃

　　根據(jù)《《增值稅暫行條例實施細則》（財政部、國家稅務(wù)總局令2008年第50號）、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整增值稅扣稅憑證抵扣期限有關(guān)問題的通知》（國稅函[2009]617號）等規(guī)定，銷售環(huán)節(jié)的進項稅額抵扣額為上一環(huán)節(jié)的增值稅繳納額，納稅人不能隨意提前抵扣增值稅進項稅額以達到延期納稅的目的，進項稅的抵扣時間按照取得的增值稅專用發(fā)票的類型加以區(qū)分。

　　房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人作為購貨方的可以通過籌劃進項稅額的抵扣時間，達到延期納稅的目的。取得防偽稅控增值稅專用發(fā)票應(yīng)根據(jù)本月銷項情況盡快認證（認證期為180天，且當(dāng)月認證當(dāng)月抵扣），認證通過的當(dāng)月核算當(dāng)期進項稅額并申報抵扣，降低當(dāng)期的增值稅稅負；如果選擇即購即付，可以在付款當(dāng)期抵扣進項稅額；如果以應(yīng)付賬款的方式結(jié)清貨款，只能在全部貨款全部結(jié)清的當(dāng)期進行進項抵扣。當(dāng)然，房地產(chǎn)企業(yè)可利用結(jié)算方式對進項稅額抵扣時間進行納稅籌劃，如簽訂分期付款合同。

　　3、采購價格選擇的籌劃

　　房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”后，只有在其被認定為一般納稅人時，才可以使用增值稅專用發(fā)票，實行發(fā)票抵扣。這樣貨物或勞務(wù)提供方的納稅人身份就直接影響到了房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅稅負。“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)可選擇不同的采購渠道對進項稅額進行籌劃。一是選擇一般納稅人作為提供方，可以取得稅率為6%、11%、13%或17%的增值稅專用發(fā)票進行抵扣。二是選擇小規(guī)模納稅人為提供方，這種情況下，如果取得的增值稅普通發(fā)票，房地產(chǎn)企業(yè)不能抵扣進項；如果能夠取得由稅務(wù)機關(guān)代開的3%的增值稅專用發(fā)票的，房地產(chǎn)企業(yè)可按照3%的稅率作進項稅額抵扣。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，選擇從一般納稅人和小規(guī)模納稅人采購后的凈利潤沒有太大差別時，應(yīng)當(dāng)選擇采購一般納稅人的貨物或勞務(wù)；如果采購小規(guī)模納稅人的貨物或勞務(wù)后企業(yè)的凈利潤會增加，且增加的利潤可以彌補不能抵扣進項的損失，那么應(yīng)選擇與小規(guī)模納稅人進行合作。

　　小結(jié)：“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)對于進項稅額的籌劃，可以單獨使用或組合使用以上方法。另外在具體實務(wù)操作中應(yīng)綜合考慮到其他的因素，如購貨成本、合同條款、從不同納稅人處購入貨物的質(zhì)量差異等。