1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)交房時(shí)，預(yù)收賬款如何結(jié)轉(zhuǎn)收入
問(wèn)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)交房時(shí)，是把已交房的預(yù)收賬款結(jié)轉(zhuǎn)收入，還是該完工項(xiàng)目的全部預(yù)收都要轉(zhuǎn)收入？
答：（1）在會(huì)計(jì)核算上按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——收入》規(guī)定的下列條件來(lái)判斷，符合收入確認(rèn)條件的，該項(xiàng)目的預(yù)收款及時(shí)確認(rèn)收入。
第四條 銷售商品收入同時(shí)滿足下列條件的，才能予以確認(rèn)：（一）企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方；（二）企業(yè)既沒(méi)有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒(méi)有對(duì)已售出的商品實(shí)施有效控制；（三）收入的金額能夠可靠地計(jì)量；（四）相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；（五）相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計(jì)量。
（2）在企業(yè)所得稅處理上，參考《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）文件"第二章 收入的稅務(wù)處理"相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，該項(xiàng)目已經(jīng)完工的，應(yīng)該將該項(xiàng)目的全部預(yù)收款在所得稅上確認(rèn)收入。
對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，關(guān)于預(yù)收賬款，會(huì)計(jì)上的結(jié)轉(zhuǎn)收入與所得稅上的確認(rèn)收入是有差異的，應(yīng)該注意。
2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，售樓部購(gòu)買的盆景等放哪個(gè)科目
問(wèn)：我公司是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，請(qǐng)問(wèn)售樓部購(gòu)買的盆景，音響，還有廁所的潔具放哪個(gè)科目？
答：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》 （國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）規(guī)定：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)，指企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等。
因此，售樓部相關(guān)費(fèi)用支出可以計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。
但是售樓部后期處置的不同情況可能影響現(xiàn)在的賬務(wù)處理，如果是房屋以后轉(zhuǎn)為自用，需要轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)。那么此時(shí)售樓部購(gòu)買的盆景和音響用于銷售的，則應(yīng)該計(jì)入銷售費(fèi)用。
建議結(jié)合本公司情況做判斷進(jìn)行賬務(wù)處理。
3.房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)計(jì)毛利額是否可以彌補(bǔ)以前年度虧損
問(wèn)：我公司是房地產(chǎn)企業(yè)，在所得稅季報(bào)時(shí)，銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的預(yù)售收入，按照稅收規(guī)定的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算的預(yù)計(jì)毛利額是否可以彌補(bǔ)以前年度虧損？
答：可以彌補(bǔ)以前年度虧損。
季度申報(bào)表填報(bào)說(shuō)明：第5行"特定業(yè)務(wù)計(jì)算的應(yīng)納稅所得額"：從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等特定業(yè)務(wù)的納稅人，填報(bào)按照稅收規(guī)定計(jì)算的特定業(yè)務(wù)的應(yīng)納稅所得額。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的預(yù)售收入，按照稅收規(guī)定的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算的預(yù)計(jì)毛利額填入此行。
季度申報(bào)表第4行+第5行-第6行-第7行-第8行 "彌補(bǔ)以前年度虧損"=第9行實(shí)際利潤(rùn)額
4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付給銷售公司的傭金有沒(méi)有扣除限額
問(wèn)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付給銷售公司的傭金有沒(méi)有扣除限額？
答：《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)手續(xù)費(fèi)及傭金支出稅前扣除政策的通知》（財(cái)稅[2009]29號(hào)）對(duì)企業(yè)發(fā)生的手續(xù)費(fèi)及傭金支出稅前扣除政策作了如下規(guī)定：一、企業(yè)發(fā)生與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的手續(xù)費(fèi)及傭金支出，不超過(guò)以下規(guī)定計(jì)算限額以內(nèi)的部分，準(zhǔn)予扣除；超過(guò)部分，不得扣除。
�。�1）保險(xiǎn)企業(yè)：財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)企業(yè)按當(dāng)年全部保費(fèi)收入扣除退保金等后余額的15%（含本數(shù)，下同）計(jì)算限額；人身保險(xiǎn)企業(yè)按當(dāng)年全部保費(fèi)收入扣除退保金等后余額的10%計(jì)算限額。
�。�2）其他企業(yè)：按與具有合法經(jīng)營(yíng)資格中介服務(wù)機(jī)構(gòu)或個(gè)人（不含交易雙方及其雇員、代理人和代表人等）所簽訂服務(wù)協(xié)議或合同確認(rèn)的收入金額的5%計(jì)算限額。
二、企業(yè)應(yīng)與具有合法經(jīng)營(yíng)資格中介服務(wù)企業(yè)或個(gè)人簽訂代辦協(xié)議或合同，并按國(guó)家有關(guān)規(guī)定支付手續(xù)費(fèi)及傭金。除委托個(gè)人代理外，企業(yè)以現(xiàn)金等非轉(zhuǎn)賬方式支付的手續(xù)費(fèi)及傭金不得在稅前扣除。企業(yè)為發(fā)行權(quán)益性證券支付給有關(guān)證券承銷機(jī)構(gòu)的手續(xù)費(fèi)及傭金不得在稅前扣除。
三、企業(yè)不得將手續(xù)費(fèi)及傭金支出計(jì)入回扣、業(yè)務(wù)提成、返利、進(jìn)場(chǎng)費(fèi)等費(fèi)用。
四、企業(yè)已計(jì)入固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)等相關(guān)資產(chǎn)的手續(xù)費(fèi)及傭金支出，應(yīng)當(dāng)通過(guò)折舊、攤銷等方式分期扣除，不得在發(fā)生當(dāng)期直接扣除。
五、企業(yè)支付的手續(xù)費(fèi)及傭金不得直接沖減服務(wù)協(xié)議或合同金額，并如實(shí)入賬。
六、企業(yè)應(yīng)當(dāng)如實(shí)向當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)提供當(dāng)年手續(xù)費(fèi)及傭金計(jì)算分配表和其他相關(guān)資料，并依法取得合法真實(shí)憑證。
《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）規(guī)定：第二十條 企業(yè)委托境外機(jī)構(gòu)銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，其支付境外機(jī)構(gòu)的銷售費(fèi)用（含傭金或手續(xù)費(fèi)）不超過(guò)委托銷售收入10%的部分，準(zhǔn)予據(jù)實(shí)扣除。
5.房地產(chǎn)企業(yè)支出圍墻加寬費(fèi)用是計(jì)入開(kāi)發(fā)成本建安費(fèi)嗎
問(wèn)：房地產(chǎn)企業(yè)支出的圍墻加寬費(fèi)用是計(jì)入開(kāi)發(fā)成本的建安費(fèi)還是什么呢？
答：國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文規(guī)定：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)圍墻與道路、綠化等性質(zhì)一樣，是一種基礎(chǔ)設(shè)施，與之相關(guān)的費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)成本-基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。
6.房地產(chǎn)企業(yè)是否可以預(yù)提成本
問(wèn)：房地產(chǎn)企業(yè)是否可以預(yù)提成本？
答：關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知 國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào) 第三十二條 除以下幾項(xiàng)預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用外，計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本。
�。ㄒ唬┏霭こ涛醋罱K辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過(guò)合同總金額的10％。
�。ǘ┕才涮自O(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。
�。ㄈ⿷�(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。
所以，以上方面成本是可以預(yù)提的！
7.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以接受投資方式取得的土地使用權(quán)問(wèn)題
問(wèn)：我房地產(chǎn)公司土地是一個(gè)法人公司投資入賬的，原先假如原價(jià)是100萬(wàn)，開(kāi)票100萬(wàn)，返還20萬(wàn)，評(píng)估增值后是110萬(wàn)元投資入股�，F(xiàn)土地增值稅清算，土地款是按100萬(wàn)還是110萬(wàn)扣除？
答： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以接受投資方式取得的土地使用權(quán)，根據(jù)有關(guān)文件的規(guī)定，此類情形以財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）規(guī)定的執(zhí)行日期為界限，分兩種情況確認(rèn)土地成本：（1）自2006年3月2日之后，在投資或聯(lián)營(yíng)環(huán)節(jié)，已對(duì)土地使用權(quán)投資確認(rèn)收入，并對(duì)投資人按規(guī)定征收土地增值稅的，以征稅時(shí)確認(rèn)的收入作為被投資企業(yè)取得土地使用權(quán)所支付的金額據(jù)以扣除。
(2)在2006年3月2日之前，以土地作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，被投資企業(yè)在土地增值稅清算時(shí)，應(yīng)以投資者取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用作為其取得土地使用權(quán)所支付的金額據(jù)以扣除。
因此，請(qǐng)結(jié)合貴公司的土地投資入賬的時(shí)間來(lái)進(jìn)行判定，如果貴公司的土地接受投資入賬的時(shí)間在自2006年3月2日之后，投資環(huán)節(jié)對(duì)投資人已按規(guī)定征收土地增值稅的，貴公司可按評(píng)估價(jià)110萬(wàn)扣除土地價(jià)款，反之則按原價(jià)100萬(wàn)扣除土地價(jià)款。
8.房地產(chǎn)出包工程未最終辦理結(jié)算，可否預(yù)提成本費(fèi)用
問(wèn)：房地產(chǎn)企業(yè)出包工程未最終辦理結(jié)算，是否可以預(yù)提成本費(fèi)用？
答：國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知 國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào) 第三十二條 除以下幾項(xiàng)預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用外，計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本。
�。ㄒ唬┏霭こ涛醋罱K辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過(guò)合同總金額的10％。
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