「案例分析」租房免租期的財(cái)稅處理
【案例】
A公司(一般納稅人)將2016年4月30日后取得的房產(chǎn)出租給B公司,租期3年(2019年1月1日—2021年12月31日),其中2019年1-6月為免租期,月租金1萬(wàn),租金總額30萬(wàn),價(jià)稅合計(jì)33萬(wàn)元,約定2019年1月1日一次性支付,B公司按照約定的時(shí)間支付了款項(xiàng),A公司按照付款時(shí)間開(kāi)具了增值稅專用發(fā)票。
一、收入的確認(rèn)
1.政策依據(jù)
(1)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 14 號(hào)——收入》
第十四條 企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照分?jǐn)傊粮鲉雾?xiàng)履約義務(wù)的交易價(jià)格計(jì)量收入。交易價(jià)格,是指企業(yè)因向客戶轉(zhuǎn)讓商品而預(yù)期有權(quán)收取的對(duì)價(jià)金額。
2.政策分析
依據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 14 號(hào)——收入》,出租人應(yīng)當(dāng)將租金總額在不扣除免租期的整個(gè)租賃期內(nèi),按直線法或其它合理的方法進(jìn)行分配,免租期內(nèi)出租人應(yīng)當(dāng)確認(rèn)租金收入。
按直線法平均確認(rèn)租金收入,則2019年應(yīng)確認(rèn)租金收入=30÷3=10萬(wàn)。
二、稅費(fèi)的確認(rèn)
1.印花稅
根據(jù)《印花稅暫行條例》規(guī)定,財(cái)產(chǎn)租賃合同應(yīng)當(dāng)在合同簽訂時(shí)按租賃金額千分之一貼花。稅額不足一元的按一元貼花。
2.增值稅
(1)政策依據(jù)
①《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅【2016】36號(hào))附件1:營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法
第十五條 增值稅稅率:
(二)提供交通運(yùn)輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù),銷售不動(dòng)產(chǎn),轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),稅率為11%。
第四十五條 增值稅納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為:
(一)納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天;先開(kāi)具發(fā)票的,為開(kāi)具發(fā)票的當(dāng)天。
收訖銷售款項(xiàng),是指納稅人銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)過(guò)程中或者完成后收到款項(xiàng)。
取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天,是指書(shū)面合同確定的付款日期;未簽訂書(shū)面合同或者書(shū)面合同未確定付款日期的,為服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。
②《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅【2016】36號(hào))附件2:營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定
(九)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)。
1.一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn),可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法,按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人出租其2016年4月30日前取得的與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市)的不動(dòng)產(chǎn),應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后,向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。
③《財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整增值稅稅率的通知》(財(cái)稅[2018]32號(hào))
納稅人發(fā)生增值稅應(yīng)稅銷售行為或者進(jìn)口貨物,原適用17%和11%稅率的,稅率分別調(diào)整為16%、10%。
④《關(guān)于土地價(jià)款扣除時(shí)間等增值稅征管問(wèn)題的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第86號(hào))
納稅人出租不動(dòng)產(chǎn),租賃合同中約定免租期的,不屬于《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件印發(fā))第十四條規(guī)定的視同銷售服務(wù)。”
(2)政策分析
依據(jù)財(cái)稅【2016】36號(hào)文、國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第86號(hào)的規(guī)定,A公司增值稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為2019年的1月1日,且2019年1-6月無(wú)需視同銷售確認(rèn)銷項(xiàng)稅額。
2018年1月1日賬務(wù)處理建議如下:
借:銀行存款 3,30,000.00元
貸:預(yù)收賬款 3,00,000.00元
應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額) 30,000.00元
3.企業(yè)所得稅
(1)政策依據(jù)
①《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》
第十九條 企業(yè)所得稅法第六條第(六)項(xiàng)所稱租金收入,是指企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的收入。
租金收入,按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
②《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問(wèn)題的通知》(國(guó)稅函[2010]79號(hào))
第一條 關(guān)于租金收入確認(rèn)問(wèn)題
根據(jù)《實(shí)施條例》第十九條的規(guī)定,企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的租金收入,應(yīng)按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。其中,如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度,且租金提前一次性支付的,根據(jù)《實(shí)施條例》第九條規(guī)定的收入與費(fèi)用配比原則,出租人可對(duì)上述已確認(rèn)的收入,在租賃期內(nèi),分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入。
(2)政策分析
依據(jù)上述政策的規(guī)定,案例中租金提前一次性支付的情形,可以按照收入與費(fèi)用配比原則,出租人可對(duì)已確認(rèn)的收入,在租賃期內(nèi),分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入。此時(shí),與會(huì)計(jì)核算一致,無(wú)需進(jìn)行納稅調(diào)整。
4.房產(chǎn)稅
(1)政策依據(jù)
①《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》(財(cái)稅〔2010〕121號(hào))
第二條,對(duì)出租房產(chǎn),租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的,免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。
(2)政策分析
2019年1-6月,A企業(yè)按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅;2019年7月-2021年12月按照租金收入繳納房產(chǎn)稅
| 作者:劉老師(正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答疑專家)
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