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房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收房款怎么納稅 所述情況在稅務(wù)方面，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2003]]83號(hào))中有明確的規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤(rùn)率計(jì)算出預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額，再并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)再進(jìn)行結(jié)算調(diào)整。預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額=預(yù)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入x利潤(rùn)率。預(yù)售收入的利潤(rùn)率不得低于15%(含15%)，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)結(jié)合本地實(shí)際情況，按公平、公正、公開(kāi)的原則分類(或分項(xiàng))確定。預(yù)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)按本通知第一條規(guī)定計(jì)算已實(shí)現(xiàn)的銷售收入，同時(shí)按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對(duì)應(yīng)的銷售成本，計(jì)算出已實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)(或虧損)額，經(jīng)納稅調(diào)整后再計(jì)算出其與該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品全部預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額之間的差額，再將此差額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。而《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào))進(jìn)一步規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在其開(kāi)發(fā)產(chǎn)品未完工前采取預(yù)售方式銷售的，其預(yù)售收入先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出當(dāng)期毛利額，扣除相關(guān)的期間費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金及附加后再計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計(jì)稅成本后再行調(diào)整。計(jì)算公式：預(yù)售收入毛利額=預(yù)售收入x預(yù)計(jì)毛利率。 會(huì)計(jì)核算方面則有所不同，應(yīng)該按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和會(huì)計(jì)制度有關(guān)“收入”確認(rèn)的規(guī)定進(jìn)行處理。也即無(wú)論是預(yù)售收入還是現(xiàn)房銷售收入，在會(huì)計(jì)上必須達(dá)到可以確認(rèn)收入的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)才能確認(rèn)，而通常銷售商品收入同時(shí)滿足下列條件的，才能予以確認(rèn)：①企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方;②企業(yè)既沒(méi)有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒(méi)有對(duì)已售出的商品實(shí)施有效控制;③收入的金額能夠可靠地計(jì)量;④相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè);⑤相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計(jì)量。預(yù)售收入通常不嚴(yán)格滿足上述條件，故在會(huì)計(jì)核算上通常作為預(yù)收賬款核算，待滿足收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)后再予以確認(rèn)。 費(fèi)用發(fā)生時(shí)對(duì)方未開(kāi)收據(jù)的(收據(jù)只能作為款項(xiàng)收付憑證，而不能作為業(yè)務(wù)交割完成的合規(guī)依據(jù))，你單位將無(wú)法入賬。按規(guī)定，單位購(gòu)買材料物資應(yīng)該取得合規(guī)票據(jù)據(jù)以入賬，否則，即使單位管理制度允許，也不符合財(cái)務(wù)管理規(guī)范的要求，而且稅務(wù)上將不允許所得稅前扣除相關(guān)費(fèi)用。 房地產(chǎn)公司收到預(yù)收款如何開(kāi)具增值稅發(fā)票實(shí)際銷售中，購(gòu)買方支付預(yù)付的購(gòu)房款時(shí)往往要求開(kāi)具發(fā)票，在發(fā)票開(kāi)具上，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增試點(diǎn)若干征管問(wèn)題的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第53號(hào))第九條第(十一)款規(guī)定，增加6“未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目”，用于納稅人收取款項(xiàng)但未發(fā)生銷售貨物、應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)的情形?！拔窗l(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目”下設(shè)601“預(yù)付卡銷售和充值”、602“銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款”、603“已申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅未開(kāi)票補(bǔ)開(kāi)票”。所以，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收款開(kāi)具未發(fā)生銷售行為的不征稅增值稅普通發(fā)票，商品與服務(wù)稅收類別選擇“602-銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款”。 發(fā)生增值稅納稅義務(wù)時(shí)，已開(kāi)不征稅增值稅普通發(fā)票怎么處理?目前國(guó)家稅務(wù)總局還沒(méi)有政策明確。在具體實(shí)務(wù)中有以下幾種操作方式：一是按銷售額直接開(kāi)增值稅發(fā)票;二是按原來(lái)開(kāi)具的按未發(fā)生銷售行為的不征稅增值稅普通發(fā)票的方式，開(kāi)紅字發(fā)票后再重新開(kāi)具按銷售額開(kāi)應(yīng)稅的增值稅發(fā)票;三是已開(kāi)票的部分不再開(kāi)票，申報(bào)增值稅時(shí)，該部分按不開(kāi)票收入申報(bào)。具體操作需要以主管稅務(wù)機(jī)關(guān)意見(jiàn)為準(zhǔn)。在筆者看來(lái)，預(yù)收款所開(kāi)具的發(fā)票相當(dāng)于收據(jù)功能，應(yīng)當(dāng)不需要按照開(kāi)具紅字發(fā)票處理，應(yīng)當(dāng)在交房時(shí)直接開(kāi)具正式發(fā)票。