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按照《財政部關(guān)于印發(fā)〈增值稅會計處理規(guī)定〉的通知》（財會〔2016〕22號）的要求，增值稅一般納稅人企業(yè)應(yīng)設(shè)置“應(yīng)交稅費(fèi)——簡易計稅”科目，核算一般納稅人采用簡易計稅方法發(fā)生的增值稅計提、扣減、預(yù)繳、繳納等業(yè)務(wù)。所以，在實務(wù)中，個別房地產(chǎn)企業(yè)將簡易計稅方法預(yù)繳的增值稅通過“應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)繳增值稅”核算是錯誤的。房地產(chǎn)企業(yè)簡易計稅方法預(yù)繳增值稅、計提增值稅以及繳納增值稅均在“應(yīng)交稅費(fèi)——簡易計稅”同一科目中進(jìn)行會計核算。 舉例：甲房地產(chǎn)公司為增值稅一般納稅人，開發(fā)A地產(chǎn)項目，建設(shè)住宅樓14棟，屬于房地產(chǎn)老項目，選擇簡易計稅。該項目截至2018年9月，A項目全部預(yù)售完畢，累計取得預(yù)售收入1.05億元，2018年10月1～7號樓辦理竣工備案并交房，應(yīng)確認(rèn)銷售收入0.525億元；2018年12月8～14號樓辦理竣工備案并交房，應(yīng)確認(rèn)銷售收入0.735億元。 預(yù)售階段的增值稅會計處理。 按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第18號)的規(guī)定，一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。甲公司在預(yù)售階段應(yīng)預(yù)繳增值稅＝103000000÷(1＋5%)×3%=3000000（元）。據(jù)此，甲公司在預(yù)售階段應(yīng)作如下會計處理（單位：元，下同）： 收到購房款時： 借：銀行存款 105000000 貸：預(yù)收賬款 105000000 預(yù)繳增值稅： 借：應(yīng)交稅費(fèi)——簡易計稅3000000 貸：銀行存款3000000 10月份的增值稅會計處理。 按照《增值稅暫行條例》第十九條規(guī)定，發(fā)生應(yīng)稅銷售行為，增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。據(jù)此，2018年10月1～7號樓交房時，甲公司應(yīng)作如下會計處理： 借：預(yù)收賬款 525000000 貸：主營業(yè)務(wù)收入 50000000 應(yīng)交稅費(fèi)——簡易計稅2500000 按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第18號)的規(guī)定，一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用簡易計稅方法計稅的，應(yīng)按照《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間，以當(dāng)期銷售額和5%的征收率計算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機(jī)關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。據(jù)此，當(dāng)期甲公司應(yīng)納稅額為2500000元，抵減已預(yù)繳稅款3000000元后，尚有500000元未抵減完，可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。 12月份的增值稅會計處理。 2018年12月8～14號樓交房時，甲公司應(yīng)作如下會計處理： 借：預(yù)收賬款 73500000 貸：主營業(yè)務(wù)收入 70000000 應(yīng)交稅費(fèi)——簡易計稅 3500000 根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2016年第18號的規(guī)定，當(dāng)期根據(jù)銷售額確定的應(yīng)交增值稅稅額為3500000元，抵減前期預(yù)繳的稅款500000元后，應(yīng)于下月申報補(bǔ)繳增值稅3000000元。下月申報并繳納了上述增值稅后，甲公司應(yīng)作如下分錄： 借：應(yīng)交稅費(fèi)——簡易計稅 3000000 貸：銀行存款 3000000 提示：一是增值稅預(yù)繳的計稅依據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房預(yù)收款包括分期取得的預(yù)收款、全款取得的預(yù)收款。分期取得的預(yù)收款包括首付款、銀行按揭以及收取的尾款。另外，收取的定金屬于預(yù)收款。誠意金、認(rèn)籌金和訂金不屬于預(yù)收款，但是合同成立且用于抵房款時，應(yīng)當(dāng)依法預(yù)繳或者申報增值稅。 二是房地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間。雖然國家稅務(wù)總局明確了銷售開發(fā)產(chǎn)品以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時間作為增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間，但如何確定商品房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時間，國家稅務(wù)總局沒有進(jìn)一步明確，所以，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)在確定商品房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時間時規(guī)定各異。以湖北省為例，《湖北國稅營改增政策問題集》明確：房地產(chǎn)公司銷售不動產(chǎn)，以房地產(chǎn)公司將不動產(chǎn)交付給買受人的當(dāng)天作為應(yīng)稅行為發(fā)生的時間。在具體交房時間的辨別上，以《商品房買賣合同》上約定的交房時間為準(zhǔn)；若實際交房時間早于合同約定時間的，以實際交付時間為準(zhǔn)。