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為了進(jìn)一步規(guī)范我市土地增值稅的征收管理工作，針對目前土地增值稅清算和征收工作中反映出的一些問題，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》（財法字[1995]第6號）和《關(guān)于印發(fā)<天津市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法>的通知》（津地稅地[2010]49號）的相關(guān)規(guī)定，經(jīng)研究，現(xiàn)將有關(guān)問題明確如下： 一、關(guān)于已通過竣工驗收的時點認(rèn)定問題 國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第二條中所指“竣工驗收”時點的認(rèn)定、以政府建設(shè)部門核發(fā)的《天津市建設(shè)工程竣工驗收備案書》的日期為準(zhǔn)。 二、關(guān)于普通住宅與非普通住宅確認(rèn)時點的問題 ?房地產(chǎn)開發(fā)項目中普通住宅與非普通住宅的認(rèn)定，以政府建設(shè)部門核發(fā)的《天津市建設(shè)工程竣工驗收備案書》記載的時間所確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)。 三、關(guān)于同一項目或同一期中既有普通住宅又有非普通住宅計算增值稅問題 ?在土地增值稅計算時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在同一項目或同一期中，普通住宅和非普通住宅，可以合并計算增值稅。 四、關(guān)于地下車庫收入與成本歸集的問題 ?實際操作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的地下車庫，可視其具體情況按以下方法確定： ?（一）有產(chǎn)權(quán)且對外銷售的車庫，其收入應(yīng)并入房地產(chǎn)銷售收入，相應(yīng)的車庫開發(fā)成本準(zhǔn)予扣除。 （二）?轉(zhuǎn)讓車庫使用權(quán)年限與所購房屋一致的，或者永久轉(zhuǎn)讓使用權(quán)的，可視同銷售，應(yīng)歸集相應(yīng)的收入和成本。 以上情況之外的其它形式，產(chǎn)生的收入與建造成本均不予以歸集。 五、納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用均分?jǐn)倖栴} 根據(jù)土地增值稅實施細(xì)則和清算工作有關(guān)規(guī)定，取得土地使用權(quán)所支付的金額按實際轉(zhuǎn)讓土地面積占可轉(zhuǎn)讓土地面積的比例分?jǐn)偅环康禺a(chǎn)開發(fā)成本、費用金額按可售建筑面積占項目可售總建筑面積的比例分?jǐn)偂? 六、關(guān)于維修基金問題 ?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的“住房專項維修基金”可以作為“其他房地產(chǎn)開發(fā)費用”據(jù)實扣除。 七、關(guān)于補(bǔ)償款問題 ?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于自身原因造成并直接支付的補(bǔ)償款項，可以作為“其他房地產(chǎn)開發(fā)費用”據(jù)實扣除。 八、關(guān)于非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)和個人轉(zhuǎn)讓非住房的征管問題 ?為了便于征管，簡化手續(xù)，對非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)和個人轉(zhuǎn)讓非住房，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，暫按核定征收率5%計征土地增值稅。