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好的，老師，我自己又百度了一下，有一個占地面積法，占地面積法用來分攤土地成本，這個具體的計算公式是什么呢？不計容的地下室在占地面積法下也必須分攤土地成本嗎？

你好? 占地面積法,指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配.即按照房地產(chǎn)土地使用權(quán)面積占土地使用權(quán)總面積的比例計算分攤. 一次性開發(fā)的,按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進行分配;分期開發(fā)的,首先按照本期全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配. 然后再按某一成本對象占地面積占期內(nèi)全部成本對象占地總面積的比例進行分配.期內(nèi)全部成本對象應(yīng)負擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對象共同負擔(dān)的占地面積. 屬于多個清算單位共同發(fā)生的扣除項目金額,原則上按建筑面積法分攤,如無法按建筑面積法分攤,應(yīng)按占地面積法分攤或稅務(wù)機關(guān)確認的其他合理方法分攤. 土地成本分攤方法為不同清算單位按占地面積法,土地成本分攤基本原則:分期開發(fā),可以按占地面積分攤. 對占地相對獨立的不同類型房地產(chǎn),可以按該類型房地產(chǎn)占地面積占該項目房地產(chǎn)總占地面積的比例計算分攤土地成本. (一)按獨立占地的每棟建筑物占地面積占該項目占地總面積的比例計算分攤土地成本:每棟可轉(zhuǎn)讓建筑物分攤的土地成本=每棟可轉(zhuǎn)讓建筑物占地面積÷可轉(zhuǎn)讓建筑物占地總面積×土地總成本 (二)對于同一建筑物中包含不同類型房地產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)首先確定該建筑物占地的總土地成本,然后根據(jù)該建筑物中某一類型房地產(chǎn)建筑面積占該建筑物總建筑面積的比例分攤土地成本: 1、普通住宅應(yīng)分攤的土地成本=∑(每棟可轉(zhuǎn)讓建筑物普通住宅建筑面積÷每棟建筑物可售建筑面積×每棟建筑物應(yīng)分攤的土地成本) 2、非普通住宅應(yīng)分攤的土地成本=∑(每棟房地產(chǎn)非普通住宅建筑面積÷每棟房地產(chǎn)可售建筑面積×每棟房地產(chǎn)應(yīng)分攤的土地成本) 3、其他類型項目應(yīng)分攤的土地成本=∑(每棟房地產(chǎn)其他類型項目建筑面積÷每棟房地產(chǎn)可售建筑面積×每棟房地產(chǎn)應(yīng)分攤的土地成本) (三)占地總面積為可轉(zhuǎn)讓地上建筑物占地面積之和,不包括道路、綠化等公共設(shè)施用地面積.對于獨立占地的不同類型房地產(chǎn). 土地成本首先按可轉(zhuǎn)讓建筑物占地面積占可轉(zhuǎn)讓建筑物占地總面積的比例計算分攤;同一建筑物中包含不同類型房地產(chǎn)的,再按照各類型房地產(chǎn)建筑面積計算分攤. 對于裙樓土地成本的分攤,裙樓與主樓為同一基礎(chǔ)(即基礎(chǔ)對裙樓和主樓均有承重作用)的,則裙樓和主樓應(yīng)作為同一建筑物計算分攤;裙樓與主樓各有獨立基礎(chǔ)的應(yīng)作為獨立占地的建筑物計算分攤. 適用范圍:對占地相對獨立的不同類型房地產(chǎn),或成片受讓土地使用權(quán)后,分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的,應(yīng)按分期開發(fā)項目占地面積占該成片受讓土地總占地面積的比例計算分攤.

另一個參考這個? 一般而言，如果地下建筑面積屬于計容面積，則地下建筑應(yīng)該分攤土地成本;如果地下車位建筑面積不屬于計容面積，則不需要分攤土地成本。同時，國家相關(guān)主管建設(shè)部門在審批銷售許可證時，如果將地下車庫建筑面積納入容積率計算，則辦理地下車庫銷售許可證，銷售的車庫可以辦理產(chǎn)權(quán)證書，否則，地下車庫不可以辦理產(chǎn)權(quán)證書。從全國情況看，地下車位的建筑面積基本上是不計入容積率的，因此，按照配比原則要求，地下車位不需要分攤土地成本。在稅務(wù)征管實踐中發(fā)現(xiàn)，地方稅務(wù)機關(guān)要求房地產(chǎn)企業(yè)銷售有產(chǎn)權(quán)的地下車庫收入進行土地增值稅清算時，只按照建筑面積法給予分攤建筑成本，沒有分攤土地成本，致使房地產(chǎn)企業(yè)地下車庫少繳納土地增值稅。由于地下車庫分為無產(chǎn)權(quán)的地下車庫和有產(chǎn)權(quán)的地下車庫，地下車庫到底要不要分攤土地成本，在稅法上沒有很明確的規(guī)定，導(dǎo)致了全國各地稅務(wù)機關(guān)執(zhí)法口徑不統(tǒng)一。 1、容積率是土地成本歸集的內(nèi)在因素 容積率又稱建筑面積毛密度，是指一個小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率。對于開發(fā)商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例。 容積率的計算公式如下: 容積率=項目用地范圍內(nèi)地上總建筑面積(但必須是正負0標高以上的建筑面積)與項目總用地面積的比值。 《國土資源部關(guān)于嚴格落實房地產(chǎn)用地調(diào)控政策促進土地市場健康發(fā)展有關(guān)問題的通知》（國土資發(fā)〔2010〕204號）第四條有關(guān)規(guī)定：“經(jīng)依法批準調(diào)整容積率的，國土主管部門應(yīng)當(dāng)按照批準調(diào)整時的土地市場樓面地價核定應(yīng)補繳的土地出讓價款。基于此文件規(guī)定，容積率是土地成本歸集的內(nèi)在因素，如果調(diào)整容積率，必然涉及出讓金的補繳。因為土地出讓金的計算通常與土地使用性質(zhì)、土地面積，土地容積率等因素相關(guān)聯(lián)，所以容積率決定了未來土地上可以建設(shè)的房屋面積，直接影響開發(fā)商的收益。 2、地下車庫（位）會影響容積率 根據(jù)《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》(GB/T50353-2013)的規(guī)定，建筑物頂部有圍護結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機房，結(jié)構(gòu)(設(shè)備管道)轉(zhuǎn)換層，底層車庫、雜物間等。當(dāng)層高在2.2米及以上的按全面積計入容積率，若層高不足2.2米的按1/2面積計入容積率?；诖艘?guī)定，地下車庫會影響建筑容積率，地下車庫（位）如果影響容積率，應(yīng)當(dāng)分攤土地成本，如果未影響容積率，不應(yīng)當(dāng)分攤土地成本。但絕大多數(shù)地方政府規(guī)劃部門在審批時并未將地下車庫（位）面積計入容積率，所以地下車庫（位）面積通常屬于總建筑面積，但不屬于計容面積。 例如：《湖北省地方稅務(wù)局關(guān)于進一步規(guī)范土地增值稅征管工作的若干意見》（鄂地稅發(fā)〔2013〕44號）規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目在取得土地使用權(quán)時，申報建設(shè)規(guī)劃含地下建筑，且將地下建筑納入項目容積率的計算范疇，并列入產(chǎn)權(quán)銷售的，其地下建筑物可分攤項目對應(yīng)的土地成本。如交納土地出讓金的非人防地下車庫，在整個開發(fā)項目的土地使用證中會標明地下車庫的土地使用年限和起止日期，同時取得‘車庫銷售許可證’，在計算地下車庫土地增值稅扣除項目時可分攤土地成本。其他不納入項目容積率計算范疇或不能提供與取得本項目土地使用權(quán)有關(guān)聯(lián)證明的地下建筑物，不得進行土地成本分攤。” 3、可售地下車庫（位）分攤土地成本對于土地增值稅的影響 地下車庫（位）如果對外銷售，無論有無獨立產(chǎn)權(quán)，通常界定為不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，參與正常土地增值稅清算，而且在清算中和商鋪、寫字樓、公寓等并入其他商品房類別統(tǒng)一計算增值額。對于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目而言，地下車庫（位）分攤土地成本最終對于土地增值稅必然產(chǎn)生影響，如果分攤，則更多土地成本被計入了其他商品房扣除項目之中，如果不分攤，更多土地成本被計入了住宅扣除項目之中。至于哪個部分在清算中更需要分攤成本，對土地增值稅是有較大差異甚至是重大影響。 4、分析結(jié)論 通過以上政策分析，得出以下結(jié)論： 第一，在地方政府規(guī)劃部門在審批房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目時，如果地下車庫建筑面積不計入容積率，則地下車庫就不分攤土地成本，如果地下車庫建筑面積計入容積率，則地下車庫就分攤土地成本，其中的土地成本包括取得土地使用權(quán)所支付的金額以及土地征用及拆遷補償費。 第二，房地產(chǎn)企業(yè)銷售有產(chǎn)權(quán)的地下車庫，該車庫建筑面積一定計入了容積率，在土地增值稅清算時，地下車庫一定要分配土地成本。 第三，房地產(chǎn)企業(yè)銷售將無產(chǎn)權(quán)的地下車庫（位），與業(yè)主簽到長期租賃合同（20年租賃期限），到期后續(xù)租或贈送免費使用期限，該車庫建筑面積一定沒有計入了容積率，在土地增值稅清算時，地下車庫不分配土地成本，只分配建筑成本。