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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算計算步驟如下： 1. 計算增值額 ? 增值額 = 應(yīng)稅收入 - 扣除項目金額。其中，應(yīng)稅收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入。比如銷售房產(chǎn)取得的房款收入就是貨幣收入。 ? 扣除項目主要包括： ? 取得土地使用權(quán)所支付的金額，像為取得土地支付的地價款和相關(guān)稅費等。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)成本，這涵蓋土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。例如支付給建筑公司的施工費用就屬于建筑安裝工程費。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)費用，它可以按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計算扣除（能提供金融機構(gòu)證明且能分?jǐn)偫⒅С龅?，允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額 + 房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)；不能提供金融機構(gòu)證明的，允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)）。 ? 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，主要是城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加等。 ? 加計扣除，對于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的20%加計扣除。 2. 計算增值率 ? 增值率=增值額÷扣除項目金額×100%。 3. 根據(jù)增值率確定適用稅率和速算扣除系數(shù) ? 當(dāng)增值率未超過50%時，稅率為30%，速算扣除系數(shù)為0； ? 增值率超過50% - 100%的部分，稅率為40%，速算扣除系數(shù)為5%； ? 增值率超過100% - 200%的部分，稅率為50%，速算扣除系數(shù)為15%； ? 增值率超過200%的部分，稅率為60%，速算扣除系數(shù)為35%。 4. 計算土地增值稅稅額 ? 土地增值稅稅額=增值額×適用稅率 - 扣除項目金額×速算扣除系數(shù)。