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案例解析租賃合同中約定免租期的涉稅處理
甲公司是增值稅小規(guī)模納稅人，2019年12月份一次性預收商鋪2020年度租金120萬元（每月10萬元，假設為不含稅價），并在合同中約定12月份為免租期，該部分商鋪原值350萬。房產(chǎn)稅按房產(chǎn)原值70%進行折算。分析該業(yè)務的增值稅、房產(chǎn)稅和企業(yè)所得稅和其他稅費的處理。
一、 增值稅
（一）根據(jù)《國家稅務總局關于土地價款扣除時間等增值稅征管問題》（國家稅務總局公告2016年第86號）第七條規(guī)定，納稅人出租不動產(chǎn)，租賃合同中約定免租期的，不屬于《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號文件印發(fā)）第十四條規(guī)定的視同銷售服務，因此2019年12月免收的租金不需要繳納增值稅。
（二）根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號附件1）第四十五條第二項規(guī)定，提供租賃服務采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天，因此甲公司應于2019年12月確認增值稅銷售收入120萬元。
聯(lián)想：假設本案例的甲公司換成其他個人出租房產(chǎn)，根據(jù)《國家稅務總局關于小規(guī)模納稅人免征增值稅政策有關征管問題的公告》（國家稅務總局公告2019年第4號）第四條規(guī)定，自然人采取一次性收取租金形式出租不動產(chǎn)取得的租金收入，可在對應的租賃期內平均分攤，分攤后的月租金收入未超過10萬元的，免征增值稅。
二、 企業(yè)所得稅
根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第十九條規(guī)定，企業(yè)所得稅法第六條第（六）項所稱租金收入，是指企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權取得的收入。租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現(xiàn)，免租期不屬于承租人應付租金的日期，因此，免租期內企業(yè)所得稅中無須確認租金收入。
該公司收取的2020年全年的租金收入可以在收取租金時2019年12月確認，也可以根據(jù)《國家稅務總局關于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函〔2010〕79號）規(guī)定，……如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)《實施條例》第九條規(guī)定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內，分期均勻計入相關年度收入，在2020年確認收入120萬元。
三、 房產(chǎn)稅
根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財稅〔2010〕121號）第二條規(guī)定，關于出租房產(chǎn)免收租金期間房產(chǎn)稅問題，對出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。因此，案例中甲公司出租房屋，免租期2019年12月的房產(chǎn)稅，按照房產(chǎn)原值減除30%后的余額，按1.2%征收，小規(guī)模納稅人可以減半征收2019年12月應繳納房產(chǎn)稅3500000×70%×1.2%×1/12×50%=1225元；2020年全年應繳納房產(chǎn)稅1200000×12%×50%=72000元；合計應繳納房產(chǎn)稅73225元。
假設本案例換一種合同簽訂方式，甲公司與承租方約定2019年12月到2020年12月一共13個月的房租為120萬元，合計應繳納房產(chǎn)稅1200000×12%×50%=72000元<約定免租期應繳納房產(chǎn)稅73225元，可見約定免租期并不一定能夠節(jié)稅。
四、 其他稅費
城鎮(zhèn)土地使用稅沒有免稅規(guī)定；印花稅與免租期無關，印花稅是按照租賃金額的千分之一貼花，應納稅憑證是財產(chǎn)租賃合同，除非免租期另行簽訂合同，不然視為同一合同。城建稅和兩附加的計稅依據(jù)是實際繳納的消費稅、增值稅額，免租期增值稅免，城建稅和兩附加也免。
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