忽上忽下房?jī)r(jià)鬧，是高是低怎知道。今天我來(lái)說(shuō)一段，房?jī)r(jià)形勢(shì)和預(yù)報(bào)。——開(kāi)場(chǎng)

　　房?jī)r(jià)問(wèn)題是宏觀經(jīng)濟(jì)的敏感問(wèn)題，任何一個(gè)政府都不會(huì)允許房?jī)r(jià)出現(xiàn)大的波動(dòng)。因此每當(dāng)房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲的態(tài)勢(shì)，政府的宏觀調(diào)控政策總是蠢蠢欲動(dòng)，從去年開(kāi)始的“國(guó)六條”，到“國(guó)八條”，再到九部委《意見(jiàn)》和后來(lái)的限制外資購(gòu)房的政策以及最近出臺(tái)的二手房個(gè)人所得稅政策，系列政策可謂層出不窮，令人眼花繚亂，一個(gè)令人尷尬的事實(shí)是，房?jī)r(jià)并沒(méi)有因此出現(xiàn)下降的跡象，我們不禁要問(wèn)：是政府沒(méi)有盡心盡力還是政府管不了房?jī)r(jià)？要能管應(yīng)該怎么管？

政策越多，房?jī)r(jià)為何越居高不下？是政府管不了房?jī)r(jià)嗎？（圖：新華社）

　　房?jī)r(jià)的形成和政府沒(méi)有關(guān)系

　　我們知道在成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，房?jī)r(jià)的形成過(guò)程是市場(chǎng)自行完成的�；�本的影響因素包括：房產(chǎn)供給，需求，房產(chǎn)投資與投機(jī)，政策因素，制度因素，消費(fèi)者心理等因素，在這些因素的綜合作用下，房?jī)r(jià)會(huì)穩(wěn)定在合理的水平。那什么是市場(chǎng)呢？

　　西方經(jīng)濟(jì)學(xué)中認(rèn)為市場(chǎng)是由參與交易的賣者和買者形成的，而市場(chǎng)的基本主體是理性經(jīng)濟(jì)人的假設(shè)。所謂的理性經(jīng)濟(jì)人，通俗的講就是大家都是很聰明的人，我們知道群體理性和個(gè)體理性是相反的，這就是市場(chǎng)總體表現(xiàn)出來(lái)的不穩(wěn)定性，這是市場(chǎng)機(jī)制起作用的結(jié)果，整個(gè)過(guò)程中，不需要政府來(lái)進(jìn)行干預(yù)。

　　政府干預(yù)房?jī)r(jià)是沒(méi)有效率的

　　就政府調(diào)控發(fā)房?jī)r(jià)的問(wèn)題，有人做了一個(gè)比喻：一只蒼蠅落在了人的頭上，一只狗熊看到了，它覺(jué)得那個(gè)人肯定不舒服，想幫助他一下，于是一熊掌照著蒼蠅拍了下去……

　　根據(jù)公共財(cái)政學(xué)的理論，政府的主要職能是進(jìn)行公共服務(wù)和公共產(chǎn)品的提供與維護(hù)，包括國(guó)防，道路，交通，公共安全等市場(chǎng)失靈的領(lǐng)域，而在其他的領(lǐng)域包括房地產(chǎn)市場(chǎng)，是由市場(chǎng)來(lái)自行調(diào)控的。政府干涉經(jīng)濟(jì)是被公認(rèn)為效率低下的，理由是政府這一經(jīng)濟(jì)體相比于市場(chǎng)是沒(méi)有效率的。

　　上面故事我們可以看到，政府其實(shí)做了越權(quán)的事情，蒼蠅的問(wèn)題對(duì)于人來(lái)說(shuō)并不是很大的問(wèn)題，而政府卻要事無(wú)巨細(xì)，事必躬親。我們?cè)诂F(xiàn)實(shí)中經(jīng)�？吹降氖牵�每當(dāng)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)什么風(fēng)吹草動(dòng)，政府便忙的不可開(kāi)交，到處去救火，而火卻越救越大。

　　政府真的不該管房?jī)r(jià)嗎

　　既然政府管房?jī)r(jià)問(wèn)題是沒(méi)有效率的，那么政府是不是不應(yīng)該管房?jī)r(jià)問(wèn)題呢？答案是否定的。

　　原因有兩個(gè)：第一是房地產(chǎn)市場(chǎng)是風(fēng)險(xiǎn)很大的市場(chǎng)，由于其快速的流動(dòng)性，往往成為國(guó)外游資攻擊的突破口，房?jī)r(jià)的變動(dòng)往往能夠反映經(jīng)濟(jì)的增速是否有過(guò)熱的跡象，因此被人稱為經(jīng)濟(jì)的晴雨表。房地產(chǎn)市場(chǎng)是否穩(wěn)定關(guān)系到整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的問(wèn)題。房?jī)r(jià)的大幅度變化是很危險(xiǎn)的信號(hào)，因此政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行必要的干預(yù)是很必要的，這也是由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)本身的缺陷和不足造成的，宏觀調(diào)控作為一個(gè)有效的補(bǔ)充，能夠在一定程度上避免經(jīng)濟(jì)的大起大落。

　　第二是房產(chǎn)的半公共資源性質(zhì)，決定了政府有調(diào)控房?jī)r(jià)的義務(wù)。為什么說(shuō)房產(chǎn)是一種半公共產(chǎn)品呢？原因是我國(guó)的土地是公有的，任何人購(gòu)買房產(chǎn)取得的只是土地的使用權(quán)，而不是所有權(quán)；而土地作為一種稀缺的公共資源，政府出于整體利益的考慮在土地的用途的規(guī)劃，變更等問(wèn)題上有相當(dāng)?shù)臋?quán)利，為了滿足廣大消費(fèi)者有住的地方，政府出于公共利益的考慮對(duì)于房產(chǎn)的價(jià)格，流動(dòng)等進(jìn)行必要的調(diào)控是正常的。那么健全的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，個(gè)人購(gòu)買房產(chǎn)的行為如果影響了其他人的利益，那么對(duì)于負(fù)外部性行為，購(gòu)房者進(jìn)行一定的付費(fèi)是必要的。因此對(duì)于房?jī)r(jià)的調(diào)控，政府應(yīng)該出臺(tái)相關(guān)的政策，利用市場(chǎng)自身的規(guī)律實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)的正�；�。

　　政府應(yīng)該怎么去管房?jī)r(jià)

　　目前我們的房?jī)r(jià)，一定程度來(lái)說(shuō)正常的。房?jī)r(jià)高位運(yùn)行是和現(xiàn)在的房產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)和總量相適應(yīng)的，一些投資和投機(jī)需求的存在對(duì)于房?jī)r(jià)的影響也是正常的市場(chǎng)反映，在這樣的市場(chǎng)環(huán)境和制度因素下，消費(fèi)者與房產(chǎn)商進(jìn)行著博弈，在這個(gè)過(guò)程中房?jī)r(jià)形成了。但是為什么房?jī)r(jià)會(huì)不斷的上漲呢？原因是房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)調(diào)控政策沒(méi)有切實(shí)反應(yīng)政府的意向。

　　政府想讓房?jī)r(jià)將到合理的水平首先要解決房產(chǎn)供需總量和結(jié)構(gòu)性矛盾。在總量上促進(jìn)房產(chǎn)梁的增長(zhǎng)在刺激需求的同時(shí)，對(duì)于供給的刺激和重要。很簡(jiǎn)單的方法就是利用稅收優(yōu)惠，信貸優(yōu)惠，土地優(yōu)惠等措施引導(dǎo)資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，增加量的供應(yīng)。而在結(jié)構(gòu)上的調(diào)控，政府對(duì)相應(yīng)的引導(dǎo)政策應(yīng)該注意細(xì)化。比如經(jīng)濟(jì)適用房為什么供給不足？很簡(jiǎn)單的原因是開(kāi)發(fā)商建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房不賺錢。政府應(yīng)該做的就是出臺(tái)相應(yīng)的稅收優(yōu)惠，信貸優(yōu)惠等政策引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商投資經(jīng)濟(jì)適用房。而在供應(yīng)多樣化上，政府更應(yīng)該發(fā)揮調(diào)控的功能，比如對(duì)于廉租住房的供應(yīng)，政府應(yīng)該處于公共利益的考慮，運(yùn)用部分專項(xiàng)資金給開(kāi)發(fā)商提供廉價(jià)的土地，保證廉租住房的供應(yīng)。

　　回到我們前面的“狗熊打蒼蠅”的故事，狗熊打蒼蠅錯(cuò)在不得其法，利用的手段過(guò)于激烈，反映到現(xiàn)實(shí)中便是，一些明顯干涉市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策往往會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)造成大的傷害和影響，這就是政府作為調(diào)控經(jīng)濟(jì)的主體效率低下的原因。市場(chǎng)永遠(yuǎn)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性調(diào)節(jié)方式，政府做的應(yīng)該是利用這個(gè)規(guī)律。因此我們期待著政府這只狗熊學(xué)會(huì)溫和合理的方式去打蒼蠅，比如利用“蒼蠅拍”市場(chǎng)化的手段。

　　對(duì)消費(fèi)者心理的考驗(yàn)

　　我們注意到房?jī)r(jià)的形成過(guò)程中，消費(fèi)者心理的作用是不能忽視的。從市場(chǎng)自身的大起大落的弊端考慮，引導(dǎo)消費(fèi)者心理健康發(fā)展對(duì)于維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定的秩序是非常必要的。

　　假如這樣一個(gè)事例：有人說(shuō)工、農(nóng)、中、建四大國(guó)有商業(yè)銀行要倒閉，你的選擇是什么？不管流言是真是假，先把自己的錢取出來(lái)才是保險(xiǎn)的，于是只要有一個(gè)人出來(lái)取錢，后面的人必定會(huì)跟上，這時(shí)流言自然變成了事實(shí)，形成擠兌，這樣下去，銀行系統(tǒng)是相當(dāng)危險(xiǎn)的。這個(gè)時(shí)候政府應(yīng)該怎么辦呢？我們看到中國(guó)人民銀行站出來(lái)了：向四大國(guó)有商業(yè)銀行無(wú)限制提供貸款，這時(shí)候沒(méi)有人再擠兌了。而事實(shí)上怎么樣呢？專業(yè)人士知道，央行可以動(dòng)用的準(zhǔn)備金規(guī)模遠(yuǎn)沒(méi)有全國(guó)的存款規(guī)模大，實(shí)際上央行對(duì)于擠兌是無(wú)能為力的，但是民眾不再擠兌了，原因就是我們有一個(gè)負(fù)責(zé)任的政府存在，他的信譽(yù)保證了我們經(jīng)濟(jì)的安全。

　　政府管房?jī)r(jià)雖然管不好，但是一個(gè)事實(shí)是政府不會(huì)允許房?jī)r(jià)長(zhǎng)久的在高位運(yùn)行，政府在關(guān)注房?jī)r(jià)，消費(fèi)者大可不必驚慌失措，一旦“買漲不買跌”的消費(fèi)者心理發(fā)生作用，房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲便是無(wú)法阻止的。所以消費(fèi)者需要的是一個(gè)健康的心態(tài)，給政府時(shí)間去完善調(diào)控，我們知道政府現(xiàn)在的政策全部是應(yīng)急的政策，從起作用的中短期政策來(lái)看，作用雖然沒(méi)有多大，甚至起了反作用，成為房?jī)r(jià)上漲的理由，但我們看到我們的政府在盡力的做，從政策實(shí)行后房地產(chǎn)交易的冷清來(lái)看，政府也在為自己的政策贏得時(shí)間，所以我們所能做的就是配合政府的政策，給政府調(diào)空的時(shí)間，房?jī)r(jià)在不遠(yuǎn)的未來(lái)一定會(huì)在一個(gè)比較低的水平穩(wěn)定。