拷問現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的四大弊端

　　商品房為什么會成為“高價姑娘”？開發(fā)商的逐利天性是導(dǎo)致房價居高不下的惟一原因嗎？在開發(fā)商心中，也有一筆難訴的“苦賬”。據(jù)說一個商品房項目從審批到售完的全過程中，要蓋200多個公章，交200多種稅費。中國房地產(chǎn)開發(fā)集團孟曉蘇曾批評某些地方政府對商品房收稅過多過重，是“政府行為的非理性表現(xiàn)”。 

　　重復(fù)征稅嚴(yán)重 

　　拷問對象：契稅 

　　買過房子的人都知道，在辦理過戶登記的時候，購房者都要向交易中心交納契稅。但購房顧問提醒說，購房者交納的契稅實際上是一種重復(fù)征稅。 

　　有學(xué)者認為，在商品房交易過程中，只應(yīng)向買賣雙方的一方收稅。而現(xiàn)在房地產(chǎn)銷售中，既要向房地產(chǎn)企業(yè)征收營業(yè)稅，也要向購房者征收契稅，雙重收稅抬高了住宅價格，加大了購房者的經(jīng)濟負擔(dān)。如果認定商品房銷售是商品流通行為，則不應(yīng)向購房者征收契稅；如果認定商品房銷售是財物轉(zhuǎn)讓行為，則不應(yīng)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收營業(yè)稅�？傊�，不能對同一行為征兩次稅。 

　　稅種相互沖突 

　　拷問對象：土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅 

　　國家稅務(wù)總局某官員表示，土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅，前者是為了規(guī)范房地產(chǎn)市場交易秩序，遏制土地市場過分投機，也是為了調(diào)節(jié)土地增值收益而設(shè)，后兩者是為了促進合理地使用土地和保護耕地而設(shè)。從三個稅種設(shè)置的初衷看，都是必要的，但在宏觀調(diào)控作用上，便發(fā)生了三稅調(diào)節(jié)作用沖撞和扭曲的弊端。 

　　由于土地增值稅的稅率畸高，拉高了二手土地市場交換的價格，而政府批租的一手土地價格遠低于二手土地市場，這就促使人們盡可能爭取占用耕地。這是為什么一方面“圈地運動”迭起，一方面又出現(xiàn)土地拍賣市場不火的重要原因。 

　　高稅率限制發(fā)展 

　　拷問對象：契稅稅率 

　　我國目前房產(chǎn)流轉(zhuǎn)方面的稅率偏高。比如契稅，特別是大中城市的房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)上的契稅稅率明顯偏高。 

　　北京市目前在商品房銷售環(huán)節(jié)規(guī)定購買者要負擔(dān)房款2％的契稅。其中超過120平方米的部分契稅稅率更是高達4％。房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)稅賦過重，極大地限制了房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展，不利于房地產(chǎn)二、三級市場發(fā)育，尤其是不利于房屋租賃市場發(fā)展的局面。有必要通過降低房產(chǎn)交易方面的稅費來為房產(chǎn)稅創(chuàng)造運轉(zhuǎn)空間。 

　　計稅依據(jù)不合理 

　　拷問對象：土地使用稅 

　　在我國土地使用稅的征收，不是按價值，而是按面積，這種征稅方式不能隨著課稅對象價值的上升而上升，具有稅源不足而缺乏彈性的缺陷。 

　　北京王府井一平方米的土地與順義一平方米土地所產(chǎn)生的價值，相差很大，如果按面積收稅，這兩者之間的價值差是體現(xiàn)不出來的。有必要對不同價值的地塊以不同標(biāo)準(zhǔn)進行征收。以溫哥華為例，一座豪宅售價328萬加元，每年的地稅達46萬加元，而居住在住宅公寓的32萬加元，只交地稅1600加元，這才能起到抑制貧富差距拉大的作用。