能有這等好事?好不容易籌得購房首期款的小白一直擔心漲了又漲的房價收不住上漲的腳步。
開征物業(yè)稅不是空穴來風(fēng)
開征物業(yè)稅,可不是空穴來風(fēng)。十六大《中共中央關(guān)于完善社會主義市場經(jīng)濟體制若干問題的決定》中明確指出,"實施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費改革,條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅,相應(yīng)取消有關(guān)收費。"在此之后,財政部和國家稅務(wù)總局的權(quán)威人士在公開場合闡述下一步稅收改革基本思路時,也多次提及"物業(yè)稅"問題。今年初,中國人民銀行行長周小川表示,我國將在適當時機試點實施物業(yè)稅,屆時將對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅,相應(yīng)取消其它與房地產(chǎn)有關(guān)的稅費。而"廣東可能在今年對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅"的消息更是一石激起千層浪�？吹贸�,物業(yè)稅正走近我們。
何謂物業(yè)稅?專家的說法是,物業(yè)稅又稱財產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅,"主要針對土地、房屋等不動產(chǎn),要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款,而應(yīng)繳納的稅值會隨著其市值的升高而提高"。
財政部稅政司某負責人前不久透露,物業(yè)稅改革的基本框架,是將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并,轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。一個必不可少的內(nèi)容是改變現(xiàn)行的按照原值扣除一定比例的征收方法,轉(zhuǎn)而按照一定年限的評估價值對房地產(chǎn)征稅。但到目前為止,物業(yè)稅的稅賦水平尚未確定,但有一個基本原則,即科學(xué)測算現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅和房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)收費總體規(guī)模,令物業(yè)稅的總體規(guī)模與之基本相當。
開征物業(yè)稅將平抑房價
開征物業(yè)稅將對樓市產(chǎn)生重大影響,但到底有多大的影響,目前也僅僅是停留在分析與猜測上。
那么,房價最高可能降四成的說法又是從何而來的呢?要知道,現(xiàn)在的房價里包含著50年到70年的土地出讓金,房價高,土地成本急劇上升是很重要的因素。目前,我國實行的是"批租"土地使用制度,即在土地所有權(quán)屬于國家的前提下,規(guī)定用地者可以向政府購買一定期限內(nèi)的土地使用權(quán),而其中大部分稅費,用地者須一次性支付。
專業(yè)人士算了一筆帳,在目前的房價構(gòu)成中,稅費及房產(chǎn)商利潤占到60%,建筑成本只占40%。如果改用許多國家采用的逐年繳納的辦法,以財產(chǎn)稅的形式分期支付地租和稅費,現(xiàn)在的開發(fā)成本就可以大幅下降,房價也會跟著大幅度下降。估算下來,由于地價和相關(guān)稅費分70年交,也就意味著占住宅成本50%多的地價和相關(guān)稅費在銷售時只需先繳納原先的七十分之一,其余在剩余的69年中分別繳納,下降了(70-1)／70＝98.57%。計算在房價中,成本就下降了50%×98.57%＝49.29%。即使扣除發(fā)展商在經(jīng)營中的其他因素,再減讓其中的10%份額,房價也至少有39%以上的降幅。
這樣一來,我國的房價與年收入之比就將從目前的12-13:1大幅下降到6-7:1,基本與國際水平接軌。開征物業(yè)稅確實能降低消費者購房"門檻",增強百姓改善住房的機會和能力。
實施新稅制還有很長一段路
看來,小白應(yīng)該聽未婚妻小皚勸,把買房的計劃暫時擱置一下�？墒�,又要等到何時呢?業(yè)內(nèi)人士分析,從部分地區(qū)試點到全國統(tǒng)一實施,物業(yè)稅真正面向普通市民,可能還有相當一段路要走。但無論是與國際接軌,還是完善我國城鎮(zhèn)建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā),開征物業(yè)稅都將是大勢所趨。
戴維是海歸派,眼下在上海浦東張江高科技園區(qū)的電子芯片公司中擔任工程師,他曾經(jīng)在加拿大待過幾年。說起物業(yè)稅,他一點也不陌生。戴維早些年花20多萬美金購置的一套小別墅,他自己動手裝修了一番,結(jié)果稅務(wù)官評估下來升值了2萬美金,第二年起就加他的物業(yè)稅。
戴維的遭遇其實是國際慣例,征收不動產(chǎn)的物業(yè)稅需要有關(guān)部門定期對房地產(chǎn)市場價格進行評估,每年按照評估價值對房地產(chǎn)所有者征稅,因此稅值會隨房產(chǎn)的升值而提高。比如物業(yè)周邊的公路、地鐵開通后,隨著交通、配套等設(shè)施的增設(shè),沿線的房產(chǎn)價格就會提高,相應(yīng)地,物業(yè)稅也會提高。
因此也有專家認為,新的房地產(chǎn)稅收方式會導(dǎo)致購房者在以后按年交納稅費時,有可能會比一次性交納時承擔的要多,這種情況會產(chǎn)生一種"平買貴用"的現(xiàn)象,對部分購房者來說,就有買房容易養(yǎng)房難的窘境。
一年前剛購置了新房的周小姐憂心忡忡,"我們已經(jīng)承擔了這么高的房價,如果還要另外交稅,那怎么辦！"新房總值70萬元,她首付20萬元,月供近4000元,此外每個月的物業(yè)費,水電、煤氣、暖氣、電話等開銷平均接近千元,如果將來再交納一筆物業(yè)稅,壓力可想而知。
同樣憂心的還有周小姐的老板張先生,張先生前幾年開始投資房產(chǎn),這幾年下來陸陸續(xù)續(xù)買進了5、6套,一直"以租養(yǎng)房",在新的稅收制度下,利潤將大大縮水,張先生原本50歲以后做太平紳士的計劃看來要重新規(guī)劃了。
開征物業(yè)稅激起的波浪還在持續(xù)擴散中,專家們正在規(guī)劃多種方案力求公平稅賦,但是難題不少,顯然將是一個漫長而充滿懸念的過程。
小白的婚房還要不要買呢?開征物業(yè)稅帶來的懸念,何時才有解?
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