國(guó)家稅務(wù)總局日前發(fā)布文件，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入的預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率做出了調(diào)整，按不同區(qū)域分別確定房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率，其中，省會(huì)城市和計(jì)劃單列市的城區(qū)和郊區(qū)將由目前的15%提高到不低于20％，新的規(guī)定將追溯至今年1月1日。
對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的總體影響不是很大
從這次國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)房地產(chǎn)預(yù)售稅率上調(diào)5%來(lái)看，調(diào)整幅度并不是很大。而且，向上調(diào)整的僅僅是非經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目實(shí)際上是下調(diào)了，從這個(gè)意義上說(shuō)，此次調(diào)整對(duì)總體的影響不是很大，有升有降。從調(diào)整的范圍來(lái)看，省會(huì)城市和計(jì)劃單列市提高了5%，全國(guó)有31個(gè)省會(huì)城市，加上計(jì)劃單列市總共也就是50個(gè)，大量的地級(jí)市實(shí)際上沒(méi)有變化，仍然是15%，其他地區(qū)則在10%，比以前的15%還低。因此，對(duì)于全國(guó)影響幅度也不是很大。同時(shí)，房地產(chǎn)預(yù)售所得稅率僅僅是按預(yù)售毛利潤(rùn)20%計(jì)征企業(yè)所得稅，這與目前房地產(chǎn)利潤(rùn)相比，所占是很小的。當(dāng)然，這是從全國(guó)來(lái)看的，而對(duì)不同地區(qū)、不同企業(yè)來(lái)說(shuō)，這一政策的影響是不同的。
這預(yù)示國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)投資反彈和價(jià)格上漲仍然存有戒心
本次調(diào)整房地產(chǎn)預(yù)售稅率不僅是很合理的，而且是非常必要的。而這項(xiàng)措施其實(shí)在2004年或者最晚在2005年就應(yīng)當(dāng)開(kāi)始，直到現(xiàn)在才制定出這樣的措施，說(shuō)明稅收政策還不是很協(xié)調(diào)。
事實(shí)上，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)稅征收上存在著大量的偷稅漏稅現(xiàn)象，2005年的一份調(diào)查資料顯示，調(diào)查地區(qū)90%以上是房地產(chǎn)企業(yè)欠稅，這一方面與房地產(chǎn)企業(yè)本身的管理有關(guān)，同時(shí)也說(shuō)明我國(guó)在房地產(chǎn)稅收管理上存在著很大的漏洞。另外，我國(guó)在2003年下半年就開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)投資實(shí)行宏觀調(diào)控，但利用稅收手段進(jìn)行調(diào)整僅僅從2005年才開(kāi)始實(shí)行，到今天，這也僅是一種補(bǔ)充和完善，由于以前稅收征管辦法未能很好兼顧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)，因而在稅收征管中存在一些規(guī)定不明確的問(wèn)題，難以保證稅基的完整，此次調(diào)整是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)征稅過(guò)程中可能出現(xiàn)的漏洞進(jìn)行了彌補(bǔ)，假如這項(xiàng)政策能在2004年或者2005年就開(kāi)始推行，那么，抑制房地產(chǎn)投資過(guò)快過(guò)熱的宏觀調(diào)控政策效果不僅會(huì)更加明顯，也將會(huì)更加有效。
近幾年我國(guó)房地產(chǎn)投資過(guò)快、房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)高過(guò)快的區(qū)域主要就是一些大中城市，尤其是省會(huì)城市和計(jì)劃單列市，如上海、廣東、杭州、南京、北京等等，盡管國(guó)家采取了一系列政策使房地產(chǎn)投資和房?jī)r(jià)上漲得到一定程度抑制，如上海等，但還有很多城市的房地產(chǎn)價(jià)格遠(yuǎn)未達(dá)到調(diào)控目標(biāo)。仔細(xì)分析這些城市的房?jī)r(jià)就會(huì)發(fā)現(xiàn)，實(shí)際上是一種虛假的高位，很多城市呈現(xiàn)有價(jià)無(wú)市的態(tài)勢(shì)。為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)，國(guó)家除了制定一系列的宏觀調(diào)控政策外，還提出了加大經(jīng)濟(jì)適用房投資規(guī)模，提高相應(yīng)投資比例，以此平抑房?jī)r(jià)上漲，實(shí)際上，本次調(diào)整中的區(qū)域性差別政策就是國(guó)家宏觀調(diào)控政策的繼續(xù)，也預(yù)示著，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)投資反彈和價(jià)格上漲仍然存有戒心。
上調(diào)房地產(chǎn)預(yù)售稅率不會(huì)使房?jī)r(jià)上漲
有人表示，調(diào)整房地產(chǎn)預(yù)售稅率，將會(huì)促使價(jià)格上漲。筆者認(rèn)為，這絕非必然，相反，通過(guò)加大稅收力度，整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，消除稅收漏洞，將使房地產(chǎn)價(jià)格更加合理。其實(shí)，在這里需要明確一個(gè)基本認(rèn)識(shí)，即市場(chǎng)價(jià)格是由供求均衡程度來(lái)決定的，而不是由成本來(lái)決定的。
成本提高，銷售價(jià)格就會(huì)上漲，這不是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律性結(jié)論。在當(dāng)前的家電市場(chǎng)上沒(méi)有人會(huì)說(shuō)，你的成本高，所以價(jià)格就高。
說(shuō)價(jià)格會(huì)提高，只是開(kāi)發(fā)商的一種錯(cuò)誤的慣性思維方式，意思就是，你加大了我的成本，我就將它加在銷售價(jià)格上，這是極其錯(cuò)誤的邏輯，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間不是自己硬性規(guī)定的必須達(dá)到的剛性目標(biāo)，利潤(rùn)是由市場(chǎng)來(lái)決定的，有些開(kāi)發(fā)商動(dòng)不動(dòng)就說(shuō)會(huì)轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，在事實(shí)中，確實(shí)存在著這種現(xiàn)象，但這種現(xiàn)象是非正常的。筆者認(rèn)為未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格將會(huì)下降，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格已經(jīng)嚴(yán)重超過(guò)和背離價(jià)值，而這種背離現(xiàn)象，不可能長(zhǎng)期存在下去。而且從房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境來(lái)看，也遠(yuǎn)未達(dá)到政策效應(yīng)和合理的價(jià)格區(qū)間范圍。
本次房地產(chǎn)預(yù)售稅率調(diào)整，是對(duì)房地產(chǎn)利潤(rùn)合理調(diào)整的措施之一，必將對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的鍵康穩(wěn)定發(fā)展起到積極的推動(dòng)作用。
