黨的十六屆三中全會(huì)提出：“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)�！笔聦�(shí)上，物業(yè)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅，但并不是國(guó)際上財(cái)產(chǎn)稅種的通用名稱，也不是覆蓋房地產(chǎn)業(yè)的惟一稅種。
如何設(shè)計(jì)適合我國(guó)國(guó)情的物業(yè)稅？物業(yè)稅的開(kāi)征能否對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，貧富懸殊的調(diào)節(jié)起到重要作用？是理論界、實(shí)業(yè)界、普通百姓都十分關(guān)注的內(nèi)容。
開(kāi)征物業(yè)稅要解決哪些問(wèn)題
在我國(guó)，住房制度改革使越來(lái)越多的城鄉(xiāng)居民擁有了私人住房，高收入群體也將購(gòu)買(mǎi)住宅作為保值投資的手段。住房占有量的多寡，已經(jīng)成為區(qū)分人們財(cái)富多寡和貧富差異的標(biāo)準(zhǔn)之一。盡快開(kāi)征物業(yè)稅，構(gòu)建和完善我國(guó)財(cái)產(chǎn)稅體系，強(qiáng)化對(duì)財(cái)富的調(diào)節(jié)，對(duì)于緩解收入分配領(lǐng)域中的不合理狀況意義深遠(yuǎn)。財(cái)產(chǎn)稅體系一般由兩部分構(gòu)成：一是房地產(chǎn)稅收，二是遺產(chǎn)稅及增與稅，而房地產(chǎn)稅是財(cái)產(chǎn)稅類(lèi)中的主要稅種。目前，我國(guó)建筑及房地產(chǎn)業(yè)的稅費(fèi)名目繁多，包括房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅、營(yíng)業(yè)稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅等。上述稅種，有些在建國(guó)初期就已設(shè)立，如營(yíng)業(yè)稅、城市房地產(chǎn)稅、契稅；有些則是在改革開(kāi)放后陸續(xù)恢復(fù)或開(kāi)征的，如房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅等。在房地產(chǎn)各稅中，位于收入前三位的分別是營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅和契稅，站房地產(chǎn)稅收收入總額的八成以上。開(kāi)征物業(yè)稅，合并各種房地產(chǎn)稅費(fèi)，合理負(fù)擔(dān)水平，可以降低房?jī)r(jià)，盤(pán)活現(xiàn)有商品房及二手房市場(chǎng)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展創(chuàng)造條件。
開(kāi)征物業(yè)稅，首先應(yīng)該了解和確定物業(yè)稅的基本功能。物業(yè)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅，而我國(guó)的財(cái)產(chǎn)稅收基本上都是地方稅，在營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅等成為中央與地方共享稅之后，房地產(chǎn)類(lèi)的稅收對(duì)地方政府來(lái)說(shuō)，其財(cái)政收入作用日益重要，這就使物業(yè)稅在功能定位上面臨兩難選擇：若強(qiáng)調(diào)收入功能，至少需要保持現(xiàn)有稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)水平，很難影響過(guò)高的房?jī)r(jià)，有悖于物業(yè)稅改革的初衷；而若強(qiáng)調(diào)壓價(jià)的功能，無(wú)疑會(huì)給地方財(cái)政收入帶來(lái)壓力，不利于提高地方政府參與物業(yè)稅改革的積極性。而根據(jù)經(jīng)驗(yàn)判斷，某一稅種一旦開(kāi)征，并成為某級(jí)政府重要的固定收入，其財(cái)政收入的功能將日益強(qiáng)化，調(diào)節(jié)功能則易被忽視，這樣一來(lái)，物業(yè)稅的改革就成了“換湯不換藥”。
開(kāi)征物業(yè)稅要解決的第二個(gè)問(wèn)題是，能否用物業(yè)稅把對(duì)房地產(chǎn)的稅費(fèi)統(tǒng)一起來(lái)？
從我國(guó)的情況來(lái)看，把目前對(duì)房地產(chǎn)征收的十多個(gè)稅種及幾十項(xiàng)收費(fèi)一下子合并成一個(gè)稅種的難度極大。在稅費(fèi)的統(tǒng)一問(wèn)題上，最大的爭(zhēng)議是土地出讓金是否放入物業(yè)稅？如果不放入，新的物業(yè)稅很難對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生預(yù)期的影響，達(dá)不到開(kāi)征物業(yè)稅的目的；如果將土地出讓金改為年租制，納入物業(yè)稅，又會(huì)產(chǎn)生新的問(wèn)題：一是房地產(chǎn)的流通環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)很難實(shí)行統(tǒng)一的稅率，增加稅制的復(fù)雜性；二是土地出讓金改為年租制會(huì)降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的門(mén)檻，導(dǎo)致土地使用的進(jìn)一步失控。
第三個(gè)問(wèn)題，在稅費(fèi)覆蓋的范圍上，我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅收絕大多數(shù)都沒(méi)有覆蓋農(nóng)村，要把農(nóng)村也納入物業(yè)稅的征收范圍，不是短期內(nèi)能做到的。
總之，統(tǒng)一房地產(chǎn)稅費(fèi)在理論上行得通，但在實(shí)際操作中難度極大。而且，現(xiàn)有的收費(fèi)中究竟哪些需要保留，哪些應(yīng)該取消，哪些可以替代，都直接關(guān)系到地方政府的利益，必然有一個(gè)艱難的博弈過(guò)程。
國(guó)外房地產(chǎn)稅制的借鑒
世界各國(guó)普遍開(kāi)征房地產(chǎn)稅，但稅制差異較大，歸納起來(lái)，以下幾點(diǎn)值得我們借鑒：
1、對(duì)房地產(chǎn)的征稅并不統(tǒng)一
英國(guó)、加拿大、日本、韓國(guó)、中國(guó)臺(tái)灣等國(guó)家或地區(qū)都對(duì)不動(dòng)產(chǎn)征收多個(gè)稅種，如英國(guó)有住房財(cái)產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)房屋稅；加拿大有一般財(cái)產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)財(cái)產(chǎn)稅和特別估價(jià)稅；日本有地價(jià)稅、特別地價(jià)稅、固定資產(chǎn)稅、不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置稅、綜合土地稅；臺(tái)灣有地價(jià)稅、土地增值稅、房屋稅；韓國(guó)有土地稅、房屋稅、城市規(guī)劃稅；巴西則是按城鄉(xiāng)分別征收農(nóng)村土地稅和城市財(cái)產(chǎn)稅等。實(shí)際上，國(guó)外房地產(chǎn)稅制的發(fā)展也經(jīng)歷了一個(gè)由多到少、由繁到簡(jiǎn)的過(guò)程，如日本在上世紀(jì)50年代對(duì)地方稅進(jìn)行了全面的改革，將原來(lái)分開(kāi)征收的地租稅、房屋稅、船舶稅、鐵路稅等財(cái)產(chǎn)稅種，合并課征統(tǒng)一的固定資產(chǎn)稅。韓國(guó)原來(lái)將土地稅并入財(cái)產(chǎn)稅中征收，同時(shí)征收過(guò)分占有土地稅，1990年起，以綜合土地稅取代了這些稅種。
2、實(shí)行差別稅率
各國(guó)的財(cái)產(chǎn)稅一般都按照用途實(shí)行差別稅率。如加拿大，住宅性財(cái)產(chǎn)的稅負(fù)要比非住宅性財(cái)產(chǎn)的稅負(fù)輕，而營(yíng)業(yè)財(cái)產(chǎn)稅的稅率要高于一般財(cái)產(chǎn)稅，最高甚至可以高達(dá)住宅財(cái)產(chǎn)稅率的5.5倍；英國(guó)住房財(cái)產(chǎn)稅的稅率并不確定，一般是由各地議會(huì)根據(jù)當(dāng)年地方政府開(kāi)支情況以及從其他渠道可獲得收入的差額來(lái)確定，而營(yíng)業(yè)房屋稅以租金收入為計(jì)稅依據(jù)，稅率高達(dá)41.6%；日本的地價(jià)稅對(duì)土地的保有和流通實(shí)行不同的稅率，對(duì)土地持有者擁有的土地稅率為1.4%，對(duì)購(gòu)置的土地稅率為3%；我國(guó)臺(tái)灣的房屋稅自住用房稅率為1.38%，營(yíng)業(yè)用房稅率3%～5%；波蘭對(duì)一般土地每平方米征稅10茲羅提，而對(duì)營(yíng)業(yè)性房屋，征稅高達(dá)每平方米8000茲羅提；越南則是按房屋的不同種類(lèi)不同用途分別規(guī)定適用稅率。
3、減免優(yōu)惠較多
各國(guó)的房地產(chǎn)稅都規(guī)定了詳細(xì)的稅收優(yōu)惠，除了法定差別稅率體現(xiàn)的優(yōu)惠以及對(duì)部分公用房地產(chǎn)給予免稅外，還有一些政策性優(yōu)惠。如巴西為鼓勵(lì)農(nóng)民合理使用土地和創(chuàng)造更多的效益，規(guī)定對(duì)生產(chǎn)效益高和土地使用率高的納稅人，可給予最多降低90%土地稅稅額的優(yōu)惠待遇。而對(duì)使用土地用于農(nóng)業(yè)的面積低于規(guī)定數(shù)的，則要在原有稅額上加征稅收。越南對(duì)國(guó)家干部職工實(shí)行部分減免優(yōu)惠，按工資額對(duì)住宅用房減免一定面積的房屋稅，高層住宅從第三四層起減征房屋稅。
我國(guó)開(kāi)征物業(yè)稅的初步設(shè)想
放眼國(guó)外，立足國(guó)內(nèi)，筆者認(rèn)為，物業(yè)稅的開(kāi)征應(yīng)與城鄉(xiāng)稅制的統(tǒng)一一并進(jìn)行，因此物業(yè)稅的征稅范圍應(yīng)是包括農(nóng)村在內(nèi)的所有房屋土地。為此，物業(yè)稅的出臺(tái)應(yīng)合并耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅等稅種，同時(shí)取消房地產(chǎn)使用環(huán)節(jié)的各種收費(fèi)，實(shí)行統(tǒng)一稅費(fèi)，稅不重征，物業(yè)稅的納稅人應(yīng)是中華人民共和國(guó)境內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的單位和個(gè)人。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，以經(jīng)營(yíng)管理單位為納稅人；產(chǎn)權(quán)為共有的，以共有人為納稅人；產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明確的，以代管人或使用人為納稅人。計(jì)稅依據(jù)方面，應(yīng)以房地產(chǎn)的市場(chǎng)平均價(jià)格（不含土地出讓金，下同）為物業(yè)稅的基本計(jì)稅依據(jù)。房地產(chǎn)的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)價(jià)格高于或低于平均價(jià)格的幅度在20%以內(nèi)的，按實(shí)際購(gòu)買(mǎi)價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)；實(shí)際購(gòu)買(mǎi)價(jià)格高于或低于平均價(jià)格的幅度超過(guò)20%的，以高于或低于平均價(jià)格20%為計(jì)稅依據(jù)。沒(méi)有市場(chǎng)平均價(jià)格的，以評(píng)估值（不含土地出讓金）為計(jì)稅依據(jù)。稅率方面。開(kāi)征物業(yè)稅，雖然購(gòu)房成本下降，但使用成本增加，“買(mǎi)得起，住不起”的情況會(huì)大量增加。為此，科學(xué)合理地設(shè)計(jì)稅率至關(guān)重要。通過(guò)對(duì)居住豪宅者課以低稅甚至免稅來(lái)縮小社會(huì)財(cái)富占有的差距。鑒于我國(guó)地區(qū)之間經(jīng)濟(jì)發(fā)展極不平衡，物業(yè)稅不宜采用全國(guó)統(tǒng)一的比例稅率，而應(yīng)規(guī)定一個(gè)幅度稅率（如0.1%～3%），由地方根據(jù)本地區(qū)的收入水平和應(yīng)稅房地產(chǎn)的位置和用途具體確定適用的稅率。
開(kāi)征物業(yè)稅以后，如何才能把稅收上來(lái)？在目前法制尚需健全的情況下，宜實(shí)行以代扣代繳、代收代繳方式為主，自主申報(bào)為輔的制度。對(duì)單位統(tǒng)管房，由單位代扣代繳；有物業(yè)公司管理的，由物業(yè)公司代收代繳；對(duì)其他建筑，采取納稅人主動(dòng)申報(bào)和稅務(wù)人員上門(mén)征收相結(jié)合的方式。我國(guó)的物業(yè)稅可實(shí)行按年計(jì)稅、分次繳納的方法。繳納次數(shù)過(guò)多會(huì)增加相應(yīng)的征收費(fèi)用，因此我們建議半年繳納一次為宜。以一套評(píng)估值為50萬(wàn)元的房屋為例，若按0.2%的稅率征稅，則每年應(yīng)納物業(yè)稅1000元，若分兩次繳納，每次納稅500元，這對(duì)于一般納稅人來(lái)說(shuō)是能夠接受的。為減少物業(yè)稅開(kāi)征的阻力，在物業(yè)稅開(kāi)征初期，減免稅的范圍可適當(dāng)放寬。法定的人均免稅面積可定為25平米，這樣，包括農(nóng)村在內(nèi)的大多數(shù)居住用房可以不必承擔(dān)物業(yè)稅的負(fù)擔(dān)。鑒于目前事業(yè)單位正在進(jìn)行全面改革，事業(yè)單位將走向市場(chǎng)，向企業(yè)和社會(huì)中介機(jī)構(gòu)過(guò)渡，不再行使政府職能，可將事業(yè)單位用房用地從免稅范圍中剔除，只保留對(duì)公共設(shè)施、軍事部門(mén)、行政機(jī)關(guān)等用房用地的免稅。
我國(guó)開(kāi)征物業(yè)稅需要多方面創(chuàng)造條件，確定一個(gè)合理的可操作性的方案。我們認(rèn)為，開(kāi)征物業(yè)稅的前期準(zhǔn)備實(shí)際上是有個(gè)分步改革的過(guò)程，即通過(guò)對(duì)現(xiàn)有稅種的改革、完善，解決部分可以解決的問(wèn)題，同時(shí)建立和完善相應(yīng)的配套制度，為物業(yè)稅的開(kāi)征創(chuàng)造條件。當(dāng)前可以考慮進(jìn)行的改革包括以下幾方面：
1、實(shí)行內(nèi)外房地產(chǎn)稅制的并軌
目前，實(shí)行內(nèi)外兩套房地產(chǎn)稅制的必要性已不存在，完全可以將房產(chǎn)稅和土地使用稅的征收范圍擴(kuò)大到外資企業(yè)和外國(guó)人，同時(shí)取消城市房地產(chǎn)稅和土地使用費(fèi)，統(tǒng)一稅率和征收辦法，真正體現(xiàn)國(guó)民待遇原則。
2、把土地出讓金從房地產(chǎn)價(jià)格中分離出來(lái)
土地出讓金的處理是物業(yè)稅開(kāi)征的最大難點(diǎn)。土地出讓金實(shí)質(zhì)上是國(guó)家憑借土地所有權(quán)收取的地租，如果把它并入物業(yè)稅，從理論上說(shuō)，租稅合一，混淆了財(cái)產(chǎn)權(quán)和行政權(quán)，弱化了法律依據(jù)；從操作上看，一次性繳納的土地出讓金必須改為按年繳納才能并入物業(yè)稅，而目前出讓金比房地產(chǎn)稅高得多，這樣勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致物業(yè)稅的稅率居高不下；處理土地出讓金面臨的更大問(wèn)題在于，目前的房地產(chǎn)價(jià)格體系是包含土地出讓金的，估價(jià)也是含有土地出讓金的，因此以評(píng)估價(jià)作為物業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)，必然會(huì)出現(xiàn)重復(fù)征收問(wèn)題，加大納稅人的負(fù)擔(dān)。有鑒于土地出讓金的收取是有規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，為了家少物業(yè)稅的開(kāi)征難度，我們主張實(shí)行租價(jià)分離，即把土地出讓金從現(xiàn)行房地產(chǎn)價(jià)格中分離出來(lái)，實(shí)行價(jià)外征收。這樣做，一是可以使租與稅分別按照各自的法律依據(jù)進(jìn)行征收，互不干擾；二是可以大大降低物業(yè)稅稅制的設(shè)計(jì)難度，加快物業(yè)稅改革的步伐。
3、調(diào)整土地使用稅的稅額
考慮到目前稅費(fèi)征收的實(shí)際情況，在物業(yè)稅出臺(tái)之前，可先調(diào)整土地使用稅的稅額。參照國(guó)際上的通行做法，可按土地的位置和用途實(shí)行多重差別稅率，稅負(fù)調(diào)整的基本原則是：商業(yè)用地高于工業(yè)用地，工業(yè)用地高于住宅用地；市中心高于城郊；大城市高于中小城市。計(jì)稅依據(jù)暫可沿用占用面積。
4、調(diào)整房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)的稅收政策
對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易、經(jīng)營(yíng)、管理的企業(yè)和個(gè)人，繼續(xù)征收營(yíng)業(yè)稅、契稅等相關(guān)稅種，但稅率可相應(yīng)調(diào)整。土地增值稅適時(shí)并入企業(yè)所得稅。開(kāi)征物業(yè)稅的目的之一是希望能因此而降低購(gòu)房成本，降低金融風(fēng)險(xiǎn)。因此，開(kāi)征物業(yè)稅之前首先應(yīng)清理收費(fèi)，對(duì)于不合理、不合法的收費(fèi)必須取消，只保留一些必要的、具有稅收性質(zhì)的收費(fèi)，并考慮將其征收環(huán)節(jié)向后推移，由目前的開(kāi)發(fā)商在建設(shè)、交易環(huán)節(jié)承擔(dān)改為由擁有或使用房地產(chǎn)的單位和個(gè)人在使用、保有的環(huán)節(jié)承擔(dān)。
5、加快建立房地產(chǎn)評(píng)估體系
應(yīng)逐步建立并規(guī)范房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，統(tǒng)一評(píng)估方法�？蛇x擇部分大中城市進(jìn)行評(píng)估試點(diǎn)，取得經(jīng)驗(yàn)后逐步推開(kāi)。試點(diǎn)地區(qū)應(yīng)定期公布所轄區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)評(píng)估值，同時(shí)要著力培養(yǎng)專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)評(píng)估人員隊(duì)伍。
6、建立房地產(chǎn)登記制度
物業(yè)稅稅制需要確定免稅范圍和免稅額度，而免稅額度多以人均房地產(chǎn)數(shù)量為確定依據(jù)�？紤]到我國(guó)居民多處購(gòu)房已不是個(gè)別現(xiàn)象，有必要建立房地產(chǎn)登記制度，以利于稅務(wù)部門(mén)掌握稅源情況，加強(qiáng)征管。
（作者單位：財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所）
