在出臺(tái)房地產(chǎn)新政細(xì)則之后，中央政府繼續(xù)通過(guò)官方媒體和專家學(xué)者之口，警告外資炒樓現(xiàn)象。來(lái)自北京的消息稱，有關(guān)部門近期將推出開(kāi)征特別物業(yè)稅和嚴(yán)格外匯管制等措施，遏制外資炒樓風(fēng)。涉足內(nèi)地樓市的港資由此面臨考驗(yàn)。另?yè)?jù)了解，建設(shè)部今日將召開(kāi)閉門會(huì)議，其內(nèi)容將涉及到有關(guān)限制外資炒樓。內(nèi)地有影響的民間房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)論人士獲邀參加此次會(huì)議。
外資大手筆購(gòu)房
近日，深圳某房產(chǎn)一開(kāi)盤，其平均每棟
價(jià)值達(dá)千萬(wàn)、總額超過(guò)10億元的103棟別墅就被一搶而空。據(jù)了解，購(gòu)買者絕大部分來(lái)自海外購(gòu)買者，亦有本港資金投入其中。
類似深圳這樣，今年外資大手筆購(gòu)入房產(chǎn)的，在其他城市也屢見(jiàn)不鮮。
僅在上海，今年一季度就有數(shù)起外資大手筆購(gòu)房行動(dòng)：嘉吉集團(tuán)買下24棟別墅、摩根士丹利以7億元分兩次收購(gòu)陸家嘴中央公寓4幢住宅、基匯資本以6億元整體收購(gòu)盧灣區(qū)的盛捷服務(wù)公寓住宅、美國(guó)高盛以7000萬(wàn)美元買下虹橋花苑酒店式公寓。據(jù)統(tǒng)計(jì)，一季度外資在上海房地產(chǎn)投資市場(chǎng)成交金額已超過(guò)去年總量的一半。
由于地緣關(guān)系，越來(lái)越多的本港資金進(jìn)入珠三角樓市。4月下旬，置業(yè)國(guó)際發(fā)布報(bào)告稱，一季度港人在內(nèi)地購(gòu)樓金額約36.5億元，同比增長(zhǎng)11%.
業(yè)內(nèi)人士分析，持續(xù)的人民幣升值預(yù)期以及內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷走高是吸引外資的根本原因，對(duì)這些資本來(lái)說(shuō)，投入內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅可以從人民幣升值中受惠，還可獲取房地產(chǎn)本身上漲的差價(jià)。
外資不受限制弊病多
中國(guó)社科院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容對(duì)記者表示，外資當(dāng)中的非居民投資房地產(chǎn)本來(lái)屬于資本項(xiàng)目，在中國(guó)資本項(xiàng)目沒(méi)有對(duì)外開(kāi)放的情況下，本來(lái)是應(yīng)該受到嚴(yán)格限制的。但目前的現(xiàn)狀是，中國(guó)經(jīng)常把它歸入經(jīng)常項(xiàng)目來(lái)管理，這使得外資輕而易舉地參與投資內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)。
他建議，今后包括直接投資（FDI）在內(nèi)的外資進(jìn)入內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)，都應(yīng)該受到嚴(yán)格管制。事實(shí)上，外國(guó)資本通過(guò)直接投資的方式進(jìn)入內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)并不多，如2006年一季度，利用外資同比下降到了15.6%.換言之，大部分進(jìn)入境內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金是通過(guò)其它方式進(jìn)來(lái)的，他們直接為炒作房地產(chǎn)市場(chǎng)而來(lái)，政府應(yīng)該出臺(tái)嚴(yán)厲遏制措施。
國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融所所長(zhǎng)夏斌也持相同的觀點(diǎn)�！S多國(guó)家對(duì)外國(guó)資本進(jìn)入本國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)都有一定的限制措施，惟獨(dú)中國(guó)非常開(kāi)放，沒(méi)有任何的限制�！谋笳f(shuō)，現(xiàn)在是前門堵住外匯進(jìn)來(lái)，后門房地產(chǎn)外匯隨便就進(jìn)來(lái)了。因此應(yīng)該盡快出臺(tái)限制性的政策。
財(cái)富證券的分析師劉志廣也認(rèn)為，目前外資投資房地產(chǎn)有百害而無(wú)一利，而且對(duì)中國(guó)公民造成了不公。因?yàn)橄啾葋?lái)說(shuō)，中國(guó)物價(jià)水平較低，工資水平也較低，而外國(guó)投資者收入往往是中國(guó)公民的數(shù)倍甚至數(shù)十倍，他們的加入大大扭曲了市場(chǎng)，并限制了中國(guó)公民的購(gòu)買力。
外資洶涌的投機(jī)浪潮已引起國(guó)家有關(guān)部門的關(guān)注。不久前，國(guó)家外匯局資本項(xiàng)目管理司副司長(zhǎng)孫魯軍表示，外管局對(duì)外資進(jìn)入房地產(chǎn)和其他投資猛增已高度關(guān)注，且正在積極研究相關(guān)對(duì)策。
多部門將聯(lián)手監(jiān)控外資
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，中央政府可能從兩方面著手限制外資炒樓。廣州銀行業(yè)者認(rèn)為，目前，國(guó)家對(duì)外資的實(shí)際做法是寬進(jìn)嚴(yán)出，如果要想遏制房地產(chǎn)虛高，則可能要采取嚴(yán)進(jìn)嚴(yán)出的措施：一個(gè)可能是對(duì)資本項(xiàng)下限額以下進(jìn)行逐筆審批，一個(gè)可能是對(duì)資金流轉(zhuǎn)進(jìn)行更嚴(yán)格的監(jiān)管。
據(jù)介紹，目前，國(guó)家外匯管理局對(duì)外資資本項(xiàng)下2萬(wàn)至20萬(wàn)元美元以上進(jìn)行逐筆核準(zhǔn)，要求外資投資設(shè)廠、項(xiàng)目建設(shè)等用匯，必須明確用匯用途，經(jīng)過(guò)外管局審批。經(jīng)審批后，方可拿到商業(yè)銀行結(jié)算成人民幣。而對(duì)2萬(wàn)美金以下資本項(xiàng)下外資，則可直接結(jié)匯，不必經(jīng)過(guò)審批。
目前，國(guó)家外匯管理局對(duì)資本項(xiàng)下20萬(wàn)美元以上的管理，要求外資方必須上報(bào)資金用途，經(jīng)審批后由商業(yè)銀行直接將用款劃入對(duì)方賬戶。比如，某外企到上海某公司買原材料，商業(yè)銀行會(huì)直接將折換的人民幣直接匯入上海某公司。表面看，資金流向沒(méi)有漏洞，但外企若想套利，有可能與上海公司合作，在賬目上分幾次將資金轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。業(yè)者估計(jì)，對(duì)此，國(guó)家對(duì)外資流轉(zhuǎn)會(huì)進(jìn)行更嚴(yán)格的監(jiān)管。
據(jù)了解，目前，隨著中國(guó)反洗錢的技術(shù)提高，監(jiān)控聯(lián)網(wǎng)正逐步實(shí)行，而手段更先進(jìn)的聯(lián)網(wǎng)可加強(qiáng)外企資金的后續(xù)管理。預(yù)計(jì)，國(guó)家可能跨領(lǐng)域采取更嚴(yán)厲的措施，外匯管理局、人民銀行、工商局、稅務(wù)局聯(lián)手監(jiān)控外匯的實(shí)際用途。
深圳一位業(yè)內(nèi)人士則表示，限制外資投機(jī)炒房，最治本的方法是對(duì)非居民境外人士投資房地產(chǎn)征收額度達(dá)10%或20%的特別物業(yè)稅。對(duì)于長(zhǎng)期居住的境外居民則可考慮免除這部分稅，以方便人才引進(jìn)。
