6月1日，“兩年變五年”營業(yè)稅征收時間重新界定，8月1日，國稅下達(dá)強(qiáng)制征收個人二手房轉(zhuǎn)讓所得稅的通知并實(shí)行“先稅后證”。短短兩個月，二手房“兩稅”時代正式到來�！�6.1”、“8.1”，這兩個本來頗具標(biāo)志意義的日子，在2006年房地產(chǎn)市場上卻被一些人定格為“心有余悸”、“后悔”、“緊張”的記憶。
2006年7月31日，北京海淀區(qū)地稅局門口人潮洶涌，人們都爭著盡早繳稅過戶房產(chǎn)，以規(guī)避8月1日開始征收的個人所得稅。
鏡頭1
小公司現(xiàn)金收房賠稅
經(jīng)紀(jì)人老常說：“個稅新政后，現(xiàn)金收房得更慎重，涉稅的房子能不碰就不碰”
人物：經(jīng)紀(jì)人
心情：心有余悸
8月8日，記者見到經(jīng)紀(jì)人老常（化名）的時候，他正準(zhǔn)備拿著幾套房源的產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件等資料去跟一個客戶談。老常揮了揮手里的資料，說：“這幾套現(xiàn)金收來的房源可把我們害慘了，每套眼看得賠好幾萬，當(dāng)初我們收的時候誰也沒想到會要征個稅，現(xiàn)在房子壓著上百萬的資金，行情又不太好，只能自己掏這幾萬元的個稅以求盡早解套了”。
現(xiàn)金收房每單利潤可達(dá)10%
老常供職的是一家小中介公司，有三家門店。據(jù)老常介紹，在個稅政策實(shí)行之前，他所在的門店一個月差不多會收3、4套房源，上百萬的資金壓在房子上是常事，具體的操作是利用全款將房主房產(chǎn)收購，但并不直接過戶至自己公司名下，而是通過委托公證形式，將房產(chǎn)代理出售權(quán)確定為己方所有。
為什么要現(xiàn)金收房？老常說，由于在同等條件下中小公司銷售實(shí)力遠(yuǎn)弱于大型公司，因此采用全款收購方式爭取市場份額，擴(kuò)大每單利潤，以往每單現(xiàn)金收房的利潤率可高達(dá)10%，而如果只賺代理費(fèi)的話，一般都在3%以下。老常做的第一單現(xiàn)金收房的買賣是在一年多以前，出全款55萬元將一套房產(chǎn)收購，并以58萬元掛牌銷售，一個月后被售出，連同代理費(fèi)利潤為4.5萬元，利潤率為8.2%.
個稅強(qiáng)征后可能反而虧損
雖說利潤很高，但是風(fēng)險(xiǎn)也確實(shí)不小。個稅政策的突如其來是老常沒有料到的。
老常回憶道，7月26日他看到了媒體報(bào)道，8月1日起將強(qiáng)征個稅，他一下子慌了，他手上正好有一套7月15日左右收來的宣武區(qū)四平園的房子，2003年的產(chǎn)權(quán)，80平米的2居，他當(dāng)時以59萬收進(jìn)的，掛牌價(jià)為64萬，暫時還沒有跟買主談成，如果要強(qiáng)征個稅的話，他得交5萬多元的稅，算下來還得虧損將近1萬元。
盡管老常想了很多辦法想把房子趕在8月1日前找到買主過戶，但最后未能如愿。
“個稅新政后，現(xiàn)金收房得更慎重了，涉稅的房子能不碰就不碰”，老常顯得心有余悸。
鏡頭2
房主加價(jià)交易告吹
6月后，王小姐的房產(chǎn)新增55550元營業(yè)稅，8月后又新增3.5萬元個稅
人物：賣家
心情：后悔
“房價(jià)再給我漲三萬，幫我繼續(xù)賣！”，王小姐向中介撇下這句話就不管了，兩稅期間她100多萬元的房產(chǎn)初步計(jì)算增加了近9萬元的稅款，導(dǎo)致王小姐賣房失敗。
6月以后須繳55550元營業(yè)稅
王小姐在2002年花70萬元買下一套房子，今年7月份，她決定把這套房子賣了。三年多過去，中介公司評估這套房子可賣102萬元。
由于房子的地理位置非常好，很快就有買家張先生上門打算購買。
7月24日，買賣雙方約定見面。中介公司的業(yè)務(wù)員特別跟王小姐強(qiáng)調(diào)了一下營業(yè)稅，今年6月份，國家把已購商品房全額繳納營業(yè)稅的期限由兩年延長至五年，王小姐2002年買的房子，就須繳納營業(yè)稅55550元，再扣除中介代理費(fèi)等費(fèi)用，只能收入93.37萬元。王小姐一聽，后悔不已，想著如果自己能早幾個月賣房就可省下5萬多。不過考慮再三，她還是同意交易。
8月后個稅新增3.5萬元
然而讓王小姐沒有想到的是，幾天之后事情又起變化。7月27日，國家稅務(wù)總局出臺政策明確8月起強(qiáng)制征收個人所得稅收。由于買方張先生的耽擱，王小姐沒能趕上在8月1日前成功交易。
中介告訴她，這次個稅新政將給她帶來3.5萬元的新稅收。王小姐表示：“讓我一下子再掏三萬五不可能，我的房子要再加三萬元�！钡I主張先生卻說：“要我為你承擔(dān)個稅是不對的，不能接受”。一樁眼看就要成交的買賣，就這樣吹了。最后，王小姐對中介公司業(yè)務(wù)員說，“你把這三萬給我加到房款里面，房價(jià)再給我漲三萬吧，幫我繼續(xù)賣”。據(jù)了解，像王小姐這樣的情況在8月1日以后非常普遍。
鏡頭3
為躲個稅降價(jià)出售
孫先生降價(jià)7000元，終成功賣出二手房
人物：賣家
表情：緊張→幸運(yùn)
孫先生現(xiàn)在回想起那天排隊(duì)過戶的情景，依然很激動�！澳翘煸绯�，我們特意起了個大早，不到七點(diǎn)就到了房屋交易所門口。那時候已經(jīng)排起了一串長龍，大概排了三個多小時才到我們，好像又回到了過去拿著糧票排隊(duì)換大米的那個年代�！北M管排長隊(duì)很辛苦，但孫先生還是覺得很幸運(yùn)，畢竟他的房子賣出去了。
個稅將征，87.5萬元的交易停止
孫先生是一名退休職工，2002年購買了牡丹園房產(chǎn)一套，準(zhǔn)備養(yǎng)老之用，建筑面積92平米，房價(jià)42萬元。2006年4月，孫先生的兒子在昌平購買了一套170平米的大三居，為照顧父母方便，決定將孫先生夫婦接來一起居住。
2006年7月新房裝修完畢，孫先生委托一家知名中介公司將牡丹園房產(chǎn)出售。7月22日，該中介公司一位門店經(jīng)理評估房產(chǎn)后建議售價(jià)87.5萬元。
幾天后，買主趙先生決定貸款購買此套房產(chǎn)，7月25日孫先生和趙先生簽訂了購房合同，趙先生同意此房產(chǎn)營業(yè)稅由自己替孫先生繳納，由于處于政策調(diào)整期，門店經(jīng)理建議雙方在合同中補(bǔ)加以下內(nèi)容：“如在合同履行期間，國家政策（金融、稅收、房產(chǎn)交易政策）發(fā)生變化且足以影響本合同履行的，買、賣雙方協(xié)商解決。協(xié)商未果的，合同終止，買、賣雙方互不追究違約責(zé)任。”
就在簽訂合同的第二天，北京市強(qiáng)制征收個稅消息確定，意味著如在8月1日前不過戶，孫先生將再繳納7萬元左右的個人所得稅。
由于趙先生貸款買房，時間肯定會延長，而孫先生和趙先生都不愿承擔(dān)這突如其來的7萬元個稅，根據(jù)合同約定，此次交易被迫終止。
降價(jià)7000元，成功賣出
時間到了7月28日，孫先生這時陷入憂愁和緊張，為能盡快躲過個稅，孫先生咬咬牙，告訴門店經(jīng)理：“如果有人考慮全款購買，哪怕86萬我也賣！”門店經(jīng)理也答應(yīng)會在周末這兩天更加賣力地為孫先生的房子尋找買主。
孫先生降價(jià)這一招還挺管用，7月30日一位唐女士愿全款購買此房產(chǎn)，當(dāng)日確定成交價(jià)為86.8萬元。
7月31日一早，孫先生、唐女士準(zhǔn)時來到朝陽地稅局，上午順利繳稅，下午完成過戶手續(xù)。
事后，孫先生才知道后來北京市稅務(wù)部門又出臺了一個新政策，如果二手房原價(jià)不清，可按交易價(jià)1%征稅。也就是說，如果孫先生“謊稱”自己這套房原價(jià)不清楚，則可按87.5萬元的1%征稅，即8750元。不過，即使如此減價(jià)后的86.8萬元也比繳這個1%劃算。
稅費(fèi)計(jì)算
從6月1日營業(yè)稅新政開始正式實(shí)施到8月1日起強(qiáng)征個稅，短短兩月期間，消費(fèi)者的稅費(fèi)成本到底增加了多少？
營業(yè)稅：2-5年二手房成本大增
政策回顧：從6月1日起，對購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，按其交易全額征收營業(yè)稅；購買時限由2年調(diào)整為5年。受沖擊最大的是2年以上、5年以下的二手房。
案例分析：王先生出售一套望京地區(qū)的二手商品房，建筑面積100平米，產(chǎn)權(quán)證日期為2002年10月，目前市場價(jià)為80萬元。按產(chǎn)權(quán)證時間計(jì)算，該房產(chǎn)已滿2年，但未滿5年，在6月1日營業(yè)稅新政實(shí)施后出售需全額繳納營業(yè)稅。
6月1日前，需繳稅費(fèi)：印花稅=800000×0.05%=400元；6月1日后，需多繳營業(yè)稅，總稅費(fèi)=400+800000×5.5% =44400元總結(jié)：兩相比較稅費(fèi)成本增加百余倍。
個人所得稅：賣家稅費(fèi)成本驟增不少
政策回顧：從8月1日起，對個人轉(zhuǎn)讓住房，以轉(zhuǎn)讓收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，稅率為20%，如原值不能確定，則按總價(jià)的1% -3%征收，目前北京按1%征收。
受新個稅政策沖擊最大的是5年以內(nèi)原值較小的已購公房。
案例分析：2002年12月，趙先生在團(tuán)結(jié)湖附近買了一套商品房，容積率為2.0，房屋面積為100平米，當(dāng)時房屋購買總價(jià)為65萬元，全款購買，裝修費(fèi)用花了6萬元。目前市場價(jià)為85萬元。
情況1：按20%征收個稅8月1日前，趙先生需繳納稅費(fèi)成本為：印花稅+營業(yè)稅=850000×0.05%+850000×5.5%=47175元；8月1日后，需多繳納個稅：個稅=（轉(zhuǎn)讓收入—購房原值⑴—轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅費(fèi)⑵—合理費(fèi)用⑶）×20%⑴為購房原值=原房價(jià)款+原購房契稅+原購房印花稅=650000+650000×1.5% +650000×0.05%=660075元⑵為轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅費(fèi)：包括營業(yè)稅和印花稅，共47175元⑶為合理費(fèi)用，包括裝修費(fèi)6萬元，不超10%的最高限額此房屋要繳納的個稅為：（850000-660075-47175-60 000）×20%=16550元總結(jié)：趙先生總的稅費(fèi)成本為：47175+16550=63725元，稅費(fèi)成本增加了35%，增加的幅度比較明顯。
情況2：按總價(jià)1%征收8月1日前，趙先生需繳納稅費(fèi)成本為：印花稅+營業(yè)稅=850000×0.05%+850000×5.5%=47175元；8月1日后，需多繳納個稅：個稅=總價(jià)×1% =85萬元×1%=8500元總結(jié)：趙先生總的稅費(fèi)成本為：47175+8500=55675元，稅費(fèi)成本增加了18%，增加的幅度相對少一些。
