日前《南方都市報》報道，在今年2月底舉行的廣東省人大會議上，朱列玉和其他8名人大代表向該省建設(shè)廳提交建議，要求開發(fā)商公開房價成本信息，最近，該建議遭廣東省建設(shè)廳“否決”，理由是可能侵犯商業(yè)秘密，破壞公平競爭。此答復(fù)迅速引起一場房價成本是否該公開的大爭論。
政府的土地情結(jié)造成了房價多少非市場因素？稅費成本公開是無可質(zhì)疑的，政府在這個問題上不作為是不負(fù)責(zé)任的（圖：經(jīng)濟(jì)參考報）
開發(fā)商是否有義務(wù)公開房價成本
對于是否公開房價成本無論是在市場經(jīng)濟(jì)條件下還是計劃經(jīng)濟(jì)條件下，廠商都沒有義務(wù)公開產(chǎn)品成本，即使是上市公司，社會要求公開的也只是企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表，現(xiàn)金流量表等基本的財務(wù)報表，社會關(guān)心的是公司的凈資產(chǎn)和每股收益狀況，而對于產(chǎn)品細(xì)節(jié)的成本問題則是作為商業(yè)機(jī)密對外保密的，即使是企業(yè)內(nèi)部人員也很少有人知道的一清二楚。
既然在產(chǎn)品成本上可以作為商業(yè)機(jī)密保密的話，那么開發(fā)商是不是就可以對外界封閉一切信息？答案是否定的。因為住房問題是一定意義上具有公共產(chǎn)品屬性的問題，涉及到廣大民眾的切身利益，這個行業(yè)的外部性相當(dāng)大，那么從這個意義上說，從市場的三方：政府，開發(fā)商，消費者三者關(guān)系來看，政府有必要對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行一定程度的扶持和引導(dǎo)，開發(fā)商也應(yīng)該接受社會的監(jiān)督，為公眾負(fù)責(zé)，對與社會責(zé)任的要求是強(qiáng)于其他的行業(yè)的。那么開發(fā)商有義務(wù)公布自己的資產(chǎn)負(fù)債表，而不是產(chǎn)品的實際成本。
社會為什么要求開發(fā)商公布房價成本
之前我們很少聽到社會要求某個行業(yè)公布自己的產(chǎn)品成本，而在市場經(jīng)濟(jì)條件下還是計劃經(jīng)濟(jì)條件下，社會要求企業(yè)公布產(chǎn)品成本都是無理的要求。既然是無理的要求，社會對于開發(fā)商的成本公布為什么那么反響強(qiáng)烈呢？原因不在于公眾缺乏起碼的經(jīng)濟(jì)常識。真正的原因在那里呢？
近年來全國房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，主要源自我國不斷增長的固定資產(chǎn)投資的推動，房價一路狂漲，北京從2003年以后房價漲幅一直在10%以上，引領(lǐng)全國房價漲勢潮流，地價隨之一路高歌猛進(jìn)，兩者互相推動，共同一向一個結(jié)果：更多的人買不起房。隨著房價的上漲和地價的堅挺，房地產(chǎn)市場投資和投機(jī)的現(xiàn)象嚴(yán)重，公民買漲不買跌的心理發(fā)揮作用，作為市場交易主體的自主性購房需求一直處于高位。加上房地產(chǎn)市場制度不健全，國家政策缺乏必要的扶持和引導(dǎo)，本來正常的市場經(jīng)濟(jì)條件下的合理投資和投機(jī)等因素變得非�？膳�，房地產(chǎn)大有不斷漲下去的趨勢。去年開始到現(xiàn)在，國家接連推出了一系列的政策，穩(wěn)定房價的效果一直沒有體現(xiàn)，民眾心理承受力已經(jīng)接近極限。到底房價什么時候會降，每個人都心里沒底。
房價的問題如此讓人揪心，開放商市場缺乏必要的監(jiān)督和秩序管理，開發(fā)商趁火打劫，落井下石的不負(fù)責(zé)任姿態(tài)嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。房價上漲誰最高興？很多人會說是開發(fā)商。由此我們對于開發(fā)商的印象很不好，似乎開發(fā)商在混亂的房價漲勢中是唯一的受益者，因此，對于這樣的利潤來源方式民眾最不能忍受。開發(fā)商到底有多少利潤？從國家富豪排行中房產(chǎn)商占據(jù)相當(dāng)比例看出，行業(yè)利潤是虛高的。而從納稅排行上看，房產(chǎn)企業(yè)似乎對社會沒有什么貢獻(xiàn)，這更加劇了人民的不滿心理。對房地產(chǎn)開發(fā)商利潤存在懷疑，民眾希望政府能夠?qū)﹂_發(fā)商利潤進(jìn)行一定的調(diào)節(jié)，并且指定價格限制等等的要求就似乎成了救命稻草，而實際上這樣的政府干預(yù)房價的現(xiàn)象在我國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中實際是個大的倒退。
政府在房價形成中扮演什么角色
政府在房價形成中應(yīng)該扮演什么角色呢？政府是房價的促成者也是房價的受益者。
政府對于房價的形成是有調(diào)控義務(wù)的，由于住房的公共產(chǎn)品屬性，政府在相關(guān)的政策上應(yīng)該對于公眾的利益進(jìn)行照顧，比如體格廉價的土地給開發(fā)商開發(fā)廉租房，經(jīng)濟(jì)適用房，普通商品房等，運用相應(yīng)的稅收優(yōu)惠，土地價格優(yōu)惠，信貸優(yōu)惠等等方面的優(yōu)惠來引導(dǎo)市場的供給，滿足社會普通民眾的需求，甚至政府要給予一定的補(bǔ)貼等支持。可以說政府促成了房價向比較合理的方向發(fā)展，但不是去對房價進(jìn)行直接的干預(yù)，政府的角色還是利用市場規(guī)律，對市場行為進(jìn)行必要的引導(dǎo)。因此，上面人大代表要求政府出臺房地產(chǎn)限價是違反市場規(guī)律的，也降低的市場的效率，政府對于微觀實體的介入往往是無效率的，本身也提供了經(jīng)濟(jì)主體尋租的機(jī)會，那么對市場公平競爭和社會效率都是很大的傷害。
政府也是房價的受益者。如果房價堅挺，代表房地產(chǎn)行業(yè)動力強(qiáng)勁，包括存在過熱和風(fēng)險積聚的可能。在短期內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)是向上發(fā)展的，而且可以帶動相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，政府在稅費收入上取得一定的增長，所以房地產(chǎn)行業(yè)被稱為“支柱行業(yè)”是有一定基礎(chǔ)的。那么政府在一定程度上是愿意看到房價存在漲幅的。問題是在這漲幅中，有多少因素是由經(jīng)濟(jì)發(fā)展推動的，有多少是市場化的因素？實際情況是，政府，尤其是地方政府存在著很強(qiáng)的“土地情結(jié)”，尤其在我國目前的情況下，土地出讓金收入，有償使用費收入等和相應(yīng)的成本付出嚴(yán)重不對等，而且加上體制外循環(huán)，這部分收入在地方政府中一直是一筆“糊涂帳”，那么政府在房地產(chǎn)市場的成長中獲取了不少的不合理收益，這是以犧牲社會公眾的整體利益為代價的。所謂正常的稅收收入是在公眾監(jiān)督中的，其他一些不規(guī)范的收費等收入是在公眾監(jiān)督之外的，而這正是地方政府“房價矛盾情結(jié)”的根本原因所在。
從上面的分析中，我們可以看出，政府在房價問題上是存在矛盾的，但在房價上升期時，這樣的矛盾表現(xiàn)為地方政府推動增長的沖動和中央政府抑制風(fēng)險的措施的碰撞和沖突，這也就是中央政府相關(guān)政策效力不明顯的一個重要原因。所以問題已經(jīng)明了，不管該不該公布房價的成本，地方政府是個很大的阻力。
政府的收費應(yīng)該接受公眾的監(jiān)督
政府作為公眾利益的代表應(yīng)當(dāng)接受社會的監(jiān)督，那么房價中相關(guān)的稅費等，不管是合法的還是非法的都應(yīng)該通過開發(fā)商來公布出來，而作為政府，本著政務(wù)公開的原則，相關(guān)稅費也應(yīng)該向社會公開。房地產(chǎn)行業(yè)究竟有多少收費項目，恐怕誰也說不清楚。既然政府對社會要求公布房價成本的問題“三緘其口”或者干脆以“涉及商業(yè)秘密”等借口封殺更證明其中存在貓膩，政府有什么不敢向社會坦白的呢？一味的封殺證明其中問題的嚴(yán)重性。
既然房價成本在剛才的分析中不能公開，那么政府對于房地產(chǎn)項目的稅費是應(yīng)該公布的，也是政府應(yīng)該做的底線，政府的不作為是對公眾的不負(fù)責(zé)任，中央政府也應(yīng)該在相關(guān)收費項目上進(jìn)行必要的改革，清理所有稅費，進(jìn)行費改稅改革，固定合理收費，取消不合理收費，體制外資金納入體制內(nèi)管理，并接受民眾監(jiān)督。通過這樣的改革減少房價中的非市場因素，減少政府對于經(jīng)濟(jì)的過度干預(yù)，那么房價在恢復(fù)正常的道路上會前進(jìn)很多。
