如果說房產(chǎn)交易營業(yè)稅和個人所得稅的開征對開發(fā)商來說無關痛癢，那么此次國稅總局嚴征土地增值稅，則是打中了開發(fā)商的“七寸”。與以往此稅種寬松征收的“好日子”相比，一旦國稅總局此次文件得以落實，房地產(chǎn)行業(yè)中最為人所詬病的暴利，可能會漸漸遠離這個行業(yè)。
專家指出，土地增值稅的征收是針對房地產(chǎn)開發(fā)銷售過程中的增值額征收的，目標直指開發(fā)商的利潤，而累進稅率的設置，則使得開發(fā)商利潤越高，所需交納的土地增值稅就越多，最高時納稅額會達到開發(fā)商利潤的60%.因此，嚴征土地增值稅，會有效遏制開發(fā)商爆炒房價的沖動，使得目前充滿泡沫的房地產(chǎn)市場回歸理性。
野馬套上籠頭
中國的房價，近年來如脫韁的野馬，一路狂奔，雖幾經(jīng)宏觀調(diào)控，卻沒有止步的念頭。高企的房價不僅給國民經(jīng)濟制造著危險的泡沫，也給社會和諧制造著巨大的壓力。但在種種因素的影響下，房地產(chǎn)開發(fā)商卻可以無視泡沫的風險和百姓的憤怒，仍在瘋狂圈地，抬拉房價。
當前，開發(fā)商之所以熱衷于推高房價，根本原因是牟取暴利的驅(qū)動。開發(fā)商喜歡用總投入產(chǎn)出比來計算自己的利潤，以此作為房地產(chǎn)業(yè)并非暴利的證據(jù)。但事實上，房地產(chǎn)項目的運作通常是運用財務杠桿，僅用少量資金就可“撬動”投資額巨大的項目。
據(jù)此測算，開發(fā)商的實際投入產(chǎn)出比相當驚人，100%的回報率實屬稀松平常。這種“借雞生蛋”的暴利空間是開發(fā)商們敢于蔑視宏觀調(diào)控的動力所在。而土地增值稅的嚴征將給這匹“野馬”套上籠頭。
從土地增值稅的征收方式上來看，征收對象為房地產(chǎn)開發(fā)銷售過程中的增值額，也就是我們俗稱的開發(fā)商的利潤。
由于土地增值稅的稅率較高，在30%—60%之間，并且實行累進稅率，開發(fā)利潤與開發(fā)成本之比越高（也就是投入產(chǎn)出比越高），利潤被國家征收的比例就越高，投入產(chǎn)出比達到200%以上，開發(fā)商的利潤蛋糕中就有60%被切走。如果按照開發(fā)商們樂于承認的房地產(chǎn)行業(yè)30%利潤來計算，交納土地增值稅后，利潤空間就變成了12%—21%，如果按照開發(fā)商的實際投入產(chǎn)出比來計算，這個利潤空間的下滑幅度更是驚人。這樣一來，盡管推動房價上漲依然可以獲得超額利潤，但利潤已經(jīng)開始變得稀薄。由于房地產(chǎn)行業(yè)是高風險行業(yè)，對時間和資金尤其敏感，房價上漲存在拉長銷售周期和造成資金緊張的風險，在推高房價所獲利潤難以對應所導致的高風險情況下，從理性的角度上講，開發(fā)商勢必會重新考慮價格戰(zhàn)略。
除了重新思考價格戰(zhàn)略之外，土地增值稅還會給開發(fā)商的經(jīng)營行為套上一個“籠頭”。
一直以來，房地產(chǎn)行業(yè)將儲備大量土地作為一個慣性行為，并且希望通過時間的推移獲取土地升值的超額利潤，其中就有不少的投機炒作成分在其中。但在土地增值稅嚴格征收之后，這種情況可能會有所改觀。由于高額土地增值稅的存在，使得開發(fā)商在儲備土地戰(zhàn)略上必須慎重思考，因為大量土地儲備占用資金的成本很高，如果因為高額土地增值稅的征收，大幅降低了利潤，大量囤積土地是否值得就不得不重新考量。因此，如果土地增值稅嚴征的政策得到落實，有望在一定程度上遏制盲目拿地和爆炒地價的現(xiàn)象，開發(fā)商的經(jīng)營行為也會更加理性和規(guī)范化。而這也恰恰是土地增值稅的嚴征意義所在：規(guī)范土地和房地產(chǎn)市場交易秩序，并借此抑制房地產(chǎn)投機和炒賣活動。
行業(yè)洗牌加劇
業(yè)內(nèi)人士分析，在宏觀調(diào)控政策下，土地增值稅的嚴征，將會使房地產(chǎn)業(yè)洗牌加劇。土地增值稅一旦嚴征，勢必降低房地產(chǎn)開發(fā)的利潤率，從而降低對投資資金的吸引力，這就大大提高了房地產(chǎn)行業(yè)的門檻。可以預見是，未來只有資金實力雄厚，可以在低利潤率情況下靠規(guī)模取得較好效益的企業(yè)，才會有興趣進入房地產(chǎn)行業(yè)，而那些期望通過拿一兩塊地開發(fā)獲取暴利的小企業(yè)，將會被清洗出局。從這個角度來講，通過土地增值稅的嚴征，可以達到房地產(chǎn)行業(yè)資源重新優(yōu)化配置的效果，也將有助于房地產(chǎn)行業(yè)的長期健康發(fā)展。
另一個比利潤下降還要讓一些開發(fā)商緊張的事是，土地增值稅的征收方式和條件的改變，很有可能讓他們面臨著需要馬上籌集大量資金納稅的狀況，這對于資金鏈已經(jīng)緊繃的開發(fā)商而言，無疑是雪上加霜。
根據(jù)此次國稅總局的文件，土地增值稅的清算將一改以往均為整體項目結束后再清算納稅的方式，對于分期開發(fā)的項目，將按分期項目清算，同時，已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的也將進行土地增值稅清算。這對于一些已經(jīng)符合清算條件需要從2月份開始清算，而手頭資金緊張的開發(fā)商而言，是一件棘手的事情。
“如果土地增值稅真的能夠嚴征，這會進一步加劇大開發(fā)商和中小開發(fā)商的實力懸殊，中小開發(fā)商由于資金問題被迫退出行業(yè)或者被并購的可能性進加大，房地產(chǎn)行業(yè)中大魚吃小魚的現(xiàn)象會更多�！鄙虾Ｒ晃粯I(yè)界資深人士這樣認為。
