嘉賓
董藩：北京師范大學房地產(chǎn)研究中心主任
陳杰：復旦大學管理學院產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學系助理教授、瑞典烏普薩拉大學房地產(chǎn)與城市研究所兼職助理教授
郭鈞：海貿(mào)集團董事長
公衍奎：華高萊斯國際地產(chǎn)顧問（北京）有限公司副總
主持人
“物業(yè)稅真的快來了嗎？”10月11日，國家稅務總局相關負責人在新聞發(fā)布會上表示，2007年物業(yè)稅的空轉試點省市由以前的六個省市擴大到十個省市，而且強調(diào)要在立法前進行更多的研究，從技術上為物業(yè)稅的開征做好準備。
但隨后，“物業(yè)稅將于明年開始征收”的傳聞卻廣為流傳。與此同時，輿論界也掀起一場唇槍舌戰(zhàn)：為什么要征收物業(yè)稅？從空轉到實行難度有多大？物業(yè)稅會在多大程度上影響甚至改變老百姓的生活？能否讓一次又一次攀升的房價轉鋒向下？盡管答案不會在討論中產(chǎn)生，但真理自會越辯越明。
物業(yè)稅：爭論中前行
董藩：以物業(yè)稅為代表的保有環(huán)節(jié)稅種的出臺是歷史的必然，一可節(jié)約土地資源，保證房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展；二可適應房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的需要。物業(yè)稅之所以遲遲未開征，主要在于物業(yè)稅制度設計的難度太大，必須先解決稅率、稅基、征收對象等問題。房地產(chǎn)市場上的供求關系決定房價，稅收的作用主要體現(xiàn)在社會財富的再分配上。物業(yè)稅作為稅收的一種，與土地出讓金有著本質(zhì)上的不同。
陳杰：政府開征物業(yè)稅，一是為打擊炒房囤房；二是為調(diào)節(jié)財富分配；三是可形成地方政府財政收入與經(jīng)濟建設、公共品投入的良性循環(huán)。物業(yè)稅遲遲未能開征主要還是利益問題。從長期來看，物業(yè)稅能減少住房資源閑置，加快住房資源流轉，促進租房市場發(fā)展，但在短期內(nèi)可能會給樓市走勢帶來很大的不確定性。至于征收物業(yè)稅后就取消土地出讓金，進而得出房價會下跌的結論，這完全是誤解。
公衍奎：從對房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征稅過渡到向保有環(huán)節(jié)征稅是一個大進步，政府由此可以引導人們改變住房消費模式。而資產(chǎn)價值高的富人多繳稅，有利于抑制貧富分化加劇。除此之外，物業(yè)稅的出臺也有“代際公平”上的考慮，但是開征物業(yè)稅的執(zhí)行成本最終會使擁有不動產(chǎn)的老百姓的課稅負擔加大，而且物業(yè)稅會進一步拉大地區(qū)差距，同一個城市不同地段之間也會加速分化。
郭鈞：用稅收政策來調(diào)控經(jīng)濟只能是稅收政策的副產(chǎn)品，不應只強調(diào)稅收調(diào)控而回避征稅的用途�，F(xiàn)在我國房地產(chǎn)市場情況復雜的根源在于住房保障的力度不足。物業(yè)稅會抑制消費并且增加持有成本，促進資本流動，這與宏觀經(jīng)濟的調(diào)控目的是相矛盾的。由于物業(yè)稅不針對交易成本，反而提高了置業(yè)者的持有成本，會刺激他們追求短期利益，因此，開征物業(yè)稅對樓市的調(diào)控只能起到反作用。
物業(yè)稅“師出有名”？
主持人：2003年，物業(yè)稅第一次作為專有名詞出現(xiàn)在《中共中央關于完善社會主義市場經(jīng)濟體制若干問題的決議》中。2005年，在《中共中央關于制定“十一五”規(guī)劃的建議》中又一次明確提出：“穩(wěn)步推進物業(yè)稅。”今年的10月11日，國家稅務總局在其舉行的第三季度新聞發(fā)布會上表示物業(yè)稅空轉試點繼續(xù)擴大，積極穩(wěn)妥進行物業(yè)稅出臺前準備工作。一路走來，物業(yè)稅的開征成為理論界、實業(yè)界、普通百姓重點關注的內(nèi)容。您認為政府為什么要開征物業(yè)稅？
董藩：盡管物業(yè)稅的征收涉及很多爭議，也很難操作，但以物業(yè)稅為代表的保有環(huán)節(jié)稅種的出臺是歷史的必然。
政府開征物業(yè)稅有兩方面的原因：一是節(jié)約土地資源，保證房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，住宅面積標準盲目增大及用地浪費等問題越來越嚴重，加之基于政治安全和糧食安全上的考慮，我們必須“守住全國耕地不少于18億畝這條紅線”。物業(yè)稅的開征等于給住房消費安放了一個“內(nèi)在穩(wěn)定器”，能引導人們形成合理的住房消費觀念，對節(jié)約土地資源有重要意義。二是出于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的需要。我一直認為，調(diào)控思路必須進行適度轉變，讓經(jīng)濟手段充分發(fā)揮作用，合理引導需求并適當增加供給。如果消費者在購房時除了要考慮一次性的購買成本外，還不得不考慮終生的持有成本，決策就會回到相對理性的水平上，需求就會得到相對壓縮。
陳杰：住房具有投資與消費的雙重屬性。因為住房是必需品，所以不能一次性交易后就固化沉淀，而要讓更多的人有機會獲得住房資源。如果囤積持有住房資源毫無成本，不僅極易導致房地產(chǎn)市場炒作投機，造成房價暴漲或暴跌，也一定會造成社會財富積累的差距越來越大，造成社會不穩(wěn)定。政府開征物業(yè)稅應有三大目標：一是打擊炒房囤房，促進住房交易和流通，平抑房價；二是調(diào)節(jié)財富分配；三是形成地方政府財政收入與經(jīng)濟建設、公共品投入的良性循環(huán)。
雖然稅收也可看作是政府收益，但很多時候它也是作為社會收入與財富的調(diào)節(jié)工具。所以物業(yè)稅主要目的并非增加財政收入。
公衍奎：在我看來，物業(yè)稅的開征是經(jīng)濟和社會發(fā)展的必然。目前我國實行的是1994年確立的稅制，這是一套以所得稅、流轉稅為主體，其他稅種輔助配合的復合稅制體系。這套稅制仍或多或少地帶有計劃經(jīng)濟的色彩，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，一些不盡完善的地方逐漸暴露出來，如沒有充分體現(xiàn)公平、在一定程度上重復征稅。在交易環(huán)節(jié)征稅，事實上是阻礙交易，對老百姓其實并沒有一點好處。相比之下，從對房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征稅過渡到向保有環(huán)節(jié)征稅，這是一個大進步，是政府引導人們改變住房消費模式。資產(chǎn)價值高的富人多繳稅，也有利于抑制貧富分化加劇。此外，物業(yè)稅能引導人們適時、適度地使用住房資源，促進“代際公平”。
郭鈞：稅收工具最主要的目的是為社會福利和公共事業(yè)籌集資金，因而每一項稅收產(chǎn)生的財政收入用于何種公共事業(yè)應是明確的。用稅收政策來調(diào)控經(jīng)濟只能是稅收政策的副產(chǎn)品，只強調(diào)稅收調(diào)控而回避征稅的用途，就產(chǎn)生了本末倒置的問題。我認為在沒有弄清楚物業(yè)稅的用途之前，可以說是“師出無名”。
而且，在剛閉幕的十七大報告中，首次提出“創(chuàng)造條件讓更多群眾擁有財產(chǎn)性收入”的說法。房產(chǎn)是個人財產(chǎn)，而且在個人財產(chǎn)中占較大比例，對房產(chǎn)征稅會不會與政府倡導的“創(chuàng)造條件讓更多群眾擁有財產(chǎn)性收入”的新精神相違背呢？
也許有人說很多國家都征收了物業(yè)稅，我們也應該征收。這是沒有道理可循的。因為我們也要看到有很多國家是沒有物業(yè)稅的。是否要開征物業(yè)稅，要看我們是否真正需要這個稅收，不能盲目跟風。
“空”轉“實”有點難
主持人：盡管物業(yè)稅改革已經(jīng)在加快步伐，物業(yè)稅的空轉模擬已經(jīng)在兩年前展開，但國家稅務總局方面表示目前尚無明確的出臺時間表。那您認為物業(yè)稅遲遲未能出臺的原因是什么？這其中有什么障礙嗎？您估計它的出臺還要多長時間呢？
董藩：據(jù)相關媒體披露，到目前為止，政府部門對于物業(yè)稅的稅率、稅基和征收對象等問題還沒有定論，沒有找到操作性強的方案。我認為物業(yè)稅的推行工作之所以還停留在準備階段，在于物業(yè)稅制度設計的難度大。
就拿物業(yè)稅按什么內(nèi)容征稅來說，討論較多的方案主要有三種：一是按房屋的市場價值來征，二是按房屋的面積來征，三是按容積率來征。但每種方案都有其制度缺陷，很難體現(xiàn)稅收在收入再分配中的公平性。
如果按市場價值來征的話，評估量大、評估值是否真實的問題暫且不論，它還存在不公平之處。比如位于城市中心老城區(qū)的房屋，市場價值比較高，征收稅額也應較多。但很可能老城區(qū)中的業(yè)主下崗或者退休，而且人均居住面積和居住條件都很差。如果按面積來征，郊區(qū)的房屋可能面積很大，征收稅額高，那業(yè)主也會覺得“委屈”——雖然我的房屋面積大，但并沒有很高的價值，我是窮人�。《医紖^(qū)的土地資源相對較多，人口較少，也不存在占用其他人住房資源的問題。如果按容積率來征，問題更明顯。別墅區(qū)容積率低，居民也多為高收入者，多征是沒錯，但平房區(qū)容積率也低，也得多繳稅，這就對居住在平房區(qū)特別是“貧民窟”中的中低收入者明顯不公平。物業(yè)稅要出臺，必須先解決好這些問題，所以近期開征不了。
陳杰：物業(yè)稅遲遲未能出臺主要還是利益問題。這里涉及到太多人的利益調(diào)整與再分配，包括政策制定者自身和對政策制定有很大影響力的階層。另外還有幾方面的阻礙。第一，決策層擔心此舉用藥太猛導致房價大幅下跌，危及金融安全及整個經(jīng)濟運行，不敢貿(mào)然出臺政策；第二，已經(jīng)持有房產(chǎn)的人會不會反應過激，影響社會穩(wěn)定；第三，一旦開征，是一刀切還是設置各種減免與區(qū)分細則？一刀切可操作性強，但推行起來阻力會很大。但如果加上各種減免細則，恐怕不是現(xiàn)有稅收征收體制與隊伍能夠勝任的。
至于多久才能出臺，主要看各方利益集團角力以及市場時機。目前來看，決策層對物業(yè)稅的意見基本統(tǒng)一，勢在必行，就是一個時機問題，啟動最遲也不會超過三四年。
郭鈞：現(xiàn)在我國房地產(chǎn)市場情況復雜的根源在于住房保障的力度不足。政府對住房市場的調(diào)節(jié)和干預，不僅要糾正住宅市場的缺陷，確保住宅市場供需平衡，而更重要的是實現(xiàn)住房公平，即運用再分配手段，通過住房政策和制度，縮小中低收入階層和其他收入階層的居住水平差距，使其達到政府規(guī)定的住房水平和合適的居住環(huán)境。只有做到了“市場的歸市場，市長歸市長”，才能保證房地產(chǎn)市場健康有序的發(fā)展。
再說，高房價不完全是壞事，它也是調(diào)整和平衡社會財富的工具。要想解決富人多買房的問題，應該從市場結構入手。在保障中低收入家庭住房基本需求的前提下，通過轉移支付進一步提高奢侈住房的房價，可以使富人為過度消費付出更大的代價。
警惕稅后的“雙刃劍”
主持人：一旦物業(yè)稅開征，它的賦稅對象將會包括各個收入階層的人。對于各個收入階層的人來講，物業(yè)稅有哪些利弊呢，它在多大程度上影響甚至改變?nèi)藗兊纳睿?/p>
陳杰：總體上，在短期內(nèi)各階層都會增加支出負擔。不管已經(jīng)持有住房的人還是正在租房的人。租房人會因為房東持有住房成本增加轉嫁到租金上而增加負擔。但長期來看，如果房價因此下降，或漲幅大大放緩，那么對于尚未買房的人來說是大大增加了他們購買自己住房的可能性。對于多數(shù)已經(jīng)持有住房的人來說，都增加了進一步改善住房的可能性。同時，空置住房會迅速減少，意味著租房市場的房源會大大增加，租金會降低或基本持平。
從直接效應上來說，物業(yè)稅更多不利高收入階層。對于中低收入階層來說，物業(yè)稅雖然絕對數(shù)不大，但也可能造成比較沉重的額外負擔。如果能在物業(yè)稅征收過程中細心設立免征額和起征點，比如發(fā)改委課題組建議的第一套住房90平方米免稅（再限定非高檔住房更合理），這樣看起來更公平，也有利于推廣。但從另一方面來說，這么多細節(jié)會大大增加物業(yè)稅的操作與管理難度，而且當前政府對個人與家庭收入還難以完整掌握。
公衍奎：物業(yè)稅的開征能引導適時、適度的住房資源消費，促進“代際公平”，保證房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。但也應該看到它消極的一面。
首先，物業(yè)稅的開征必然面臨稅務執(zhí)行的成本問題。物業(yè)評估、稅務征收、稅務稽查的人力資源成本和行政成本都會增大�？上攵�，這些成本最終會加大擁有房產(chǎn)的老百姓的課稅負擔。
其次，物業(yè)稅也可能拉大地區(qū)差距，包括同一個城市不同地段之間加速分化。因為越富有的地區(qū)，房價也越高，地方政府從物業(yè)稅獲得的收入越高，也就越有錢進行公共投資，反過來進一步增加了該地區(qū)的吸引力，大量高收入階層向內(nèi)遷入，再次抬高了房價，再帶來地方財源充足，對該地區(qū)是一個良性循環(huán)。但代價是貧窮地區(qū)地方財政收入緊張，人口遷走，陷入惡性循環(huán)。同時這意味著大量的優(yōu)質(zhì)公共品、公共資源會被高收入階層壟斷獨占。所以如果征收物業(yè)稅，物業(yè)稅的收入如何分配，如何防止“越富有的地區(qū)越富有，越貧困的地區(qū)越貧困”也是個大問題。
不為調(diào)控房價而生
主持人：物業(yè)稅被稱之為房地產(chǎn)市場的“內(nèi)在穩(wěn)定器”。您認為物業(yè)稅的開征會對我國樓市產(chǎn)生什么影響？有人猜測，由于分次、分年征收的物業(yè)稅會取代目前一次性繳納的土地出讓金，或者由于物業(yè)稅能抑制房地產(chǎn)需求，因而會降低房價。是這樣嗎？
郭鈞：在房價越漲越高的壓力下，很多人都寄希望于物業(yè)稅能平抑房價，我實在是想不通這其中的道理。今天房價高漲的原因，首先是民眾的需求旺盛和購買力日益強大，其次是投機性資金（熱錢）入市炒作，當然也有一些富人購買多套房產(chǎn)的情況。物業(yè)稅抑制消費并且增加持有成本、促進資本流動，這與宏觀經(jīng)濟的調(diào)控目的是矛盾的。
對樓市的調(diào)控也應主要針對流動性過剩下手，物業(yè)稅不針對交易成本，反而提高了置業(yè)者的持有成本，刺激他們追求短期炒作獲利，因此，物業(yè)稅的開征對樓市的調(diào)控只能起到反作用。
陳杰：從長期來看，物業(yè)稅能抑制炒作與囤房，但在短期內(nèi)可能會給樓市走勢帶來很大的不確定性。物業(yè)稅能不能降低房價，取決于增加的持有成本到底在多大程度上會影響消費者/投資者對住房的持有意愿。但我個人認為，目前市場上基本形勢還是供不應求，各方對樓市的預期展望普遍還是比較樂觀。持有成本的增加畢竟是邊際上的，不會對全局和市場基本面發(fā)生太大的改變。
至于征收物業(yè)稅后就取消土地出讓金，進而得出房價會下跌，這完全是誤解、誤讀。物業(yè)稅和土地出讓金完全是兩回事，一個是持有環(huán)節(jié)發(fā)生的，一個轉讓環(huán)節(jié)發(fā)生的。
董藩：物業(yè)稅對房地產(chǎn)市場肯定是有影響的。當然，在稅種未出臺前，這種影響主要表現(xiàn)為對預期的干預；出臺以后的影響，則取決于實際稅收壓力的大小。開征物業(yè)稅是能促使房地產(chǎn)資源的合理分配與利用，但它本身沒有很強的抑制物業(yè)市場價格的功能。從歷史上看，也沒有出現(xiàn)過因為物業(yè)稅而使房價下降的現(xiàn)象。決定房價的是房地產(chǎn)市場上的供求關系，稅收的作用主要體現(xiàn)在社會財富再分配上。舉個反例吧，英國和美國都征收了物業(yè)稅，可是最近幾十年它們的房價也漲得很快。
“土地出讓金從一次性征收改為物業(yè)稅逐年繳納，從而帶來房價下降”的說法，在社會上廣為流傳，讓公眾充滿期待。財政部、國家稅務總局和國土資源部官員在多個場合不約而同對此澄清，并明確表示：正在推進的物業(yè)稅改革，不會將土地出讓金并入其中；房地產(chǎn)開發(fā)商取得土地，仍需一次性繳納土地出讓金。因此這種房價下跌的理由就毫無根據(jù)可言。
其實，我們也可以從理論上得出“物業(yè)稅中不應包含土地出讓金”的結論。物業(yè)稅作為稅收的一種，與土地出讓金有著本質(zhì)上的不同。物業(yè)稅是國家利用政權強制實施的稅種，依靠的是行政手段，其功能既有社會功能，又有經(jīng)濟功能，還有政治功能。它將促進與土地有關的財富由私人向公共主體轉移。而土地出讓金實現(xiàn)的是土地作為生產(chǎn)要素的價值，是土地所有權在經(jīng)濟上的體現(xiàn)。
在市場經(jīng)濟體制下，土地出讓金即土地價格的形成依靠的是市場機制。我國經(jīng)濟體制改革的目的就是要讓市場機制在資源配置中起基礎性、決定性的作用，這也就從本質(zhì)上決定了物業(yè)稅改革不會舍棄市場機制自發(fā)形成的土地出讓金。
中國房地產(chǎn)報
[編者按]：前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問題，已經(jīng)被建設部、財政部及稅務總局提上了議事日程，可能在明年4月以后出臺。征收范圍可能為120平方米以上房產(chǎn)。征稅目的是為了“鼓勵、引導自住型需求，限制投資性需求，抑制投機性需求，加大中小戶型房屋的供應量。
知識點小貼士：
什么是物業(yè)稅？ 物業(yè)稅，又稱“財產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。
從理論上說，物業(yè)稅是一種財產(chǎn)稅，是針對國民的財產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國民的財產(chǎn)，并為之提供保護；然后，作為一種對應，國民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應的支出。
報載：“物業(yè)稅開征”將率先在北京試點，上海、南京、廣東的試點將在今年底或明年初緊隨其后。目前還沒有具體的征收辦法。
編輯留言：
我國目前房地產(chǎn)市場存在嚴重的局部供需矛盾，占市場主題的普通商品房和經(jīng)濟適用房等需求得不到滿足，房地產(chǎn)商普遍在追求利潤的驅使下，盲目建設高檔商品房和商用房產(chǎn)，豪華住宅，牟利的同時無形中造成房價瘋狂上漲，也為投資投機者提供了空間，更使房價增加了不穩(wěn)定因素。目前解決房價過高的治本之策是加強普通商品房和經(jīng)濟適用房的供應，優(yōu)先保證土地的供應，同時加以配套的打擊投資投機行為。
可見調(diào)控房價需要從需求和攻擊雙方面下手，目前重要的是提高供給。目前提高供給的手段還局限于行政干預和調(diào)控，長遠來看不符合市場經(jīng)濟的發(fā)展方向，也存在效率損失，因此從長久之計考慮，健全經(jīng)濟調(diào)控手段是根本的措施，其中保有環(huán)節(jié)物業(yè)稅的完善是重中之重。
