今天，是國稅總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》執(zhí)行的第一天。從今天開始，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算時(shí)將面臨嚴(yán)格和全面的土地增值稅清算。
執(zhí)行之日到來，但是各地操作細(xì)則多數(shù)還是懸而未決。根據(jù)《通知》精神，各省市區(qū)稅務(wù)機(jī)關(guān)需結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況制定具體清算管理辦法。昨天，記者致電上海、北京、深圳等地的地稅咨詢部門，相關(guān)人士均稱，明確的細(xì)則內(nèi)容都還沒有出來�！暗胤郊�(xì)則肯定是要出的，而且各地均在加緊制定中。”一位地稅局工作人員告訴記者。與此同時(shí)，國稅總局下發(fā)《關(guān)于使用新版不動(dòng)產(chǎn)銷售統(tǒng)一發(fā)票和新版建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票有關(guān)問題的通知》，業(yè)內(nèi)認(rèn)為這可以為土地增值稅等房地產(chǎn)交易稅種的科學(xué)征收提供技術(shù)支持。
技術(shù)準(zhǔn)備緊鑼密鼓
就在國稅總局下發(fā)清算土地增值稅《通知》的第二天，上海、深圳等地方地稅局網(wǎng)站上悄然出現(xiàn)了國稅總局下發(fā)的另一個(gè)與房地產(chǎn)稅種有關(guān)的文件，即《關(guān)于使用新版不動(dòng)產(chǎn)銷售統(tǒng)一發(fā)票和新版建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票有關(guān)問題的通知》，執(zhí)行日期同樣為2007年2月1日，即今天。
棲霞建設(shè)財(cái)務(wù)總監(jiān)稱，這是在全國范圍內(nèi)首次統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)銷售發(fā)票和建筑業(yè)發(fā)票。“規(guī)范房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的發(fā)票管理，將給相關(guān)稅收的科學(xué)征收提供精確的審核依據(jù)，進(jìn)一步嚴(yán)防逃稅行為�！鄙鲜鋈耸勘硎�，雖然這一規(guī)范做法將對(duì)營業(yè)稅、所得稅、土地增值稅等各種稅種的征收都起到技術(shù)支持的作用，但其出臺(tái)時(shí)間與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算新政緊密銜接，且執(zhí)行日期一致，不排除是在為土地增值稅這個(gè)計(jì)算和審核方式都比較復(fù)雜的稅種征收做重點(diǎn)準(zhǔn)備的可能。
從大摸底到局部試點(diǎn)
在記者進(jìn)行的有關(guān)土地增值稅各地細(xì)則調(diào)查中，南京是細(xì)則正在逐步明確的幾個(gè)城市之一。
“《通知》下發(fā)后，地稅部門的第一個(gè)工作是在開發(fā)商中進(jìn)行大摸底，了解每一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)日期、開發(fā)進(jìn)度、銷售進(jìn)度、竣工面積等內(nèi)容，以預(yù)估可能的土地增值稅清算總額�！蹦暇┮晃婚_發(fā)商介紹�！拔覀兌家呀�(jīng)針對(duì)這些內(nèi)容填了調(diào)查表格，并上交地稅局。”
根據(jù)記者拿到的文件，南京地方稅務(wù)部門除制定《土地增值稅清算工作規(guī)程》外，還將編寫《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算審核指南》，以及著手開發(fā)土地增值稅清算軟件等。同時(shí)，南京已經(jīng)選擇了浦口、下關(guān)、秦淮三個(gè)分局進(jìn)行土地增值稅清算試點(diǎn)�！霸谠圏c(diǎn)取得經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，在全市推開土地增值稅清算工作�！边@份文件稱。
開發(fā)商靜待政策推進(jìn)
對(duì)于已經(jīng)到來的土地增值稅清算時(shí)代，市場在經(jīng)歷了短期緊張后，目前已經(jīng)進(jìn)入理性對(duì)應(yīng)時(shí)期�！巴恋卦鲋刀愓魇盏暮侠硇晕阌怪靡伞６鞯囟悇�(wù)部門在執(zhí)行上的嚴(yán)格程度將是保證這一政策執(zhí)行效果的關(guān)鍵�！鄙虾Ｅd海房產(chǎn)綜合開發(fā)公司副總經(jīng)理謝國亞表示。
南京棲霞建設(shè)總裁陳興漢則認(rèn)為，對(duì)于已經(jīng)足額繳納預(yù)征土地增值稅，又多以普通住宅開發(fā)為主的房地產(chǎn)開發(fā)商來說，清算不會(huì)對(duì)企業(yè)資金鏈有太大影響，如果拿地成本較高，利潤率均衡，甚至有清算后收回“退稅”的可能。
上海證券報(bào)
進(jìn)入專題“爭鳴大盤點(diǎn)：土地增值稅清算動(dòng)了誰的奶酪 開發(fā)商？政府？民眾？……”
知識(shí)點(diǎn)小帖士：
所謂土地增值稅，是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（統(tǒng)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）而就其增值部分征收的一種稅。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，即增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除金額50%至100%的部分，稅率40%；增值額超過扣除項(xiàng)目100%至200%的部分，稅率50%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%以上的部分，稅率為60%.
編輯留言：
土地增值稅清算通知是個(gè)打擊房地產(chǎn)開發(fā)商偷漏稅的通知，是規(guī)范征收土地增值稅的通知，國家加強(qiáng)稅收征管的舉動(dòng)竟然成了影響開發(fā)商利潤的動(dòng)作，這種說法是無論如何都不能成立的。開發(fā)商對(duì)于國家的政策非但不支持，反而以影響企業(yè)利潤，造成行業(yè)洗牌這樣危言聳聽的言論來制造緊張氣氛，目的無非在于讓原本緊張的市場再次緊張，在民眾心中形成“房價(jià)必漲”的心態(tài)，應(yīng)該說開發(fā)商缺少社會(huì)公共利益的意識(shí)。
土地增值稅到底動(dòng)了誰的奶酪？通過這樣的專題我們不難發(fā)現(xiàn)：開發(fā)商透漏稅的途徑被堵住了，地方政府對(duì)于開發(fā)商遲遲不竣工決算的行為視而不見，其中隱藏的利益關(guān)系恐怕普通民眾難以察覺。國家每個(gè)政策都會(huì)形成房價(jià)的上漲，筆者認(rèn)為除了政策本身的問題，市場緊張氣憤的制造者同樣脫不了干系。房價(jià)的上漲一定程度上也是動(dòng)了民眾的奶酪。
那么我們可以看出：土地增值稅清算是清算了開發(fā)商，影響了地方政府，警醒了民眾，三方同時(shí)是利益受害者，而只有民眾是最終的受害者。
