密集出臺(tái)的土地稅費(fèi)政策再次觸動(dòng)了地產(chǎn)商的資金神經(jīng)。
1月31日，土地增值稅開(kāi)始執(zhí)行的前一天，新世界數(shù)碼對(duì)外宣布，由于土地增值稅清算對(duì)市場(chǎng)帶來(lái)不明朗因素，公司決定向執(zhí)行董事及主要股東魯連城出售兩幅杭州土地的權(quán)益，以套現(xiàn)3832萬(wàn)港元。
而據(jù)記者了解，新世界數(shù)碼只不過(guò)是浪花一朵，為了趕在各地土地增值稅清算細(xì)則出臺(tái)之前拋地套現(xiàn)，很多開(kāi)發(fā)商在年關(guān)之際還不辭辛苦地奔波于京滬穗之間。一場(chǎng)新的“拋地潮”暗潮涌動(dòng)。
拋地
“昨天我就收到了兩塊土地的轉(zhuǎn)讓信息�！�2月8日，北京一家知名房地產(chǎn)企業(yè)專門負(fù)責(zé)找地業(yè)務(wù)的夏先生向記者坦言，最近，找上門來(lái)兜售的土地掮客突然多了起來(lái)。“你看，兩塊土地分別位于北京北三環(huán)和東四環(huán)，面積也只有4萬(wàn)平方米左右，可以說(shuō)，有非常不錯(cuò)的地段和合適的開(kāi)發(fā)規(guī)模�！�
什么原因?qū)е麻_(kāi)發(fā)商忍痛割愛(ài)？
“讓我分析，有兩種原因。一是地價(jià)經(jīng)過(guò)這兩年的飛速上漲已經(jīng)到了一個(gè)相對(duì)的高位，一些�？俊u地為生’的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始套現(xiàn)。但最主要的原因還是政策效應(yīng)，宏觀調(diào)控加大了開(kāi)發(fā)成本，收縮了利潤(rùn)空間，一些囤地較多的企業(yè)想拋地以減少投資風(fēng)險(xiǎn)，而一些投資有房地產(chǎn)項(xiàng)目的非專業(yè)企業(yè)也想賣地抽身，”夏先生這樣透露，“來(lái)找我的也都是一些囤積了多年的項(xiàng)目�！�
新世界數(shù)碼顯然屬于受政策效應(yīng)影響的那一種，對(duì)此，新世界數(shù)碼并不避諱。
“兩幅杭州土地的發(fā)展仍處于構(gòu)思階段，沒(méi)有開(kāi)發(fā)時(shí)間表，如果繼續(xù)持有土地的少數(shù)權(quán)益，則需要進(jìn)一步按比例提供股東貸款，而在政府即將清算土地增值稅的情況下，不如及早出售，還有助于公司套現(xiàn)及重新調(diào)配內(nèi)部資源，著力運(yùn)營(yíng)其它業(yè)務(wù)�！毙率澜绶矫婀_(kāi)表示。
據(jù)悉，新世界數(shù)碼這次出售權(quán)益的土地都位于杭州濱江地區(qū)，總占地面積約1.48萬(wàn)平方米，原先分別由新世界數(shù)碼的附屬公司Mod-ern Sparkles及Peak Elite持有14.7%及26.7%股權(quán)。而根據(jù)賣地協(xié)議，兩幅土地的權(quán)益分別作價(jià)1815萬(wàn)及2017萬(wàn)港元。新世界數(shù)碼表示，這次賣地所得款項(xiàng)凈額應(yīng)不會(huì)少于3700萬(wàn)港元，出售收益則約為1480萬(wàn)港元。
而據(jù)記者了解，不僅在北京和杭州，實(shí)際上，這一輪的拋地潮已經(jīng)在全國(guó)范圍內(nèi)此起彼伏。
“包括深圳的一些工業(yè)用地都在找我了，雖然工業(yè)用地還存在復(fù)雜的變更土地性質(zhì)的問(wèn)題。拋地潮的急迫可見(jiàn)一斑。”夏先生說(shuō)，2月10日，他還將前住天津考察一塊急于轉(zhuǎn)讓的土地。
買賣膠著
兩稅雙管齊下，部分外資投資戰(zhàn)略也開(kāi)始發(fā)生了微妙變化，紛紛加大土地市場(chǎng)的長(zhǎng)線投資。
“去年，土地市場(chǎng)中境外資金的增幅非常顯著，在全年273宗土地交易中有55宗是由境外資金參與的，而在40宗一億美元以上的大額土地交易中，境外資金占20宗”，戴德梁行北亞區(qū)副主席兼投資部主管李專榮指出，很多具有實(shí)力的境外投資者，并未受到國(guó)內(nèi)調(diào)控房地產(chǎn)的政策影響，仍積極競(jìng)買土地�！跋愀垡灾镰h(huán)球股票市場(chǎng)暢旺，為海外上市發(fā)展商/投資者（不論是來(lái)自香港或內(nèi)地）提供更充裕的資金，可投放于中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)作長(zhǎng)線投資�！�
然而，突然爆發(fā)的“拋地潮”是否會(huì)給向來(lái)供需失衡的土地市場(chǎng)帶來(lái)“雙贏”的局面，業(yè)界看法不一。
“當(dāng)然，對(duì)于那些手中無(wú)地或者少地的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)的確多了很多選擇的機(jī)會(huì)�！毕南壬钩校麄児緩娜ツ觊_(kāi)始就在全國(guó)各地尋找土地，但至今未果。
他指出，實(shí)際上，很多開(kāi)發(fā)商還是更愿意從土地二級(jí)市場(chǎng)取得土地，畢竟價(jià)格空間還是比較大。“這兩年地價(jià)的上漲早已將招拍掛土地的價(jià)格抬得很高，各地的'地王‘拍賣就是很好的例子，甚至有通過(guò)招拍掛取得的土地開(kāi)始進(jìn)入土地二級(jí)市場(chǎng)的情況。”
言外之意，突然爆發(fā)的“拋地潮”會(huì)讓那些對(duì)土地如饑似渴的開(kāi)發(fā)商大顯身手，土地二級(jí)市場(chǎng)異常活躍已是情理之中。
對(duì)此，記者采訪了萬(wàn)科、華潤(rùn)、首創(chuàng)等地產(chǎn)巨頭的知情人士，他們對(duì)“拋地潮”的機(jī)會(huì)表示出了認(rèn)同，并有意借此加緊尋找合適的土地。
然而，夏先生也通過(guò)自己的親身感受對(duì)“拋地潮”表示出了困惑。
“價(jià)格會(huì)是土地二級(jí)市場(chǎng)成交的最大障礙。”夏先生指出，雖然從2月1日起就開(kāi)始執(zhí)行了土地增值稅政策，但是，各地細(xì)則均未出臺(tái)，實(shí)際征收可能還需要時(shí)日，而且，一些開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始想方設(shè)法地避稅，這有可能會(huì)很大程度上影響到拋地的速度和數(shù)量，在我看來(lái)，真正的拋地潮還沒(méi)有來(lái)臨。“這直接導(dǎo)致了很多土地還是出價(jià)不菲，接盤者不一定會(huì)立即出手�！�
根據(jù)夏先生提供的線索，記者了解到，在上海等地，已經(jīng)出現(xiàn)了“賣毛坯房改為賣裝修房”等應(yīng)對(duì)土地增值稅的減稅方式。具體做法是，開(kāi)發(fā)商找一個(gè)關(guān)聯(lián)裝修公司，或成立自己的裝修公司，以便于簽定高價(jià)裝修定單。甚至有開(kāi)發(fā)商成立自己的貿(mào)易公司，以從海外采購(gòu)電梯等設(shè)備為由，增加成本支出。
“關(guān)聯(lián)企業(yè)的意義在于高成本支出最終仍然流回開(kāi)發(fā)企業(yè)�！敝性禺a(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰道出了個(gè)中原由。
而夏先生也坦承，從目前手中的一些土地信息以及轉(zhuǎn)讓價(jià)格來(lái)看，短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)交易的可能并不是很大。
記者還注意到，由于近兩年土地、金融等宏觀政策的調(diào)整，使得開(kāi)發(fā)商不僅看到了政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心，也讓他們看到了房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)，而此前，在許多城市都出現(xiàn)的土地流拍現(xiàn)象也向開(kāi)發(fā)商敲響了警鐘，“購(gòu)置土地日漸謹(jǐn)慎和理性”。
如此，“拋地潮”“雙贏”格局還未構(gòu)建起來(lái)，價(jià)與市的博弈仍在繼續(xù)。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道
相關(guān)專題：
[編者按]土地增值稅清算本是一個(gè)稅收征收管理的政策，起初被媒體誤解為新稅種征收的通知，進(jìn)而在業(yè)內(nèi)外展開(kāi)了該不該開(kāi)征土地增值稅的討論，并在股市產(chǎn)生不小的影響，應(yīng)該說(shuō)是在稅總的意料之外的。最后不得不專門出面澄清。
即便是一個(gè)清算通知，影響也是比較巨大的。開(kāi)發(fā)商面臨項(xiàng)目清算，以前逃避稅款的路徑已經(jīng)被堵住，原有利益格局將發(fā)生很大變化，此中爭(zhēng)鳴與觀點(diǎn)交鋒盡在本專題。
點(diǎn)擊進(jìn)入專題：土地增值稅清算動(dòng)了誰(shuí)的奶酪？開(kāi)發(fā)商？政府？民眾？
知識(shí)點(diǎn)小帖士：
所謂土地增值稅，是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（統(tǒng)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）而就其增值部分征收的一種稅。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，即增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過(guò)扣除金額50%至100%的部分，稅率40%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目100%至200%的部分，稅率50%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%以上的部分，稅率為60%.
編輯留言：
土地增值稅清算通知是個(gè)打擊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商偷漏稅的通知，是規(guī)范征收土地增值稅的通知，國(guó)家加強(qiáng)稅收征管的舉動(dòng)竟然成了影響開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)的動(dòng)作，這種說(shuō)法是無(wú)論如何都不能成立的。開(kāi)發(fā)商對(duì)于國(guó)家的政策非但不支持，反而以影響企業(yè)利潤(rùn)，造成行業(yè)洗牌這樣危言聳聽(tīng)的言論來(lái)制造緊張氣氛，目的無(wú)非在于讓原本緊張的市場(chǎng)再次緊張，在民眾心中形成“房?jī)r(jià)必漲”的心態(tài)，應(yīng)該說(shuō)開(kāi)發(fā)商缺少社會(huì)公共利益的意識(shí)。
土地增值稅到底動(dòng)了誰(shuí)的奶酪？通過(guò)這樣的專題我們不難發(fā)現(xiàn)：開(kāi)發(fā)商透漏稅的途徑被堵住了，地方政府對(duì)于開(kāi)發(fā)商遲遲不竣工決算的行為視而不見(jiàn)，其中隱藏的利益關(guān)系恐怕普通民眾難以察覺(jué)。國(guó)家每個(gè)政策都會(huì)形成房?jī)r(jià)的上漲，筆者認(rèn)為除了政策本身的問(wèn)題，市場(chǎng)緊張氣憤的制造者同樣脫不了干系。房?jī)r(jià)的上漲一定程度上也是動(dòng)了民眾的奶酪。
那么我們可以看出：土地增值稅清算是清算了開(kāi)發(fā)商，影響了地方政府，警醒了民眾，三方同時(shí)是利益受害者，而只有民眾是最終的受害者。
