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國稅總局一紙嚴征土地增值稅的公文，讓A股市場掀起驚濤駭浪，但房地產市場近期的反應卻是波瀾不驚。這其中的訣竅在于，土地增值稅對各地房地產市場的影響大小，取決于各地方政府針對國稅總局文件所擬定的細則，這不禁又讓人們產生疑問：“土地增值稅是否會像二手房交易個人所得稅征收一樣，雷聲大雨點小？”記者昨日（2月1日）走訪北京、上海等地稅務部門了解到的情況是，此次地方稅務部門會嚴格執(zhí)行國稅總局的要求，土地增值稅不會重演二手房交易個人所得稅的版本。 |
從嚴征收
昨日（2月1日）是《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》正式實施的第一天。但記者查詢后發(fā)現，昨天，并沒有一家地方政府出臺針對該文件的實施細則。
對此，國家稅務總局有關人士昨日強調，目前國稅總局尚未做出關于土地增值稅的其他政策，各地應該按照國稅總局的通知執(zhí)行清算政策。
在北京，雖然實施細則并未出臺，但土地增值稅的征收工作并沒有懈怠。北京市地稅局有關人士表示，除了按照《通知》進行清算外，在新細則出臺前，北京市還將按照原規(guī)定征收土地增值稅，即對本市房地產開發(fā)企業(yè)在項目全部竣工土地增值稅清算前預（銷）售商品房取得的收入，除政府批準的經濟適用房和限價房外，自2007年1月1日開始，一律按預（銷）售收入的1%預征土地增值稅，但140平方米以下的住房、經濟適用房和限價房暫不征收土地增值稅。
盡管宏觀調控已經令當地開發(fā)商陷入困境，上海稅務部門似乎也沒有“手軟”的想法。上海稅務部門某人士告訴記者，其實在國稅總局出臺文件之前，上海一些區(qū)縣今年已經開始部署土地增值稅的征管工作。他透露，自從上海財稅局領導調整之后，新任領導班子一直強調，要認真執(zhí)行中央宏觀調控政策，這次土地增值稅的嚴征也不會例外。目前，具體的細則條款仍在推敲之中，預計很快就會出臺。
深圳房地產協會秘書長張文華則表示，目前深圳地稅局與國土部門正研討在國家政策的大框架下制訂細則，總體上不會有大的出入。據了解，深圳曾于2005年11月在全國率先恢復征收土地增值稅，當時規(guī)定，對于房地產開發(fā)企業(yè)，采取“先預征、后清算、多退少補”的征收辦法，對轉讓別墅、度假村、酒店式公寓取得的收入按1%預征，對轉讓其他房地產取得的收入按0.5%預征。
專家指出，中央今年加大房地產調控力度的決心很大，土地增值稅作為今年調控的一個重要政策，在抑制土地囤積，減少房地產行業(yè)暴利，規(guī)范房地產市場的健康發(fā)展上有著重要的作用，不會半途而廢。因此，可以預計的是，各地政府不會出臺與中央精神不符的細則，土地增值稅嚴征的政策效果不會像去年個人所得稅征收流于形式一樣被輕易化解。
“一刀切”引質疑
國稅總局嚴征土地增值稅的文件在房地產開發(fā)商中引起巨大的震動。在靜待細則出臺的時候，他們也向記者表達了“土地增值稅征收不能一刀切”的想法。
一位開發(fā)商高管向記者表示，從土地增值稅的征收意圖上講，自己是擁護中央的決定的，因為這會規(guī)范目前較為混亂的房地產市場，以后那種靠關系拿地，小作坊式的房地產開發(fā)商會逐步退出市場，而品牌開發(fā)商在市場中將有更大的發(fā)揮余地。但目前一刀切的土地增值稅征收方式，也會給市場造成不小的負面效果。
專家則指出，房地產市場規(guī)范化發(fā)展后，會出現層次化的現象，除了滿足居民正常居住需求的低端市場外，也必然會存在注重品牌、細節(jié)設計和概念性的高端市場，這也是一個行業(yè)正常發(fā)展的趨勢。土地增值稅的征收應當考慮到市場細分的因素，在保障低端市場需求的同時，不應造成對高端市場的過度抑制，實現科學性的調控效果。
業(yè)內分析人士則認為，由于各個地區(qū)存在不同的情況，有些地區(qū)的高端住房需求也形成了一定規(guī)模，預計地方政府在執(zhí)行中央政策的同時也會因地制宜。但這種“一刀切”做法到底對市場會造成怎樣的實質性影響，目前還難以作出判斷，相信今后隨著調控影響的顯現，政策執(zhí)行也會趨利避害，逐步調整。
中國證券報
相關專題：
[編者按]土地增值稅清算本是一個稅收征收管理的政策，起初被媒體誤解為新稅種征收的通知，進而在業(yè)內外展開了該不該開征土地增值稅的討論，并在股市產生不小的影響，應該說是在稅總的意料之外的。最后不得不專門出面澄清。
即便是一個清算通知，影響也是比較巨大的。開發(fā)商面臨項目清算，以前逃避稅款的路徑已經被堵住，原有利益格局將發(fā)生很大變化，此中爭鳴與觀點交鋒盡在本專題。
點擊進入專題：土地增值稅清算動了誰的奶酪？開發(fā)商？政府？民眾？
知識點小帖士：
所謂土地增值稅，是對有償轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（統(tǒng)稱轉讓房地產）而就其增值部分征收的一種稅。土地增值稅實行四級超率累進稅率，即增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除金額50%至100%的部分，稅率40%；增值額超過扣除項目100%至200%的部分，稅率50%；增值額超過扣除項目金額200%以上的部分，稅率為60%.
編輯留言：
土地增值稅清算通知是個打擊房地產開發(fā)商偷漏稅的通知，是規(guī)范征收土地增值稅的通知，國家加強稅收征管的舉動竟然成了影響開發(fā)商利潤的動作，這種說法是無論如何都不能成立的。開發(fā)商對于國家的政策非但不支持，反而以影響企業(yè)利潤，造成行業(yè)洗牌這樣危言聳聽的言論來制造緊張氣氛，目的無非在于讓原本緊張的市場再次緊張，在民眾心中形成“房價必漲”的心態(tài)，應該說開發(fā)商缺少社會公共利益的意識。
土地增值稅到底動了誰的奶酪？通過這樣的專題我們不難發(fā)現：開發(fā)商透漏稅的途徑被堵住了，地方政府對于開發(fā)商遲遲不竣工決算的行為視而不見，其中隱藏的利益關系恐怕普通民眾難以察覺。國家每個政策都會形成房價的上漲，筆者認為除了政策本身的問題，市場緊張氣憤的制造者同樣脫不了干系。房價的上漲一定程度上也是動了民眾的奶酪。
那么我們可以看出：土地增值稅清算是清算了開發(fā)商，影響了地方政府，警醒了民眾，三方同時是利益受害者，而只有民眾是最終的受害者。
