|
編者按：從2月1日開始，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算時(shí)將面臨嚴(yán)格和全面的土地增值稅清算。開發(fā)商的心態(tài)很復(fù)雜，主流的心態(tài)是觀望。希望新政策能有回旋的空間，使企業(yè)避免將較大部分利潤上繳。以往未嚴(yán)格實(shí)施土地招拍掛政策的地方政府，則希望通過追償土地增值稅，讓財(cái)政收入失之東隅收之桑榆。面對房地產(chǎn)商和地稅收入，地方政府會(huì)做出怎樣的選擇？各地的土地增值稅清算又會(huì)出現(xiàn)什么結(jié)果呢？ |
“湯臣一品” 50億天價(jià)稅金案例
雖然稅務(wù)總局通知中表示，取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的項(xiàng)目才要被稅務(wù)部門清算。從“湯臣一品”目前的銷售狀況來看，它很難逃脫增值稅的這個(gè)“難關(guān)”。根據(jù)一些基礎(chǔ)的材料比較籠統(tǒng)的計(jì)算，該項(xiàng)目土地增值稅為：105.84億元×50%-42億元×5%=50.82億元。如此高額的稅款，開發(fā)商們會(huì)老老實(shí)實(shí)地拱手上繳嗎？會(huì)否引發(fā)一輪開發(fā)商針對地方政府的游說與公關(guān)呢？（相關(guān)閱讀： “天價(jià)樓盤”又成新標(biāo)本湯臣一品要繳稅50億元？）
宏觀調(diào)控需要充分發(fā)揮稅收金融工具的作用，土地增值稅很容易納入視野。設(shè)立土地增值稅的初衷被輿論認(rèn)為是降低房地產(chǎn)開發(fā)利潤、抑制投資、穩(wěn)定房價(jià)、節(jié)約土地資源。然而，從國內(nèi)外的經(jīng)驗(yàn)來看，土地增值稅很難發(fā)揮作用，需要從房地產(chǎn)稅收體系的根本上進(jìn)行研究和調(diào)整。
在需求大于供給的條件下，任何稅收都會(huì)一定程度轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，土地增值稅清算對房價(jià)可能會(huì)有拉動(dòng)作用。目前土地增值稅的一級稅率為30%，如果開發(fā)商的利潤大幅度減少，房地產(chǎn)開發(fā)投資可能也會(huì)受到較大影響，投資少供給就少，可能會(huì)進(jìn)一步抬高房價(jià)。 相反，從稅收角度看，地方財(cái)政反而可能是最大的受益者。
房地產(chǎn)商和地稅收入之間，地方政府會(huì)傾向誰？
土地增值稅重劍出擊，一個(gè)顯而易見的結(jié)果是房地產(chǎn)商的成本將急劇上升，越是以低價(jià)獲取大量土地的房地產(chǎn)商其囤積與開發(fā)成本也就越高。如果可以轉(zhuǎn)嫁到房價(jià)上，房地產(chǎn)商絕對不會(huì)好心降低運(yùn)營成本。恰恰相反，由于土地增值稅扣除項(xiàng)目包括了土地價(jià)格與開發(fā)、配套設(shè)施等成本，反而給開發(fā)商提供了抬高成本的足夠借口和動(dòng)力。
土地增值稅屬于地方稅收，這一稅收是對地方政府收入的補(bǔ)償。由于此前地方政府未實(shí)行或未嚴(yán)格實(shí)行土地的招拍掛政策，使得一些有關(guān)系的開發(fā)商土地獲得成本極低，如果政府不通過稅收彌補(bǔ)這塊收入，將使地方政府收入有所損失，甚至造成嚴(yán)重的財(cái)政赤字。通過追償土地增值稅，地方政府失之東隅收之桑榆，使得以往的低價(jià)地獲得了與目前的高價(jià)地一樣的收入。
征收土地增值稅對于建立公共財(cái)政有利，以稅收方式獲得的財(cái)政收入將納入預(yù)算內(nèi)，而不會(huì)像以往一樣土地收入在預(yù)算外或者制度外流轉(zhuǎn)，導(dǎo)致中央政府完全無法了解和掌控。
另外，還需要提到的一點(diǎn)是，本該在1994年就該嚴(yán)格執(zhí)行、稅率最高達(dá)60%的土地增值稅，13年后終于開始了。13年土地增值稅一直沒執(zhí)行到位，這個(gè)責(zé)任是否應(yīng)該由誰來承擔(dān)呢？民事上訴訟時(shí)效是兩年，這個(gè)稅法是5年，前面8年怎么辦？拖了超過5年沒有清算的怎么辦？這些稅收損失，恐怕已經(jīng)不知道該由誰來負(fù)責(zé)了。稅收政策難免有松緊問題，但土地增值稅絕對不應(yīng)成為可以討價(jià)還價(jià)的東西。面對巨大的利益，在清算土地增值稅的同時(shí)，恐怕更必須做的一項(xiàng)工作是，謹(jǐn)防新一輪的房地產(chǎn)商針對地方政府的游說與公關(guān)以及可能產(chǎn)生的腐敗行為。
中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)綜合
相關(guān)專題：
[編者按]土地增值稅清算本是一個(gè)稅收征收管理的政策，起初被媒體誤解為新稅種征收的通知，進(jìn)而在業(yè)內(nèi)外展開了該不該開征土地增值稅的討論，并在股市產(chǎn)生不小的影響，應(yīng)該說是在稅總的意料之外的。最后不得不專門出面澄清。
即便是一個(gè)清算通知，影響也是比較巨大的。開發(fā)商面臨項(xiàng)目清算，以前逃避稅款的路徑已經(jīng)被堵住，原有利益格局將發(fā)生很大變化，此中爭鳴與觀點(diǎn)交鋒盡在本專題。
點(diǎn)擊進(jìn)入專題：土地增值稅清算動(dòng)了誰的奶酪？開發(fā)商？政府？民眾？
知識點(diǎn)小帖士：
所謂土地增值稅，是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（統(tǒng)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）而就其增值部分征收的一種稅。土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率，即增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除金額50%至100%的部分，稅率40%；增值額超過扣除項(xiàng)目100%至200%的部分，稅率50%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%以上的部分，稅率為60%.
編輯留言：
土地增值稅清算通知是個(gè)打擊房地產(chǎn)開發(fā)商偷漏稅的通知，是規(guī)范征收土地增值稅的通知，國家加強(qiáng)稅收征管的舉動(dòng)竟然成了影響開發(fā)商利潤的動(dòng)作，這種說法是無論如何都不能成立的。開發(fā)商對于國家的政策非但不支持，反而以影響企業(yè)利潤，造成行業(yè)洗牌這樣危言聳聽的言論來制造緊張氣氛，目的無非在于讓原本緊張的市場再次緊張，在民眾心中形成“房價(jià)必漲”的心態(tài)，應(yīng)該說開發(fā)商缺少社會(huì)公共利益的意識。
土地增值稅到底動(dòng)了誰的奶酪？通過這樣的專題我們不難發(fā)現(xiàn)：開發(fā)商透漏稅的途徑被堵住了，地方政府對于開發(fā)商遲遲不竣工決算的行為視而不見，其中隱藏的利益關(guān)系恐怕普通民眾難以察覺。國家每個(gè)政策都會(huì)形成房價(jià)的上漲，筆者認(rèn)為除了政策本身的問題，市場緊張氣憤的制造者同樣脫不了干系。房價(jià)的上漲一定程度上也是動(dòng)了民眾的奶酪。
那么我們可以看出：土地增值稅清算是清算了開發(fā)商，影響了地方政府，警醒了民眾，三方同時(shí)是利益受害者，而只有民眾是最終的受害者。
