京滬的土地增值稅地方清算細(xì)則尚未出臺(tái)，南京等地已走在了前頭，具體流程正在緊張地推進(jìn)中，但一些地方的主管官員對(duì)此保持低調(diào)。記者輾轉(zhuǎn)從南京市地方稅務(wù)局拿到一份《土地增值稅清算與征管》的內(nèi)部文件，從其內(nèi)容中可以看出，南京在土地增值稅清算條件、清算流程等方面均已經(jīng)有了較為明確的細(xì)則規(guī)定，但這份文件尚未對(duì)外公布執(zhí)行。
此前，南京在土地增值稅清算條件中規(guī)定，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)有關(guān)規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓部分進(jìn)行土地增值稅清算的條件包括兩條，一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際已竣工2年以上（含）仍未結(jié)算，而銷售面積比例達(dá)到90％以上（含）的；二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際已竣工5年以上（含）仍未結(jié)算，而銷售面積比例達(dá)到80％以上（含）的。
而根據(jù)國(guó)稅總局《通知》，除已經(jīng)竣工的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目需要進(jìn)行土地增值稅清算外，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的條件包括：已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過(guò)85％，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的等情況。
“此前執(zhí)行方式與國(guó)稅總局政策有出入的將按新政調(diào)整�！币晃环康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士稱。另外，南京關(guān)于土地增值稅清算設(shè)有清算委托政策，又稱中介機(jī)構(gòu)審核機(jī)制。允許納稅人自愿委托中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行土地增值稅清算，中介機(jī)構(gòu)出具的審核報(bào)告應(yīng)詳細(xì)披露轉(zhuǎn)讓收入、扣除項(xiàng)目據(jù)以計(jì)算涉及的各類信息和相關(guān)鑒證資料。
令人注意的是，一些在國(guó)稅總局文件中沒(méi)有提及的執(zhí)行“瓶頸”也在地方細(xì)則討論稿中出現(xiàn)。比如，在開(kāi)發(fā)成本界定方面，企業(yè)取得大量正規(guī)勞務(wù)費(fèi)發(fā)票（合法票據(jù)），如何確定其合理性？如果開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)出來(lái)的房屋用作拆遷補(bǔ)償，項(xiàng)目收入如何確定？財(cái)務(wù)制度規(guī)定賬簿保存10年，如10年內(nèi)企業(yè)未清算，但清算時(shí)部分賬簿憑證已銷毀，又該如何處理，有關(guān)的這些內(nèi)容，在一些地方制定的細(xì)則中都已有所涉及。
江南時(shí)報(bào)
相關(guān)專題：
[編者按]土地增值稅清算本是一個(gè)稅收征收管理的政策，起初被媒體誤解為新稅種征收的通知，進(jìn)而在業(yè)內(nèi)外展開(kāi)了該不該開(kāi)征土地增值稅的討論，并在股市產(chǎn)生不小的影響，應(yīng)該說(shuō)是在稅總的意料之外的。最后不得不專門出面澄清。
即便是一個(gè)清算通知，影響也是比較巨大的。開(kāi)發(fā)商面臨項(xiàng)目清算，以前逃避稅款的路徑已經(jīng)被堵住，原有利益格局將發(fā)生很大變化，此中爭(zhēng)鳴與觀點(diǎn)交鋒盡在本專題。
點(diǎn)擊進(jìn)入專題：土地增值稅清算動(dòng)了誰(shuí)的奶酪？開(kāi)發(fā)商？政府？民眾？
知識(shí)點(diǎn)小帖士：
所謂土地增值稅，是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（統(tǒng)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）而就其增值部分征收的一種稅。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，即增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過(guò)扣除金額50%至100%的部分，稅率40%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目100%至200%的部分，稅率50%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%以上的部分，稅率為60%.
編輯留言：
土地增值稅清算通知是個(gè)打擊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商偷漏稅的通知，是規(guī)范征收土地增值稅的通知，國(guó)家加強(qiáng)稅收征管的舉動(dòng)竟然成了影響開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)的動(dòng)作，這種說(shuō)法是無(wú)論如何都不能成立的。開(kāi)發(fā)商對(duì)于國(guó)家的政策非但不支持，反而以影響企業(yè)利潤(rùn)，造成行業(yè)洗牌這樣危言聳聽(tīng)的言論來(lái)制造緊張氣氛，目的無(wú)非在于讓原本緊張的市場(chǎng)再次緊張，在民眾心中形成“房?jī)r(jià)必漲”的心態(tài)，應(yīng)該說(shuō)開(kāi)發(fā)商缺少社會(huì)公共利益的意識(shí)。
土地增值稅到底動(dòng)了誰(shuí)的奶酪？通過(guò)這樣的專題我們不難發(fā)現(xiàn)：開(kāi)發(fā)商透漏稅的途徑被堵住了，地方政府對(duì)于開(kāi)發(fā)商遲遲不竣工決算的行為視而不見(jiàn)，其中隱藏的利益關(guān)系恐怕普通民眾難以察覺(jué)。國(guó)家每個(gè)政策都會(huì)形成房?jī)r(jià)的上漲，筆者認(rèn)為除了政策本身的問(wèn)題，市場(chǎng)緊張氣憤的制造者同樣脫不了干系。房?jī)r(jià)的上漲一定程度上也是動(dòng)了民眾的奶酪。
那么我們可以看出：土地增值稅清算是清算了開(kāi)發(fā)商，影響了地方政府，警醒了民眾，三方同時(shí)是利益受害者，而只有民眾是最終的受害者。
