在“兩會”期間，城市房價成為代表委員們熱議的話題，政府高層對此也予以了高度關(guān)注。之所以如此，是因?yàn)榻陙沓鞘械姆績r上漲已令相當(dāng)一部分民眾感到難以承受，而另一方面價格不菲的高檔房依然緊俏，這種現(xiàn)象的確令人匪夷所思。
醫(yī)治房價過快上漲的“藥方”曾試過不少，但真正見效的卻不多。近來，主張開征物業(yè)稅的呼聲漸高，認(rèn)為此稅種能對平抑房價起到至關(guān)重要作用。但也有人對此不以為然，并舉例說香港也征收物業(yè)稅，而房價依然高。其實(shí)，國內(nèi)準(zhǔn)備開征的物業(yè)稅是一種財產(chǎn)稅。它采取的是“從價計(jì)征”原則，說通俗點(diǎn)就是按照納稅人所擁有不動產(chǎn)價值的多少作為征稅依據(jù)。而香港的物業(yè)稅是一種所得稅，即按投資人經(jīng)營房產(chǎn)所得（如租金）征收的稅種，兩者不是一個概念。
我們開征物業(yè)稅要達(dá)到的目標(biāo)有3個：一是將目前各地方五花八門的房地產(chǎn)稅費(fèi)進(jìn)行清理，規(guī)范征收與使用程序，以減少現(xiàn)行土地稅費(fèi)中存在的不規(guī)范與腐敗現(xiàn)象；二是使地方政府分享土地增值帶來的收益以及獲得長期穩(wěn)定的收入來源；三是遏制房地產(chǎn)投機(jī)行為，提高土地資源的利用率。
客觀地說，物業(yè)稅并非是針對目前高房價所設(shè)計(jì)的一個專門稅種，它的意義在于建立一個更為合理的機(jī)制。首先，物業(yè)稅的征收是要改變目前地方政府急于變現(xiàn)“土地財政”的利益格局。多年來，地方政府賣地越多，財政收入就越多，房地產(chǎn)成為地方財政的重要來源。然而這留下的巨大隱患是，土地賣一塊少一塊，透支了未來地方政府的財政收入。前些年建設(shè)部曾作過關(guān)于房價的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)房價高的原因之一是政府各部門的不合理收費(fèi)太多。這就形成了某種黑色幽默：人民群眾向政府控訴開發(fā)商把房價抬得太高，結(jié)果發(fā)現(xiàn)政府也沒少在房價里收費(fèi)，而正是因?yàn)槭樟速M(fèi)卻沒花向住房保障體系，才把這些人民群眾趕到商品房市場中去發(fā)現(xiàn)房價太“高”的。對現(xiàn)行的各種稅費(fèi)進(jìn)行清理，規(guī)范征收與使用程序，實(shí)為物業(yè)稅所肩負(fù)的使命之一。
其次，物業(yè)稅所采取的“從價計(jì)征”原則，能夠比較客觀地反映房地產(chǎn)價值和納稅人的承受能力，使多占財產(chǎn)的人多納稅，這符合稅收的縱向公平原則。事實(shí)上，在高房價的背后，折射出的是財富分配差異。一個簡單的道理是，如果沒有巨大的購買力支撐，開發(fā)商們何以能將房子賣高價？客觀地說，房地產(chǎn)市場中有數(shù)量可觀的購買力是由富裕人群純粹的投資需求創(chuàng)造的。
對于投資人而言，房價的高低并不重要，重要的是只要房價繼續(xù)上漲，投資人就可無限期持有，等待更高的價格出售。在城市土地資源有限并且日益稀缺的情況下，大量資本源源不斷地涌入，就會造成房價一路上漲。此時，決定市場價格的因素并不完全取決于市場的供應(yīng)量與實(shí)際需求，而是取決于人們對未來價格走勢的預(yù)期。這也就是為什么當(dāng)前“房價收入比如此之高”與“住宅市場價格如此堅(jiān)挺”兩者能夠并存的原因。從全社會平均意義上統(tǒng)計(jì)出來的房價收入比，當(dāng)然不能解釋面向高端人群和投資人群的住宅市場的價格水平。
開征物業(yè)稅雖說不能肯定會讓房價降下來，但可以肯定的是會讓后繼的房產(chǎn)投資者必須要作出這樣一個權(quán)衡：房產(chǎn)升值的賬面收益能否覆蓋未來持有不動產(chǎn)的稅負(fù)成本？
那么，為什么說開征物業(yè)稅宜早不宜遲呢？這是因?yàn)�，物業(yè)稅是要清理合并目前地方政府向房地產(chǎn)征收的各種稅費(fèi)。而當(dāng)前增量房（正在開發(fā)銷售的商品房）和存量房的房價構(gòu)成中包含了政府已收的稅費(fèi)，因而對這部分房產(chǎn)再征收物業(yè)稅則有重復(fù)征稅之嫌。雖然，對擁有多處房產(chǎn)（兩套以上）的人征收物業(yè)稅也未嘗不可，但前提條件則要考慮房產(chǎn)持有人已納稅因素，而在相當(dāng)一段時間內(nèi)應(yīng)對其房產(chǎn)征稅給予合理的稅收減免。否則該稅種會因納稅人的抵觸而使得征管成本相當(dāng)高。
可以想象的是，隨著城市土地開發(fā)殆盡，越推遲物業(yè)稅的征收，相應(yīng)的稅源也就會越少。因此，開征物業(yè)稅宜早不宜遲。
中國證券報
相關(guān)專題：擬征大戶型保有稅高房價難逃一劫
[編者按]：前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問題，已經(jīng)被建設(shè)部、財政部及稅務(wù)總局提上了議事日程，可能在明年4月以后出臺。征收范圍可能為120平方米以上房產(chǎn)。征稅目的是為了“鼓勵、引導(dǎo)自住型需求，限制投資性需求，抑制投機(jī)性需求，加大中小戶型房屋的供應(yīng)量。
知識點(diǎn)小貼士：
什么是物業(yè)稅？ 物業(yè)稅，又稱“財產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。
從理論上說，物業(yè)稅是一種財產(chǎn)稅，是針對國民的財產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國民的財產(chǎn)，并為之提供保護(hù)；然后，作為一種對應(yīng)，國民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應(yīng)的支出。
報載：“物業(yè)稅開征”將率先在北京試點(diǎn)，上海、南京、廣東的試點(diǎn)將在今年底或明年初緊隨其后。目前還沒有具體的征收辦法。
編輯留言：
我國目前房地產(chǎn)市場存在嚴(yán)重的局部供需矛盾，占市場主題的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房等需求得不到滿足，房地產(chǎn)商普遍在追求利潤的驅(qū)使下，盲目建設(shè)高檔商品房和商用房產(chǎn)，豪華住宅，牟利的同時無形中造成房價瘋狂上漲，也為投資投機(jī)者提供了空間，更使房價增加了不穩(wěn)定因素。目前解決房價過高的治本之策是加強(qiáng)普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)，優(yōu)先保證土地的供應(yīng)，同時加以配套的打擊投資投機(jī)行為。
可見調(diào)控房價需要從需求和攻擊雙方面下手，目前重要的是提高供給。目前提高供給的手段還局限于行政干預(yù)和調(diào)控，長遠(yuǎn)來看不符合市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向，也存在效率損失，因此從長久之計(jì)考慮，健全經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段是根本的措施，其中保有環(huán)節(jié)物業(yè)稅的完善是重中之重。
對此，復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長孫立堅(jiān)教授認(rèn)為，在醫(yī)療、社保狀況未改變的情況下，老百姓對未來的擔(dān)憂勢必轉(zhuǎn)化為目前的過度儲蓄行為，取消利息稅可能不利于降低儲蓄率。印？華表示，社會保障永遠(yuǎn)都難讓所有人滿意，政府應(yīng)該把人民的注意力引導(dǎo)到創(chuàng)造財富的熱情里，而不是引向財富分配的熱情里。
