2007博鰲房地產(chǎn)論壇之地產(chǎn)精英博鰲論劍主題：尋找中國(guó)房地產(chǎn)共同的未來(lái)
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時(shí)間：2007年8月17日下午
地點(diǎn)：中國(guó)海南博鰲。索菲特酒店
【主持人】接下來(lái)是房地產(chǎn)精英對(duì)話專(zhuān)場(chǎng)。
2007博鰲房地產(chǎn)論壇“精英對(duì)話”，我們知道，國(guó)際社會(huì)對(duì)中國(guó)未來(lái)的比較有著良好的預(yù)期，許多人認(rèn)為中國(guó)未來(lái)十年將進(jìn)入高速發(fā)展的時(shí)期，被稱作是“黃金十年”。其實(shí)在過(guò)去的七年歷，中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)感受到市場(chǎng)化改革為我們帶來(lái)的種種好處，我們相信未來(lái)的十年一定是中國(guó)規(guī)范市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，平衡區(qū)域發(fā)展的十年，這樣的十年將會(huì)為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)那些期待呢？在思考高速發(fā)展的過(guò)程當(dāng)中中國(guó)經(jīng)濟(jì)是否面臨著風(fēng)險(xiǎn)，而這些風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)又會(huì)又怎樣的影響呢？
我們今天精英對(duì)話主題就是：未來(lái)的黃金十年與中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)首先有請(qǐng)對(duì)話主持：
第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)總編輯秦朔（先生）
搜狐、焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)新聞中心主任莫春（莫春博客，莫春新聞，莫春說(shuō)吧）（女士）
下面我們請(qǐng)出倪健達(dá)先生、任志強(qiáng)（任志強(qiáng)博客，任志強(qiáng)新聞，任志強(qiáng)說(shuō)吧）先生、潘石屹（潘石屹博客，潘石屹新聞，潘石屹說(shuō)吧）先生。
好，下面我們就把時(shí)間交給我們主持和對(duì)話的嘉賓。
【莫春】大家晚上好，所以我看他們一會(huì)上來(lái)領(lǐng)獎(jiǎng)，一會(huì)上來(lái)頒獎(jiǎng)，所以建議我們的話題輕松一些，大家有什么樣的問(wèn)題都可以問(wèn)我們。我想，因?yàn)槲覀兘裉炫_(tái)上在座四位，都應(yīng)該說(shuō)勞累了一天，而且他們也是在房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)中，整個(gè)市場(chǎng)發(fā)展的十多年的時(shí)間，所以我想，就是現(xiàn)在我們房地產(chǎn)市場(chǎng)的話題。
【任志強(qiáng)】我今天比較感興趣是三位中國(guó)房地產(chǎn)精英，這些人物的生活方式，那么他們自己的生活，比如他們看中的是一個(gè)什么樣的事情。
我住的都是我自己蓋的房子，大部分發(fā)展商另外找一個(gè)隱蔽的地方，或者買(mǎi)別人的房子，讓別人找不著，我覺(jué)得住在自己建設(shè)的場(chǎng)地里最安全。而且我住在建設(shè)場(chǎng)地里也覺(jué)得非常安全，一定給誰(shuí)都會(huì)最滿意�？赡苡懈魇礁鳂拥膶哟�，或者你擔(dān)心一些麻煩，那么我想我開(kāi)發(fā)商對(duì)自己的產(chǎn)品應(yīng)該有信心，我的業(yè)余活動(dòng)有高爾夫、橋牌，我是全國(guó)橋牌協(xié)會(huì)的副主席，已經(jīng)帶著民間代表團(tuán)去參加了遠(yuǎn)東和臺(tái)灣地區(qū)的橋牌比賽，這個(gè)鮮為人知吧？我想我的橋牌起碼可以達(dá)到大師級(jí)以上水平。
【莫春】您自我表?yè)P(yáng)，你開(kāi)個(gè)這么好的頭，一講就是一場(chǎng)，應(yīng)留點(diǎn)時(shí)間讓別人講一下。剛才說(shuō)到潘總的一些意思，而且還有潘總的感情生活。
【潘總】今天快后半夜了，說(shuō)是住的房子，我是奉行住宿最好的房子，開(kāi)最破的車(chē)，這個(gè)觀念會(huì)讓你的資產(chǎn)升值，所以我住的房子要好一點(diǎn)，也是我自己建的房子，車(chē)開(kāi)的挺破，開(kāi)的是吉普車(chē)，不象任總奔馳、奧迪等等一些好車(chē)。
任總有幾個(gè)不太好的習(xí)慣，這是我跟他接觸十幾年的時(shí)間看出來(lái)的，第一個(gè)，他自己公司自己辦的食堂，在食堂做的飯極其難吃。但是他對(duì)所有員工規(guī)定，這飯必須要吃完，不能省。結(jié)果我坐下，他們部門(mén)經(jīng)理給我來(lái)一大盤(pán)，我死活也吃不完，因?yàn)樗麄兊娘執(zhí)y吃了，所以我覺(jué)得這樣吃下去對(duì)人的身體不利。
第二點(diǎn)，任總看起來(lái)挺粗的，實(shí)際上他不是。
還有，一個(gè)毛病就是，1983年還是1985年他丟了一次錢(qián)，丟了錢(qián)以后，從此每天晚上都不回去，一直住在辦公里直到現(xiàn)在，從此以后就住在保險(xiǎn)柜旁邊，他說(shuō)沒(méi)辦法，我說(shuō)你老婆怎么辦？他說(shuō)她愿意來(lái)就來(lái)，不來(lái)就拉倒。所以我覺(jué)得夫妻兩個(gè)人，結(jié)果他老婆在家里住著，他在辦公室里看保險(xiǎn)柜。
【倪健達(dá)】任總說(shuō)住自己的房子，才是對(duì)自己的客戶最大的負(fù)責(zé)。潘總是說(shuō)住最好的房子，開(kāi)最破的車(chē)。我和潘總不一樣，我是開(kāi)最好的車(chē)住最破的房子，因?yàn)樽》孔拥梦易约禾湾X(qián)。
【莫春】好，剛才應(yīng)該說(shuō)是娛樂(lè)環(huán)節(jié)�，F(xiàn)在我們要進(jìn)行一些嚴(yán)肅的問(wèn)題，你們?nèi)划吘故切袠I(yè)中的領(lǐng)先人物，我們關(guān)注一些熱點(diǎn)的話題，先想問(wèn)一下任總，今天大會(huì)當(dāng)中，有人提出來(lái)，說(shuō)政策的建議，比如說(shuō)盡快出來(lái)按揭等等這樣一些問(wèn)題，不知道能對(duì)這些有什么說(shuō)法？您覺(jué)得物業(yè)稅能出臺(tái)嗎？會(huì)在什么時(shí)候？
【任志強(qiáng)】我個(gè)人覺(jué)得中國(guó)的物業(yè)稅不高，國(guó)外的物業(yè)稅更高。物業(yè)稅是治安環(huán)境維護(hù)條件，讓物業(yè)生存的一種稅。房?jī)r(jià)低了，那么它的稅收就會(huì)減少，房?jī)r(jià)高了它的稅收就會(huì)增加，政府收這個(gè)稅干什么？主要是雇警察維護(hù)社會(huì)治安，如果房子升值他就沒(méi)有辦法讓警察的工資提高。你知道香港人民為什么不怕警察嗎？因?yàn)橄愀廴嗣裰�，我養(yǎng)活你。地方政府希望房?jī)r(jià)越高稅收越高，房?jī)r(jià)越低，物業(yè)稅越低。還有人說(shuō)住大房子要高收稅，小房子要少收稅，為什么呢？因?yàn)橛绣X(qián)人才住大房子。中國(guó)物業(yè)稅要改變土地出讓金的制度，把它緩和以后變成物業(yè)稅。全世界沒(méi)有物業(yè)稅超過(guò)20個(gè)國(guó)家，而我們現(xiàn)在物業(yè)稅遠(yuǎn)遠(yuǎn)比我們?nèi)澜缍惵识家叩枚啵椅飿I(yè)稅要實(shí)現(xiàn)的話，會(huì)比現(xiàn)在房產(chǎn)稅少繳很多錢(qián)。只有不知道的人才說(shuō)收了物業(yè)稅，才會(huì)使房?jī)r(jià)降低。
【莫春】還有一些建議提高按揭的利率。
【任志強(qiáng)】各個(gè)國(guó)家通常零售戶開(kāi)始，大部分調(diào)到10%甚至15%，剩下的居民住房有一個(gè)基本的目標(biāo)，政府的目的是讓更多的人能買(mǎi)房，能改善住房條件，所以它不會(huì)任意市場(chǎng)，讓大家買(mǎi)不起房。這與政府基本觀點(diǎn)主張是被動(dòng)的，所以沒(méi)有人為了房?jī)r(jià)讓大家都買(mǎi)房子，還解決不了大家的居住問(wèn)題。美國(guó)的新增住房量下降下跌的一種情況，可是美國(guó)房?jī)r(jià)到目前位置仍然沒(méi)有提高。那么也就是說(shuō)最發(fā)達(dá)的國(guó)家，根本不用這種愚蠢的辦法，讓政策和促進(jìn)政策的導(dǎo)向相悖。我不知道會(huì)不會(huì)提高首付，但總體上來(lái)說(shuō)，我認(rèn)為這種提高首付的辦法并不是很好的辦法。
【莫春】潘總，您在演講當(dāng)中，有關(guān)土地方面，你也提出了疑問(wèn)，關(guān)于閑置的土地，我們也是看到最近在土地招牌掛著很多案例當(dāng)中，都是大型企業(yè)在拿地，都是規(guī)模很大，實(shí)力很強(qiáng)的企業(yè)在拿地，我想請(qǐng)問(wèn)你一個(gè)問(wèn)題，我們房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中，很多中型公司還有小型公司來(lái)說(shuō)，今后應(yīng)該怎么做？
【潘石屹】大家把今天定成了從90年代以來(lái)最大的一次黑色星期五，所以未來(lái)的中國(guó)金融市場(chǎng)，股票市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)到底要怎么發(fā)展？不確定因素我覺(jué)得非常多，大家一定要小心翼翼。尤其在我們經(jīng)濟(jì)總量規(guī)模較大的時(shí)候充滿風(fēng)險(xiǎn)，至于土地問(wèn)題呢，我首先要說(shuō)把政策公開(kāi)化，可是在各個(gè)地方政府實(shí)施公開(kāi)化案例的時(shí)候，本身就不多，實(shí)施的時(shí)候沒(méi)有起到一個(gè)好的作用，一個(gè)不好的榜樣開(kāi)頭會(huì)使很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商失去信心。我想借助任總給我們配合市長(zhǎng)匯報(bào)的時(shí)候的一段話。去年我在北京一共參加十幾次招牌掛，光招牌掛利息損失了7千多萬(wàn)，它出價(jià)格最高也中不了標(biāo)，除了價(jià)格在哪里都中不了標(biāo)。所以我覺(jué)得土地公開(kāi)化的好的政策還要操作公開(kāi)透明，有些召開(kāi)化不一定說(shuō)腐敗，最關(guān)鍵的是規(guī)范。
【莫春】潘總你說(shuō)的都是任總的利潤(rùn)，那您自己的利潤(rùn)呢？
【潘石屹】我也是一樣，但是可能這幾年有一些限制的條件，不讓別人進(jìn)來(lái)的時(shí)候，我何必拿幾個(gè)億的資金在那放很長(zhǎng)時(shí)間，利息損失一大堆。
【莫春】又快到一年一次的8.31，這個(gè)日子對(duì)很多房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，因?yàn)閺娜昵?.13開(kāi)始實(shí)行招牌掛制度到現(xiàn)在接近三年時(shí)間，真的快到了解決這個(gè)制度的時(shí)候，今天下午鐘偉演講的時(shí)候，說(shuō)到如果一個(gè)土地制度不改變房?jī)r(jià)怎么能講呢？對(duì)于這個(gè)我想聽(tīng)一下任總的看法。
【任志強(qiáng)】招拍掛是2006年6月1號(hào)開(kāi)始實(shí)行的，地方政府供應(yīng)投標(biāo)之后，那么這個(gè)制度的本身，好象量變就會(huì)引起質(zhì)變，所以假定民營(yíng)企業(yè)，它一定要把產(chǎn)品做得更好，每一塊土地單位的利用價(jià)值越高，創(chuàng)造價(jià)值越高，就會(huì)使房子收益提高一點(diǎn)兒。
【莫春】好，謝謝任總。
【秦朔】我覺(jué)得怎么看一個(gè)人或者一個(gè)產(chǎn)業(yè)，或者對(duì)一個(gè)單位的價(jià)值，我覺(jué)得物與物的之間差別，有你這個(gè)人和沒(méi)有你這個(gè)人是有區(qū)別，而且區(qū)別很大的。他么你們這種存在的價(jià)值，所以我很希望，我們這三位尤其我們的任總、潘總，你們更早貢獻(xiàn)更多，你們談一下這二十年發(fā)展有你們和沒(méi)你們對(duì)這個(gè)行業(yè)有什么變化？你們認(rèn)為你們對(duì)這個(gè)行業(yè)最大的價(jià)值究竟是什么？
【任志強(qiáng)】我的最大價(jià)值就是做了房地產(chǎn)。我在北京更多地和國(guó)家各式各樣的機(jī)關(guān)有著密切的聯(lián)系。我在十幾年以前就贊助了一個(gè)基金，那個(gè)基金我是最大的投資者，除了這些以外，我們和部委機(jī)關(guān)有一些密切的聯(lián)系，所以更多的機(jī)會(huì)參與到提意見(jiàn)的過(guò)程中，包括國(guó)務(wù)院18號(hào)通知全部制定，其中很多內(nèi)容我們參與過(guò)建設(shè)部或者國(guó)家發(fā)改委組織的各式各樣的討論。對(duì)此建設(shè)部也是以開(kāi)座談會(huì)的方式讓我們地產(chǎn)商人提供各式各樣的資料，我們提供了66個(gè)國(guó)家各種各樣的參考，而且有各種各樣的發(fā)言，代表了商會(huì)，代表了企業(yè)。在開(kāi)會(huì)的過(guò)程中，我們還提出我們的不同意見(jiàn)，最后獲得了認(rèn)可。
【莫春】我覺(jué)得任總剛才的講話沒(méi)有回答我的問(wèn)題。任總?cè)绻蛔龇康禺a(chǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)是什么樣？潘總要說(shuō)一下這個(gè)問(wèn)題嗎？
【潘石屹】任總他列舉他那些偉大成績(jī)的時(shí)候，有很多都是我跟他一起參加的，我覺(jué)得有一次，建設(shè)部有個(gè)是不是要取消商品房的座談會(huì)。看到商業(yè)銀行、各種銀行單位都去了，所以開(kāi)會(huì)10分鐘我就考慮過(guò)去參加這個(gè)會(huì)，我一看所有人都去了，就我們兩個(gè)沒(méi)去，一大堆各個(gè)部委的都在開(kāi)會(huì)。過(guò)了一兩個(gè)小時(shí)，任總過(guò)來(lái)，一發(fā)言就把國(guó)家工商銀行那個(gè)女的給說(shuō)哭了，可是我覺(jué)得這個(gè)每一個(gè)個(gè)人，在這個(gè)行業(yè)大規(guī)模發(fā)展中的作用總是非常保險(xiǎn)，包括任總，任總所有的會(huì)場(chǎng)那找做房地產(chǎn)，他要沒(méi)有人做，我就不會(huì)做房地產(chǎn)。當(dāng)然房地產(chǎn)的推廣，跟今天比遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如今天。簽合同的時(shí)候我也是剛接觸房地產(chǎn)，所有的事情都是以學(xué)習(xí)的態(tài)度。結(jié)果人家說(shuō)：“你還做房地產(chǎn)呢，連四通一平都不知道�！�
【莫春】任總的演繹到攀總那兒整個(gè)都被推翻了。我們還有一個(gè)問(wèn)題要問(wèn)一下倪總。
【任志強(qiáng)】主要是他都漏出來(lái)了，這個(gè)不能泄漏給大家。
【莫春】今天我們聽(tīng)鐘偉的演講，我覺(jué)得鐘偉說(shuō)了半天，他預(yù)測(cè)2018年到2025年中國(guó)會(huì)有過(guò)萬(wàn)億的企業(yè)出現(xiàn)。但是下午那場(chǎng)對(duì)話的時(shí)候，我不知道它是哪家公司，我就想問(wèn)一下倪總，在這樣狀況下我們一些中型公司、小型公司如何差異化的生存？
【倪健達(dá)】我們上海企業(yè)可能以后找潘總，每一回政府中間很多改善完善的情況，我們享受就可以了。剛才莫春的提問(wèn)我覺(jué)得，如果說(shuō)展望未來(lái)的話，我認(rèn)為我們今天參加的很多同行會(huì)在未來(lái)的一段時(shí)間里面慢慢成長(zhǎng)；我覺(jué)得成功的地產(chǎn)商你和我會(huì)在未來(lái)一段時(shí)間里成為主人；隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)總量的發(fā)展，還有世界經(jīng)濟(jì)的影響會(huì)越來(lái)越大。以后我們會(huì)換一種方式去思考這個(gè)問(wèn)題，我想再十年的話，品牌和品牌的比例，肯定和現(xiàn)在大不一樣了。所以我想成功的房地產(chǎn)商人都會(huì)成為房地產(chǎn)的主人。那么我們房地產(chǎn)由誰(shuí)來(lái)做，我相信隨著中國(guó)資本二元化改革，肯定會(huì)有很多新的房地產(chǎn)企業(yè)家出現(xiàn)，特別是土地供應(yīng)的一些改革，我認(rèn)為以后的房地產(chǎn)發(fā)展商會(huì)越來(lái)越向一些發(fā)展滯后的地方發(fā)展，房地產(chǎn)發(fā)展中間可能不是一種障礙，如果說(shuō)企業(yè)的未來(lái)有一些發(fā)展，相信我們的這個(gè)群體還是非常努力的，我覺(jué)得中、小型企業(yè)招牌掛的政策，對(duì)不對(duì)，好不好老潘都已做非常精確的闡述。中小企業(yè)房地產(chǎn)商方面挑戰(zhàn)還是非常大的，所以可能以后象今天我們秘書(shū)長(zhǎng)主持的一個(gè)信托資金，這樣一個(gè)思路基金會(huì)越來(lái)越多，我們中小的產(chǎn)業(yè)發(fā)展商會(huì)由小成大，也會(huì)越來(lái)越走向聯(lián)合，所以我認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可能會(huì)高，成功的投資人不再那么辛苦，那么賺委屈的錢(qián)了。
【莫春】謝謝倪總，我們和臺(tái)下進(jìn)行互動(dòng)一下。
【秦朔】因?yàn)闀r(shí)間關(guān)系，我們精英對(duì)話就要結(jié)束了，陳詩(shī)濤他們講話太精彩，所以最后再問(wèn)一個(gè)問(wèn)題就結(jié)束了，這個(gè)問(wèn)題是請(qǐng)我們?nèi)慰偤团丝偦ハ嗾雇幌滤麄儗橹袊?guó)房地產(chǎn)業(yè)做出什么樣的貢獻(xiàn)？
過(guò)去已經(jīng)講過(guò)了，我認(rèn)為他們兩個(gè)購(gòu)房潛力里面，不僅把房地產(chǎn)變成一個(gè)大眾化，這樣一個(gè)行業(yè)，我很衷心希望，他們倆能夠每一年在春節(jié)聯(lián)歡晚上表演一下，最后一個(gè)問(wèn)題展望一下我們就可以結(jié)束了。
【任志強(qiáng)】未來(lái)房地產(chǎn)的匯報(bào)，如果我們上市以后，未來(lái)的十年二十年我們就發(fā)展得更好。
【潘石屹】很明顯一說(shuō)就低了一倍。剛才屏幕上放的是《二十年之后再相會(huì)》，再過(guò)二十年，沒(méi)有人理我，我就自己打打高爾夫球吧。二十年一下子就過(guò)去了，所以這二十年確實(shí)一晃就過(guò)去，我可以向在座的每一位說(shuō)的是，在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中一定要居安思危，現(xiàn)在我們過(guò)去十年二十年也好增長(zhǎng)的速度較快，所以今天任總想要做國(guó)際化公司了，市值要突破一萬(wàn)億。
【莫春】好，時(shí)間已經(jīng)非常晚，現(xiàn)在已經(jīng)10點(diǎn)多了，我想今天我們對(duì)話是摻雜一些環(huán)節(jié)在里面，但是三位的很多觀點(diǎn)，在我的心理產(chǎn)生很多思考，可能這一個(gè)小時(shí)時(shí)間太短了，我想每位嘉賓在自己以后的路中都會(huì)找到答案。好，我們精英對(duì)話到此結(jié)束，感謝大家的陪伴。
