過去兩年，關(guān)于征收物業(yè)稅的輿論呼聲十分強烈，國家建設(shè)部和稅務(wù)總局已在個別城市進行試點。最近建設(shè)部又就“推進房地產(chǎn)稅制改革和推行物業(yè)稅”專門致函各地征求意見。在我看來，無論是來自民間的建議，還是出自主管部門的試點推行，他們基本上不了解征收物業(yè)稅的復雜性和艱巨性，在當前的條件下，根本不具備實施的客觀條件。其理由如下：
一、將征收物業(yè)稅作為調(diào)控房價的出發(fā)點，僅是一種主觀幼稚愿望和短視行為。
我們的一些同志以為通過加息、提高稅率、增加稅種就能抑制房價的過快上漲，甚至能夠使房價下跌。在過去的五年房地產(chǎn)調(diào)控過程中，實踐已經(jīng)證明在商品住宅需求旺盛，而供給又相對不足的情況下，任何加息加稅的辦法，都通過賣方到買方的傳導機制，導致了商品住宅價格的上漲。打著讓中國更多老百姓住得上房、租得上房和買得起房旗號的房地產(chǎn)調(diào)控的政策，在推行過程中，老百姓無論是租房還是買房都更加困難。
二、我國的房地產(chǎn)稅收由于疊加效應(yīng)已經(jīng)形成重稅，不利于我國老百姓財產(chǎn)性收入的增加和存量商品房的市場供應(yīng)。
現(xiàn)在的房地產(chǎn)相關(guān)稅收已經(jīng)有印花稅、契稅、營業(yè)稅、所得稅和土地增值稅等，這些稅已經(jīng)呈現(xiàn)稅率不斷提高的政策傾向，疊加在一起稅賦已經(jīng)很高了。拿商品住宅流通交易現(xiàn)行稅賦為例，就是放在世界范圍內(nèi)做橫向比較都屬重稅。近年來國家在房地產(chǎn)稅收總量的增幅上，已經(jīng)大大超過我國GDP和城鄉(xiāng)勞動者收入的增長幅度。建設(shè)小康社會，增加我國老百姓的財產(chǎn)性收入都是中國共產(chǎn)黨全國大會上形成的基本共識。而現(xiàn)行房地產(chǎn)稅賦和我國發(fā)展目標并非完全銜接。對商品住宅流通環(huán)節(jié)不斷加大稅賦，減緩了存量商品住宅的流通量，不利于在增量商品房不足情況下的市場供求關(guān)系的平衡。稅賦過重存在政府與民爭利的問題，容易導致產(chǎn)業(yè)萎縮，就業(yè)減少。
三、現(xiàn)行房地產(chǎn)各種稅收的合理性是存在疑問和爭議的。
商品住宅契稅是在我國解放初期限制私人擁有住宅、限制房屋作為商品進行流通，實行資本主義工商業(yè)改造為背景條件下的產(chǎn)物，而目前的社會主義市場經(jīng)濟體制和我國改革開放環(huán)境，已和當初有了根本性的變化。當前商品住宅流通環(huán)節(jié)的一些征稅目標稅基是相同的，存在著一個稅基多重征稅的現(xiàn)象。就多數(shù)老百姓購買住房而言，主要是基于住房條件的改善為目的，而不是以商業(yè)經(jīng)營為目的，向出售自己產(chǎn)權(quán)房屋的老百姓征收營業(yè)稅，實質(zhì)上是向根本不具有登記企業(yè)法人的、也不具有商業(yè)營業(yè)性質(zhì)的老百姓征收不當稅種。即便是老百姓出租自己的產(chǎn)權(quán)房屋，也是以彌補家庭收入不足，提高家庭生活支付能力和生活水平為主要目標。相當一部分老百姓出租自己的產(chǎn)權(quán)房屋，是以租賃收入抵付按揭貸款。老百姓現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)房屋市場價值的提升，既有城市大環(huán)境和市場條件的改變?yōu)闂l件，也有動用自己的貨幣資產(chǎn)包括維修基金實行房屋裝修、維護和改造的原因，不能一概而論，輕易擴大征稅基數(shù)。
四、物業(yè)稅征收需要有明晰而復雜的客觀標準，而這種標準的依據(jù)和制定現(xiàn)在都缺失。
征收物業(yè)稅，就必須有稅基標準，它包括城市（區(qū)域）的基準地價和建筑物重置價格。而這種稅基標準又必須以稅基評估為前提、為依據(jù)。國際通行慣例是國家定規(guī)則，社會和市場評估機構(gòu)具體實施，行政部門進行監(jiān)管；其標準是以房屋重置價格為基礎(chǔ)，一般低于市場價格的15％－30%；評估標準又必須是動態(tài)的，幾年做一次調(diào)整；評估標準是公開、透明、規(guī)范、易操作；總體上是降低綜合稅率，突出單一稅種的功效。
我國現(xiàn)行情況是評估隊伍素質(zhì)不高，評估機構(gòu)很少，評估機構(gòu)權(quán)威性較低，評估依據(jù)隨意性較大，評估結(jié)果存在認定分歧。無論是國家還是地方，現(xiàn)在都還沒有建立完整的權(quán)威的房地產(chǎn)稅基評估體制機制。誰都知道所有商品房屋都是非均質(zhì)性的，都是一房一價的，因此如果以商品房屋的市場均價作為稅基標準，合理公平嗎？我國現(xiàn)在的產(chǎn)權(quán)房屋稅基標準的評估、房屋拆遷補償標準的評估和銀行商品住宅抵押的評估都還處在探索初建的過程中，在這種背景下貿(mào)然出臺物業(yè)稅至少是不嚴肅的，也是力不從心的。
五、物業(yè)稅試點和推行都必須有一個好的工作流程，而這種流程現(xiàn)在是缺失的。
在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控過程中，我們看到了單一國務(wù)院部委的政策文件，也看到了多部委聯(lián)合頒布的政策文件，唯獨沒有看到國務(wù)院法制辦的身影和聲音。按照我國現(xiàn)行政府法規(guī)頒布的工作流程，無論是國務(wù)院的法制辦還是地方政府的法制辦都應(yīng)該發(fā)揮十分積極和重要的作用，從法規(guī)的總體規(guī)劃、輕重緩急時序、調(diào)查研究、起草立案、論證聽證到頒布實施，本身都有一個嚴格規(guī)范的流程，都納入政府和人大的法制部門的工作流程，期間充滿著上下左右的反復協(xié)調(diào)、嚴密論證和認真修訂。
物業(yè)稅作為一個事關(guān)全國的新稅種，必須進入全國人大常委會和法工委的工作程序。在沒有看到相關(guān)政府部門將物業(yè)稅條例送審國家最高立法機構(gòu)并通過的情況下，就在全國各地進行試點乃至要推行強征，這符合我國法律法規(guī)流轉(zhuǎn)程序么？
六、物業(yè)稅的試點和推行都必須有一個好的工作方法，而這種工作方法還沒有統(tǒng)一。
干什么事，推行什么樣的政策，征收什么樣的稅種，都必須有標準、有流程、有方法，否則就是亂來胡搞。即便將來進行物業(yè)稅征收的試點和推行，也應(yīng)該有下列的方法：
講究時序。先做房地產(chǎn)稅制改革，再推行物業(yè)稅；先探討標準，再送人大審批；先立法，再試點；先試點，再逐步推行；先征高檔房屋，再征普通房屋；先征多套房屋，再征一套房屋；具備條件了再全面鋪開。
講究差異和區(qū)別。征稅基礎(chǔ)標準要合理，不能眉毛胡子都征稅，要剔除不合理、不科學的稅基。
產(chǎn)權(quán)房屋都要征。住宅、商鋪、辦公樓、廠房等征收物業(yè)稅，可有先后，但原則上都要征收。現(xiàn)在的商鋪、辦公樓、廠房等產(chǎn)權(quán)房屋基本上是以企業(yè)投資為主，但也不乏個人投資。既然個人投資住宅也要征，個人投資其它品種的產(chǎn)權(quán)房屋也要征。既然對個人實施產(chǎn)權(quán)房屋的物業(yè)稅征收，也要對企業(yè)法人包括國有企業(yè)實施產(chǎn)權(quán)房屋的物業(yè)稅征收。
由少到多，由點到面。包括經(jīng)濟適用房、限價房、重大工程配套用房和房改房，只要是產(chǎn)權(quán)商品住宅都得征。
低稅率，寬稅基。不宜造成房地產(chǎn)市場和價格的大幅波動。
法定物業(yè)稅稅基評估每隔若干年，動態(tài)評估確定一次。
七、物業(yè)稅征收標的并未剔除土地價格。
我國土地是公有制，是國家所有，而世界上征收物業(yè)稅的國家基本上都是土地私有制的。物業(yè)稅是一種外來引入的稅種，不考慮土地所有權(quán)的各國差異，強征物業(yè)稅缺乏合理的基本條件。老百姓擁有的產(chǎn)權(quán)住宅，在購買時已經(jīng)向國家繳納了70年的土地批租費用（先由開發(fā)商繳納，后轉(zhuǎn)移分攤到每一個出售的商品房屋中），只有房屋土地的使用權(quán)，并不具備土地的所有權(quán)。而在我國擬推行的物業(yè)稅的稅基中是包括了土地的市場價格，憑什么國家產(chǎn)權(quán)的土地，國家已經(jīng)征收了土地批租費用，還要再向老百姓征收包含土地價格的物業(yè)稅？國家向自己擁有所有權(quán)的土地征稅，在法理上講不通，轉(zhuǎn)向僅僅擁有一定年限土地使用權(quán)的老百姓征收物業(yè)稅，在法理上更是亂來，因為中國老百姓并不像外國那樣擁有土地私有產(chǎn)權(quán)。
八、征收物業(yè)稅缺乏對我國老百姓擁有產(chǎn)權(quán)房屋現(xiàn)象的總體評價
我國老百姓總體上擁有產(chǎn)權(quán)房屋的時間并不長，就大多數(shù)老百姓而言，現(xiàn)在買房賣房，究竟主體上是為了改善自己的住房條件，還是主體上是為了進行商品房屋的投資乃至投機，這是一個必須講清楚、弄明白的總體背景基礎(chǔ)，這是一個大是大非的問題。過去的二十年，是我國老百姓改善居住條件是華夏歷史上又好有快的黃金二十年，還是一個存在巨大社會住房不公平，存在土地和住房制度改革嚴重失敗和重大缺陷的歷史時期，這也是一個大是大非的基本評價。我國各個城市是舊貌變新顏，越來越多的老百姓擁有了自己的產(chǎn)權(quán)住房，基本上都有了與自己的工作年限和收入水平相適應(yīng)的房屋居�。ú还苁琴徸�、租住還是借住），還是舊房、危房、簡屋和棚戶到處充斥，各個階層的老百姓都缺少房屋居住，大多數(shù)人都沒有買過房，都買不起房，將來也沒有能力買房（不管是房改房、經(jīng)濟適用房還是商品房），這也是一個大是大非的基本評價。如果用這種基本評價來看我們現(xiàn)行的房地產(chǎn)各種調(diào)控政策，我想多數(shù)人都會有一個全新的不同于現(xiàn)在社會思潮的結(jié)論。
九、作為財產(chǎn)持有的房屋物業(yè)稅和商品房屋流通過程中的稅收，兩者征收難度和成本是非常不一樣的。
在流通環(huán)節(jié)中向商品房屋征稅，相對容易的多，簡便的多。這是因為凡是購買房屋的人都需要切實保障自己的產(chǎn)權(quán)財產(chǎn)的利益，而這種保障只有在房地產(chǎn)交易過程中通過繳納相應(yīng)稅費才能獲得國家通過政府頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證書，獲得國家意志的認可和法律文書的憑證。而物業(yè)稅作為一種財產(chǎn)稅，征收起來的難度和成本則非同小可，這里有一個法定房屋評估機構(gòu)對全國城市老百姓所有房屋的價格評估，有一個物業(yè)稅征稅基數(shù)的一家一戶的送達和一家一戶的認同。而沒有這種認同是根本無法執(zhí)行的。為了這種房屋財產(chǎn)的認同，可以設(shè)想產(chǎn)權(quán)房屋的擁有人，法定的社會評估機構(gòu)，政府的征稅機構(gòu)將會出現(xiàn)一個多么復雜、長期和艱巨的博弈過程�，F(xiàn)在我國公務(wù)員的財產(chǎn)公示都那么的困難，現(xiàn)在我國勞動者的收入征稅主動申報都那么的困難，要對全國擁有產(chǎn)權(quán)房屋的家庭實行物業(yè)稅征收，可以設(shè)想又會是一種什么樣的景象。好的理念如果沒有好的路徑辦法，好的理念只能是停留在書本上、報紙上、網(wǎng)絡(luò)上和口碑中，永遠是難以落地的空想。
十、高度重視物業(yè)稅征收的難度和影響。
征收物業(yè)稅將會對我國的憲法、物權(quán)法和稅法帶來重大影響。一些法律法規(guī)都要進行調(diào)整修改，完善補充。
征收物業(yè)稅難度非常大，風險也非常大，不能簡單草率從事。否則會影響到社會的穩(wěn)定和房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，影響到政府的執(zhí)政能力和政策的權(quán)威性。
