8月上旬，備受關(guān)注的國務(wù)院樓市督查組陸續(xù)返京。
此前的7月24日，國務(wù)院辦公廳發(fā)文稱，為進一步推動房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施落實，堅決抑制投機投資性需求，鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果，國務(wù)院從7月下旬開始，派出8個督查組，對16個�。ㄊ校┴瀼芈鋵崌鴦�(wù)院房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施情況開展專項督查。
這是15個月來國務(wù)院再度出臺此類舉措。去年4月，國務(wù)院曾派出8個房地產(chǎn)調(diào)控督查組，奔赴16個�。▍^(qū)、市）進行督查。
目前，國務(wù)院層面還沒有正式公開本輪督查結(jié)果，但從各地官方媒體對督查組的報道可以看出，大多數(shù)省市獲得了督查組的肯定。
為何督查？
國務(wù)院此次派出的8個督查組的組長皆為副部級以上干部，包括國土資源部、住建部、監(jiān)察部、財政部、國家發(fā)改委、國稅總局等單位的副職領(lǐng)導(dǎo)。
其中，山東、北京組由國土部帶隊，江蘇、上海組由人民銀行帶隊，河南、廣東組由銀監(jiān)會帶隊，浙江、福建組由發(fā)改委帶隊，湖南、湖北組由監(jiān)察部帶隊，重慶、四川組由財政部帶隊，天津、河北組由住建部帶隊，遼寧、吉林組由國稅總局帶隊。
此次督查的重點為：住房限購措施、差別化住房信貸政策、住房用地供應(yīng)和管理、稅收政策執(zhí)行和征管等情況。
督查組通過調(diào)閱文件檔案，實地查看，抽查暗訪，以及召開群眾和企業(yè)代表座談會等方式，了解各省市房地產(chǎn)市場調(diào)控落實情況。
之所以派出如此級別的督查組，住建部政策研究中心副主任王玨林對時代周報分析，“督查屬于正常的工作，這是用行政手段管理目前的市場，以便隨時發(fā)現(xiàn)政策執(zhí)行的情況，對各地的調(diào)控政策與國家要求不一致的行為進行督促和改正。”
同時，王玨林還認(rèn)為督查組此行與上季度樓市回暖有關(guān)，檢查的目的是為了防止房價反彈，防止市場出現(xiàn)過熱，防止調(diào)控不到位。
亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長兼秘書長謝逸楓也持類似觀點，他告訴時代周報，一方面是六七月，全國多個城市的房價出現(xiàn)反彈，一線城市房價上漲預(yù)期明顯；另一方面是中央很想出臺政策，但是缺乏一手的參考依據(jù)，此次督查可能是為了新一輪的政策做準(zhǔn)備。
目前，國務(wù)院層面還沒有正式公開本輪督查結(jié)果，但從各地官方媒體對督查組的報道可以看出，本輪樓市調(diào)控風(fēng)向標(biāo)北、上、廣、深調(diào)控效果均得到國務(wù)院督查組肯定。
據(jù)8月2日《北京日報》的報道，督查組對北京市落實房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的評價是，“目標(biāo)明確、組織嚴(yán)密、監(jiān)管到位，尤其是中介機構(gòu)能夠嚴(yán)格落實限購等相關(guān)調(diào)控政策，規(guī)范經(jīng)營，很不容易�？偟膩砜�，北京市落實調(diào)控政策效果明顯，房地產(chǎn)市場形勢穩(wěn)定。”
從北京督查情況看，督查組更多是提問，未表態(tài)。問題集中在限購等政策執(zhí)行情況，以及5月以來房地產(chǎn)市場情況，尤其是下半年房價的波動預(yù)測。
督察組對上海的評價是，“對于上海市2011年以來貫徹落實國家各項房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施情況，國務(wù)院督查組給予充分肯定。希望上海繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施，進一步鞏固調(diào)控成果，確保實現(xiàn)全年新建住房價格穩(wěn)中有降的目標(biāo)。”
7月31日上午，國務(wù)院督查組來到重慶，與重慶市國土局、重慶市房協(xié)一起約談了重慶部分房企，座談會主要針對房地產(chǎn)市場和調(diào)控政策進行研討，會后督查組實地考察了重慶主城各區(qū)部分代表樓盤。
但也有省份被督查組挑出了毛病。監(jiān)察部副部長屈萬祥帶隊的督查組在湖北督察后表示，湖北省房價上漲壓力仍然存在，有個別地區(qū)的政策調(diào)整與當(dāng)前調(diào)控精神不符，部門間橫向配合不夠，存在調(diào)控具體實施細則規(guī)定不完善等問題。
住建部副部長齊驥帶隊的督查組在河北考察后建議，河北省應(yīng)密切關(guān)注后續(xù)房價的走勢，嚴(yán)格落實好差別化信貸政策等相應(yīng)措施，鼓勵有條件的城市開展限售試點工作。
調(diào)控力度不會減輕
時代周報從各方了解到，中央政府在看到調(diào)控成效的同時，更注意到了樓市回暖的現(xiàn)狀，因此繼續(xù)從嚴(yán)調(diào)控仍是今后樓市調(diào)控基調(diào)。國務(wù)院督查組此行是在樓市回暖之際的應(yīng)時之舉，其本身就意味著“從嚴(yán)調(diào)控”。如果房價反彈態(tài)勢明朗，中央政府肯定會果斷出手。
今年以來，中國經(jīng)濟進入下行通道，出口和投資雙雙下滑，而刺激內(nèi)需又非一時之功。上半年GDP的增速為7.8%，雖然已經(jīng)超出年初確定的7.5%的目標(biāo)，但這是近三年來首次“破八”，經(jīng)濟形勢面臨巨大壓力。
再加上今年連續(xù)四次降低存款準(zhǔn)備金率和存貸款基準(zhǔn)利率，人們對房價上漲的預(yù)期增加。雖然，央行在降息的同時強調(diào)，“繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化的各項住房信貸政策，繼續(xù)抑制投機投資性購房”，但放松的流動性確實有相當(dāng)一部分流入了房地產(chǎn)行業(yè)。
根據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心的分析，1-7月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源5.08萬億元，同比增長6.2%，自今年5月以來連續(xù)4個月回升，其中國內(nèi)同比增長8.8%，定金及預(yù)付款和個人按揭貸款同比分別增長5.5%和4.6%，表明銷售持續(xù)好轉(zhuǎn)和貸款增速加快，使得開發(fā)企業(yè)的資金狀況繼續(xù)好轉(zhuǎn)。
在穩(wěn)增長與降房價之間，中央面臨兩難的選擇，如果細細咀嚼中央的調(diào)控口號，就會發(fā)現(xiàn)其中的細微變化。
對此，財經(jīng)評論員吳其倫向時代周報分析，最開始，中央的要求是“遏制房價過快上漲”，這給開發(fā)商和地方政府釋放的信號，是允許小幅上漲，但不能漲得太離譜。后來，口號變成“促進房價合理回歸”，這表示中央已經(jīng)明確要降房價，不允許房價再漲。但最近，口號變成“決不讓房價反彈”，這實際上對房價的要求從“必須降”變成了“不準(zhǔn)漲”，或可小幅波動，但不能大幅反彈。
正因如此，盡管中央三令五申要從嚴(yán)調(diào)控，地方政府卻依然敢屢屢突破限制。根據(jù)北京中原市場研究部統(tǒng)計，截至目前已經(jīng)有近40個城市出臺了不同程度的樓市調(diào)控政策微調(diào)變化。
除了原有的購房入戶、提高公積金貸款額度、提高普通住宅標(biāo)準(zhǔn)等政策外，揚州對個人購買成品住房提供房款4‰-6‰的政府獎勵、福建戶籍新政放寬城鎮(zhèn)落戶條件、重慶大幅提高公積金貸款額度。
國務(wù)院督查組對各地情況表示滿意，默許各種微調(diào)行為，是否意味著中央政策的放松？
某業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，“由于現(xiàn)在督查的結(jié)論還沒有出來，所以很難由此得出督查組對地方政府的調(diào)控情況是滿意的，現(xiàn)在還不能下這種結(jié)論。未來的樓市調(diào)控肯定會從緊，這是中央的政策，包括中央經(jīng)濟工作會議和中央政治局的會議都重申了這一點。未來的政策只會是從緊，至于緊到什么程度，只能看未來房價的走勢了。”
清華大學(xué)經(jīng)濟學(xué)研究所副所長蔡繼明表達了類似看法，中國特色的檢查和視察，基本都是以肯定為主，即使個別地方不足，也不會公開提出來，但也許會有私下的批評。“從各方面信息來看，國務(wù)院調(diào)控房地產(chǎn)的決心沒有動搖，力度也不會減輕，沒有批評可能是礙于面子。”
新政將至？
雖然督查報告尚未出臺，但對其可能出現(xiàn)的內(nèi)容，坊間作出了各種猜測。同樣，對于中央的下一步調(diào)控政策以及未來的房價走勢，也是眾說紛紜。
中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強對時代周報表示，“毫無疑問，中央會繼續(xù)保持從嚴(yán)的態(tài)勢和基調(diào)，甚至?xí)泻罄m(xù)的政策要求，這種概率高于放松的可能性。隨著成交量回升，房價出現(xiàn)上漲，市場預(yù)期的變化，以及新的地王的出現(xiàn)，中央的政策會繼續(xù)從緊。這也是安排督查組檢查落實調(diào)控政策的初衷，傳遞和釋放中央的政策意圖，至于是否會有新的政策出臺，還需要進一步觀測。”
按照吳其倫的判斷，“應(yīng)該在8月20日左右會出臺新的政策，但是我對這個政策不太樂觀，它對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，對房價的合理回歸不會有太大幫助。”
在接受時代周報的采訪中，不少專家認(rèn)為未來的政策調(diào)整會集中在房產(chǎn)稅擴容、預(yù)售制改革等方面。
住建部政策研究中心副主任王玨林分析，“房產(chǎn)稅肯定會繼續(xù)擴容，如果現(xiàn)在停下來，之前的試點就沒有任何意義。房產(chǎn)稅進一步推廣可以起到平抑房價的作用。”
而對于是否取消預(yù)售制的問題，他認(rèn)為，預(yù)售制既關(guān)系市場也關(guān)系到企業(yè)的資金運轉(zhuǎn)情況，如果要取消預(yù)售制，首先要解決資金來源的多樣化問題，“現(xiàn)在我們大部分資金主要還是依賴銀行貸款，如果我們的市場融資渠道更寬，我們才能考慮預(yù)售制是否可以取消。”
而相對于頻繁出臺的行政限購政策，蔡繼明則認(rèn)為，應(yīng)更重視制度的改革，由一般的行政手段轉(zhuǎn)向經(jīng)濟手段，如此方能實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
“現(xiàn)在中央的辦法還沒有用盡，還可以在土地制度的改革上邁出更大的步伐。比如，可以用農(nóng)村集體土地換城市周邊農(nóng)村的建設(shè)用地指標(biāo)，這樣既可以解決因為土地紅線而導(dǎo)致的供地不足的問題，又可以從根本上降低城市商品房的土地成本。又如，可以允許小產(chǎn)權(quán)房的自主經(jīng)營，通過增加市場上流通的房產(chǎn)數(shù)量，從而達到降低房價的目的。”蔡繼明這樣說。
