當前我國房產價格不斷攀升，政府和百姓都公認有人在炒作房產�，F(xiàn)在，有的人買房不住，有的人沒房住又買不起房。就算4，000元/平方米，80平米還需要 32萬，一個工薪階層一生的積蓄也買不起一套房子。住房價格之所以炒得這么熱，主要是我國缺乏對房產買賣的法律控制和稅收調節(jié)。我國只對經(jīng)營性房屋征收房產稅，建議擴大房產稅的征收范圍，對所有擁有超過一定面積的房產所有人征收房產稅，將此稅用于社會再分配。因為只有富人才能擁有大面積住房，有幾套、幾十套住房，他們購買住房的目的不是居住，是用于投資增值，如果對他們征收房產稅，就可以控制一些人的住房炒作行為，讓住房價格降到合理的價位，讓急需住房的人能夠買得起房子住。這也是關心大多數(shù)群眾的利益、保持社會穩(wěn)定的重要舉措。

　　下面介紹一下法國對房地產的管理。

　　目前，大約有60％的法國家庭擁有自己的房產，有的還有第二、第三住宅，供度假時居住。私人房產占私人財產總值的58％，盡管由于法國近幾年經(jīng)濟不景氣，房價呈下跌趨勢，但房產的分配仍是社會財富分配與再分配的重要內容之一。法國有一套完整的法律和行政措施來規(guī)范房產的轉讓，其主要措施是：1.任何住房產權的變動，都必須履行一套完整的法律手續(xù)，包括到公證處辦理房產轉讓證書和到指定的行政部門登記、備案；2.任何住房產權的變動，無論是有賞的還是無賞的，都必須繳納一定比例的稅金。

　　房產的有賞轉讓

　　房產的有賞轉讓就是通過買、賣的形式實現(xiàn)房產的轉移。在法國，住房買、賣都要經(jīng)過公證部門，由購房者繳納房價2.5％左右的手續(xù)費和7.5％左右的房產轉讓稅；賣方則要繳納房產的增值稅，但如果賣主符合一定的條件，也可享受減免稅的優(yōu)惠。如所賣房子是賣主的第一住宅（每年居住不少于8個月），或賣主的總家產在40萬法郎以下，或賣房的原因是由于工作調動等，賣房的增值部分不列入征稅范圍。政府鼓勵房主長期擁有住房，而不是頻繁地買賣。房主擁有某套住房的時間越長，減稅越多，從購房的第三年起，每年從增值中減去3.3％后征稅。此外，任何個人購房，除了應該享受的減稅優(yōu)惠外，還享受6千法郎的一般性減稅。

　　我們可以通過舉例來說明房產買、賣雙方的納稅情況。假如某人1986年購買了一套住房，房價為40萬法郎，則他還要付2.5％的手續(xù)費1萬法郎和7.5％的房產轉讓稅3萬法郎，他的購房總投資為44萬法郎。他于1992年花費了10萬法郎裝修房子。1998年他要賣出該住房，則1998年該房產的價值為購房價×1998年對1986年的貨幣系數(shù)（1.85）+裝修投資×1998年對1992年的貨幣系數(shù)（1.15），計為40×1.85+10×1.15= 85.5萬法郎。如他以115.5萬法郎的價格賣出，房產增值115.5-85.5=30萬法郎。由于他擁有此房12年，減稅的額度為30×3.3％× （12-2）=9.9萬法郎，則他的納稅范圍為30-9.9-0.6=19.5萬法郎。然后再把這19.5萬法郎平均分成5年計入個人收入，每年為 19.5÷5=3.9萬法郎，如果他為普通職員，年薪為17萬法郎，則他要連續(xù)5年以17+3.9=20.9萬法郎的年總收入申報納稅。

　　房產的無賞轉讓

　　住房的無賞轉讓是指通過繼承或贈予的形式實現(xiàn)房產的轉移。無論是繼承人還是被贈予人，都要繳納房產轉讓稅，稅金的多少取決于兩個要素：一是住房本身的價格；二是轉讓雙方親緣關系的程度。在某些情況下，還要考慮當事一方的年齡。房子本身的價格是有公證部門或法院參照市場價確定的。夫妻之間以及直系代與代之間的房產繼承可享受的最高免稅額為30萬法郎；兄弟姐妹之間的繼承可享受的最高免稅額為10萬法郎；其他關系的繼承只免1萬法郎。如果贈予人的年齡在65 歲以下，可享受25％的免稅，65歲以上可享受15％的免稅。親緣關系不同，征稅范圍的數(shù)額不同，其稅率也不同。夫妻之間房產無賞轉讓的征稅率為：5萬法郎以下為5％，5—10萬法郎為 10％，10—20萬法郎為15％，20—340萬法郎為20％，340—560萬法郎為30％，560—1120萬法郎為35％，1120萬法郎以上為40％；直系代與代之間房產無賞轉讓的征稅率為：5萬以下為5％，5-7.5萬法郎為10％，7.5-10萬法郎為 15％，10-340萬法郎為20％，340-560萬法郎為30％，560-1120萬法郎為35％，1120萬法郎以上為40％。兄弟姐妹之間房產無賞轉讓的征稅率為15萬法郎以下為35％，15萬法郎以上為45％；第四代之間房產無賞轉讓的征稅率為55％；四代以外或非親緣關系房產無賞轉讓的征稅率為60％。

　　預防房產不正當轉讓的措施

　　由于在房產轉讓的過程中，無論是有賞轉讓還是無賞轉讓，都要向國家或地方政府繳納一定比例的稅額，而稅額與房價有關，人們便可采用“廉價轉讓”的辦法少繳稅。為了杜絕這一現(xiàn)象，防止偷稅、漏稅，法國有各種相應的法律，規(guī)范房產轉讓程序，制裁轉讓過程中的不正當行為�！皟�(yōu)先購買權”就是其中的一種。負責住房產權轉讓的政府行政部門除了核實產權的義務及其落實情況外，還要檢查房子的售價是否和市場一致，如果明顯低于市場價格，則它就可優(yōu)先購買此住房，買主則一無所獲，賣主也不得反悔，從而蒙受“廉價轉讓”所造成的損失。為了防止行政部門濫用“優(yōu)先購買權”，賣主可從行政部門得到所報房價10％的“優(yōu)先購買補貼”。

　　法國通過對房產轉讓的法律控制，確保了房產轉讓過程中的合法性和完整性，維護了房產業(yè)主的合法權益，并促使其履行法律規(guī)定的義務；通過法律控制，監(jiān)督了房產的轉讓，有效地防止了偷、漏稅現(xiàn)象，增加了國家的稅收，實現(xiàn)了社會財富的再分配，防止貧富差距的無限度擴大。

　　我國的住房改革正在廣泛、深入地進行，我們應研究外國有關房產轉讓的法律和制度，借鑒它們對房產轉讓管理的先進經(jīng)驗，制訂出適合我國國情的較完備的法規(guī)，使我國的房改少走彎路、少出漏洞，確保國家和公民個人利益不受損害。