轉讓舊房納稅籌劃有學問

　　在社會主義市場經濟中，企業(yè)為了適應市場的發(fā)展變化，需要不定期對原有廠房和設備等固定資產進行更新與改造，以增加企業(yè)的競爭力。許多企業(yè)更新與改造后或多或少存在使用了一定時間或達到一定磨損程度的舊房，這些舊房企業(yè)因不再使用而形成閑置資產；企業(yè)為了盤活這些閑置的舊房，大多會采取對外有償轉讓方式進行處置，舊房對外有償轉讓有沒有什么學問呢？根據(jù)現(xiàn)行稅收政策舉例分析如下：

　　某省會城市的盈利甲公司，因進行異地技術改造，重新建造了廠房和辦公樓，原有的辦公樓系90年代建造的已不再使用，形成閑置資產。2008年甲公司計劃以對外有償轉讓該閑置房產。該房產當時造價200萬元，無償取得土地使用權；經企業(yè)聘請當?shù)鼐哂匈Y質的房地產評估事務所評估，按現(xiàn)行市場價的材料和人工費用進行評估測算，現(xiàn)在建造同樣的房產需1200萬元，該房產為6成新，市場價格為920萬元。該房產已提折舊152萬元，預計凈殘值率5%，暫不考慮印花稅，假定無其他納稅調整因素。經分析甲公司有以下兩種方案可供選擇。

　　方案一、對外拍賣有償轉讓。甲公司根據(jù)有關規(guī)定，將該房產在當?shù)胤慨a交易市場掛牌拍賣轉讓。假定拍賣轉讓成交價格為920萬元；按照營業(yè)稅的有關規(guī)定，有償轉讓房產應交營業(yè)稅920×5%=46萬元，相應應交城建稅及教育費附加為50×（7% 3%）=4.6萬元。根據(jù)土地增值稅的有關規(guī)定，甲公司有償轉讓該房產應交土地增值稅，該房產評估價格為1200×60%=720萬元，房產轉讓應交營業(yè)稅及相應的附加稅費46 4.6=50.6萬元可以允許扣除，扣除項目金額合計為720 50.6=770.6萬元，增值額為920－770.6=149.4萬元，增值率為149.4÷770.6×100%=19.39%，對應的土地增值稅稅率為30%，應交土地增值稅額為149.4×30%=44.82萬元；該房產有償轉讓時賬面價值為200-152=48萬元，甲公司有償轉讓該房產所獲利潤為920-48-50.6-44.82=776.58萬元，企業(yè)適用的企業(yè)所得稅率為25%，扣除應交企業(yè)所得稅776.58×25%=194.145萬元后，凈利潤為776.58-194.145=582.435萬元。

　　方案二、有償轉讓給政府有關部門作為廉租住房。當?shù)卣嘘P部門正在籌建及購買住房用于廉租住房，該房產經過稍微改造即可用于居住，符合當?shù)亓庾》織l件。據(jù)分析，有償轉讓給政府有關部門作為廉租住房，一般采取協(xié)議轉讓方式，成交價格也將低于市場價格，如果雙方可接受價格為900萬元，則，應交營業(yè)稅900×5%=45萬元，相應城建稅及教育費附加為45×（7% 3%）=4.5萬元；根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅[2008]24號）的規(guī)定，企事業(yè)單位、社會團體以及其他經濟組織轉讓舊房作為廉租住房、經濟適用住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅，甲公司以900萬元的價格轉讓該房產，計算土地增值稅的增值率為16.96%，則享受免交土地增值稅的優(yōu)惠政策；甲公司有償轉讓該房產所獲利潤為900-48-45-4.5=802.5萬元，扣除應交企業(yè)所得稅802.5×25%=200.625萬元后，凈利潤為802.5-200.625=601.875萬元。

　　經過比較，方案二較方案一多獲凈利601.875-582.435=19.44萬元，并且方案二較方案一節(jié)省交易費用。

　　方案二中，甲公司有償轉讓給政府有關部門作為廉租住房采取協(xié)議方式，通常成交價格將低于市場價格，企業(yè)底價可為多少呢？根據(jù)（財稅[2008]24號）的規(guī)定，企業(yè)享受免征土地增值稅優(yōu)惠政策，最多讓利幅度為免征土地增值稅部分，否則不劃算。設甲公司最低轉讓價格為x萬元，扣除應交營業(yè)稅費為x×5.5%萬元和房產賬面價值48萬元后，所獲利潤為（x- x×5.5%-48），該最低轉讓價格所獲利潤應與企業(yè)未享受免征土地增值稅的利潤相等，即，（x- x×5.5%-48）=776.58萬元，求出x=872.5214萬元，也就是甲公司將該房產轉讓給政府有關部門作為廉租住房，最低轉讓價不得低于872.5214萬元。

　　如果該房產市場價格950萬元，則，增值率23.02%，土地增值稅率為30%，企業(yè)應土地增值稅53.325萬元。如企業(yè)計劃轉讓給政府有關部門作為廉租住房，為享受（財稅[2008]24號）所規(guī)定的免征土地增值稅優(yōu)惠政策，增值額就不能超過扣除項目金額20%，據(jù)分析方案二最高轉讓價為925萬元，同時因為享受免征土地增值稅的優(yōu)惠政策，最低讓利幅度不能低于免征的土地增值稅部分，按上述方法分析得出最低轉讓價格為893.5714萬元。

　　如果該房產市場價格1200萬元，甲公司按方案一處置，增值率52.67%，土地增值稅率為40%，企業(yè)應土地增值稅144.9萬元，凈利潤為705.825萬元；如按方案二處置，企業(yè)為享受免征土地增值稅政策最高轉讓價格為925萬元，所獲利潤凈利潤為619.5938萬元，則不劃算。

　　根據(jù)上面的分析，企業(yè)轉讓舊房，如果以市場價格分析，舊房的增值額未超過扣除項目金額20%的，在符合當?shù)卣邨l件的情況下，可考慮轉讓舊房作為廉租住房、經濟適用住房房源，以便于充分享受稅收優(yōu)惠政策，獲取更多利益；如果舊房的增值額稍微超過扣除項目金額20%的，也存在籌劃將轉讓價格降低，使舊房的增值額不超過扣除項目金額20%的空間；如果舊房的增值額遠超過扣除項目金額20%的，則不能享受到稅收籌劃政策，沒有籌劃空間。