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資產評估價值的合理性分析

來源: 編輯: 2005/12/23 00:00:00  字體:

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    在市場經濟條件下,需要進行資產評估的事項越來越多,資產評估價值是否合理?評估的公正性如何?直接關系到資產所有者、會計個體和有關當事人的經濟權益。

  一、評估參數選擇的合理性分析

  資產評估價值的確定是由評估過程中眾多的主觀因素決定的。評估價值的合理性除了受評估師的職業(yè)道德、專業(yè)水平及所掌握的信息資料影響外,從專業(yè)角度就要對評估目的與評估方法選擇的合理性進行分析。評估目的與評估方法的對應性是判斷資產評估價值是否合理的必要條件。資產評估價值最終是否合理,主要看評估參數的選擇和確定是否科學真實。評估師在選用某一種方法進行資產評估時,可能該方法的計算公式是相同的,但由于各評估師的專業(yè)水平、職業(yè)道德水準,掌握的信息資料不一樣,在選用評估參數和參照物時卻大相徑庭,以至同一資產、同一評估目的,不同的評估機構對其評估時其評估價值相差甚遠。

  例如,某省一家上市公司(鋼鐵股份有限公司),法院對其部分國有法人股委托中介機構進行評估拍賣,在半年內先后委托了兩家評估機構對其國有法人股進行評估作價,結果,某市一家評估機構(簡稱某市機構)評估的結論是每股價值為3.48元,而某省一家評估機構(簡稱某省機構)評估的結論是每股0.85元。兩家評估機構對同一公司的法人股價值評出的結果其差異竟如此之大。究竟哪家的評估結論是公平合理的?在專家評定會上也難達成一致。實際上,在調閱了兩家評估機構的相關評估資料后,筆者以為,兩家評估機構在評估過程中所引用的評估參數和參照物完全沒有可比性,某市機構選用的評估公式是:XX鋼鐵公司法人股價格=a×每股凈資產+b×每股收益,其中a和b為回歸方程的回歸系數。某省機構選用的評估公式是:XX鋼鐵公司法人股價格=該公司流通A股評估基準日前20個交易日平均每股收盤價×該行業(yè)缺乏流通性折扣率×(1+折扣率調整系數)。

  從上述兩家機構確定的評估公式來看,他們選擇的評估參數沒有類比性,導致評估結果差異較大是必然的。某市機構選用的公式事實上決定了法人股價格就在凈資產附近,從他們選擇的25家上市公司法人股交易案例可看出,其法人股轉讓價格與每股凈資產相差不大,但從上市公司成交日股價中可判斷這些參數和資料反映的是牛市行情的狀況,以這種參照物進行分析比較,最終結果其法人股評估價格為每股3.48元,實際上該公司報表上每股凈資產為3.46元。某省機構選用的公式事實上決定了法人股價格受兩個參數所影響,一是評估基準日流通股股價,二是股權缺乏流通性減值折扣率。這個折扣率的取值依據是《中國資產評估》雜志上一篇論文的研究成果,對鋼鐵行業(yè)而言,股權缺乏流通性減值折扣率相對流通股價而言平均為20%,而評估基準日該公司股價為4.5元左右,因此最終法人股評估值為每股0.85元,因該公司也有近期法人股拍賣價低于0.89元的案例,據此某省機構認定他們的評估結果是公平合理的。

  我們在此不是去評價哪家評估機構的是非曲直,而是通過這個典型事例告訴人們,選擇不同的評估參數對資產評估價值的大小具有決定性意義。當然,要判斷選用的評估參數是否合理,對一般非專業(yè)人員來講或許比較困難,但只要仔細分析一下評估參數的來源和背景,有時也會發(fā)現一些問題。比如對上述兩家評估機構選用的公式和參數,某市機構在選用有關資料時,事實上是兩年前大牛市行情中的一些法人股成交價格資料。在大牛市行情中,由于流通股股價較高,法人股成交價格大于或等于凈資產價格的情況較普遍,但兩年后,上證指數從2200多點跌到1400多點時,法人股成交價格與凈資產價格的相關性則大不一樣,更何況該鋼鐵公司的近10億元的應收賬款、7億多元的存貨使公司賬面凈資產含有很大的“水份”。因此,某市機構明顯是高估了法人股價值。而某省機構選用的評估公式主要與流通股股價和折扣率相關,不去考慮凈資產這個重要參數,而且流通股股價又是在股市極度低迷狀態(tài)下形成的“地板價”,自然在這種情況下評出的與凈資產相差甚遠的法人股價值人們也很難接受。

  要判斷評估師選擇的評估參數是否科學合理,實際上需要結合不同資產的主要特征進行分析。

  1.在對機器設備應用重置成本法進行評估時,應重點關注成新率這個參數,因為設備的重置成本,運輸安裝費率這種參數比較容易判定,而成新率由于涉及的因素多,人為調控相對容易。判斷成新率是否合理,較簡便的方法是用年限法,即設備在正常使用和保養(yǎng)下,如果法定壽命年限為10年,已使用了4年,則成新率應在60%左右是合理的,如果評估師將成新率定在80%或40%左右,又沒有令人信服的分析說明,則可初步判定該設備的評估值是不合理的。

  2.在對房地產應用市場比較法進行評估時,應重點關注選擇的參照物的若干比較參數,如參照物的房地產價格可能不是一個實際的成交價格,而是廣告宣傳價格,或是一個最低的起步價格,或許這種成交價格是在特殊背景下形成的一種偏差價格,那么,其比準價格或最終的評估價值也肯定是不合理的。因此,如何判定市場比較法下的房地產評估價值是否合理,主要應考察選用的參照物的成交價格是否真實可靠,當然,參照物的選擇也應具有可比性。

  3.在對無形資產或企業(yè)整體資產應用收益現值法進行評估時,評估價值的合理性取決于凈收益、折現率和企業(yè)(資產)壽命年限三個參數的確定。對專利權、專有技術的評估,較難確定的參數是凈收益;對商標權、商譽和企業(yè)整體資產,較難確定的參數是壽命年限,因為對這類評估項目沒有規(guī)定一個權威性的法定壽命年限,在評估實踐中以及一些評估教科書上都習慣假設為永續(xù)壽命期,事實上,這種假設既不符合企業(yè)(資產)實際,也有悖于買賣雙方特別是買方的行為動機。如何判定評估師運用收益法時使用的凈收益、折現率和壽命年限三個參數的合理性呢?需要逐個進行分析。首先來看凈收益,對單項無形資產,凈收益指的是超額收益;對企業(yè)整體資產,凈收益指的是凈利潤,它們都是根據評估基準日前的收益狀況來預測未來的收益額,即預期收益。無論評估師采用何種預測方法進行預測,納入折現求和的預測收益值一般不能超過五年的數字,為了穩(wěn)妥起見,以第三年的預期收益為未來年份的收益則更可靠。如果評估師使用六年后的預測值來折現求和,評估值肯定偏高,其合理性就應受到質疑。其次再看折現率,主要把握折現率是否包含了安全收益率和風險收益率,如沒有考慮風險收益率或風險收益率取值過大(例如超過了安全收益率),則評估價值就有可能過大或過小。最后看壽命年限,如果資產有法定壽命年限或合同年限,則壽命年限在此范圍也算是合理的;對一個企業(yè)而言,包括商標權和商譽,現實中并沒有一個永續(xù)獲利的壽命年限,那么在評估實踐中及許多教科書上為什么采用無限壽命期折現呢?這主要是確定一個大家都公認的企業(yè)或商標權、商譽的有限壽命年限是很困難的,而假設一個企業(yè)持續(xù)經營、商標權商譽永遠存在卻是十分容易的,評估師只需多寫一句話即可,但問題并沒有解決。實際上,現實中一些國際上流行的評估慣例和經驗法則對我們判定這種評估對象的有限壽命期很有啟示。例如,美國《金融世界》雜志每年公布的世界著名品牌價值,其評估方法就是在計算出品牌商標的超額收益后,再乘上一個倍數來作為該品牌的價值,世界著名品牌的盈利倍數范圍從6~20不等。對盈利倍數,有的學者認為是折現率的倒數,持這種觀點的仍然認為品牌的壽命為永續(xù)年;有的學者認為是有限壽命的年限,筆者傾向盈利倍數屬于市場預期盈利壽命年限。因為即便是世界500強企業(yè),它們的平均壽命也只有40~50年,能永續(xù)盈利的企業(yè)現實中是不存在的。再從對一個盈利企業(yè)定價的經驗法則上看,判斷一家公司在市場上具有競爭力的合理價格在美國主要通過付息及稅前盈利即EBIT收益來確定,一般以5~6倍EBIT購買公司的占大多數。假定某企業(yè)資產賬面價值950萬元,預測未來五年的凈利潤為100萬元、120萬元、150萬元、160萬元、180萬元,第六年假定維持在180萬元水平上,本金化率為10%,企業(yè)當年付息及稅前盈利為150萬元。根據該企業(yè)資料,如果以EBIT的6倍作為合理價格,企業(yè)價值應為150×6=900萬元,再以900萬元作為合理的評估價值,套用我們評估中的收益現值法,確定未來五年的復利現值系數分別為0.9091、0.8246、0.7513、0.6830、0.6209,則:

  900=100×0.9091+120×0.8246+150×0.7513+160×0.6830+180×0.6209+180×(P/A,10%,n)×0.6209

  式中,(P/A,10%,N)為待求的年金現值系數,經計算查表,N應為4~5年。

  將上式中求出的N再加上5年,該企業(yè)的壽命期應為9—10年,在這種壽命期下采用收益法評估得出的企業(yè)價值與應用6倍的EBIT倍數定價才是吻合的。如果我們采用一個永續(xù)壽命期來評估,該企業(yè)評估價值則為1641.2萬元,幾乎是EBIT的11倍,也遠遠超過了EBIT警戒線的8倍,因此可初步得出結論,對應EBIT倍數定價法則,在折現率為10%的情況下,用收益法來評估企業(yè)價值,其企業(yè)壽命年限定在10年較為合適。

  當然,以上分析只是提供了一個方向和思路,具體數字并不是絕對的,但評估參數選擇的合理性絕對影響著資產評估價值的合理性。

  二、資產評估價值的合理范圍分析

  資產評估價值不是一道嚴謹的數學題計算的結果,人們也不會仿效會計核算那樣要求分毫不差,但資產評估價值的公正性、合理性及合理范圍卻為方方面面所關注。首先應明確的是,資產評估價值的合理范圍其內涵應是資產評估價值與實際成交價格的合理差異范圍,也可理解為資產評估結果在具體數字上的可應用范圍。評估價值與賬面價值或與實際成交價格的差異究竟在什么范圍是合理的?評估公正性究竟以什么標準來衡量?這是實踐中不能回避的敏感問題。從國內的評估實踐看,對一家企業(yè)的評估和收購,買賣雙方主要關注的還是各個單項資產的綜合,資產評估也還主要是應用重置成本法或市場法對一項項資產評估后求和,收益法僅僅作為評估結果的驗證方法。因此,要判斷資產評估價值與實際成交價格差異的合理范圍,主要應從各類資產的差異范圍分析入手,然后再對整體資產的綜合差異作出評價。

  1.對土地資產而言,國內目前實行的是掛牌交易制度,評估掛牌價與最后拍賣交易價應能較公正地說明評估價與成交價差異的合理性。例如,某市在2001年12月至2002年4月之間,對九宗土地實行掛牌拍賣交易,結果表明,評估價與成交價誤差最小的為零,誤差最大的為50%,加權后,平均誤差率為9%.再如,2002年12月13日,某市對一宗428畝土地拍賣,評估底價3.8億元,經過294輪競價,最后以8億元成交,比市土地中心預期的4億元翻了一倍。但此案例僅為一特例,開發(fā)商的目的是想讓這片地與去年取得的100畝土地聯體開發(fā),因此志在必得。剔出這類特例,土地資產評估價與成交價的合理差異在9%左右。

  2.對建筑工程而言,從招投標報價的行規(guī)來看,標書價格如果超過工程預算值5%,則有流標的可能。而評估一項新建筑物往往采用工程預算法,當然,評估價值與工程預算法下得出的工程造價不同的是,以一宗房地產,除了建筑工程造價以外,它還包含了土地使用權的價值和各項規(guī)費、前期工程費、利息和利潤等,對一項舊建筑物,還要考慮成新率。如果各項規(guī)費、前期工程費、利息按實際規(guī)定計價,利潤按行業(yè)平均水平考慮,成新率按耐用年限考慮,則房地產扣除土地使用權價值后,評估價值與實際成交價的誤差在5%左右應是合理的。

  3.對機器設備而言,單獨的評估價值與成交價格較少有公開資料報導,公開報導較多的是二手汽車市場。舊車市場估算二手車價格的方法與資產評估中評估機器設備的方法有一定差異,其誤差大約在20%左右。對有些國有大型企業(yè)(如鋼鐵企業(yè)),設備報價與最后成交價其誤差大約在6%左右,而評估設備的重置成本按設備報價取值的較多。由于汽車在企業(yè)機器設備總價值中所占比例較?。ㄈ缫粋€大型軋鋼廠僅占0.8%),其誤差20%對整體資產而言可以忽略不計,但設備評估價值與最后成交價其誤差在6%左右還是存在的。

  4.對流動資產,長期投資,遞延資產等而言,差異較大的部分主要是流動資產中應收賬款、存貨及遞延資產等,特別是當企業(yè)未進行上述相關科目的減值準備處理時,則評估值與賬面值以及與收購方最后愿意支付的購買價肯定相差較大,這種情況在企業(yè)改制收購時表現尤為明顯。例如,某市在2000年企業(yè)改制評估中,流動資產、遞延資產等項目的評估價值與賬面價值、與最終收購價格存在的差異大約在25%左右。

 

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