小區(qū)的土地使用權(quán)隨房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給全體業(yè)主共有

　　根據(jù)建設(shè)部《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第六條規(guī)定：“房屋權(quán)屬登記應當遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致原則。”《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第24條第1款同時規(guī)定：“地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建筑物、附著物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。”

　　由此看來，由于我國實行建筑物所有權(quán)與相應土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則，所以在開發(fā)商轉(zhuǎn)讓了房屋所有權(quán)的同時也就轉(zhuǎn)讓了相應占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。對于商品房來說，首先，開發(fā)商以出讓方式取得某一地塊的國有土地使用權(quán)，然后基于該地塊的面積、用地性質(zhì)并根據(jù)城市規(guī)劃和建筑設(shè)計規(guī)范的要求確定建設(shè)規(guī)模。開發(fā)商在取得的建設(shè)工程規(guī)劃許可證中明確了小區(qū)的容積率，小區(qū)的容積率是小區(qū)的總建筑面積與小區(qū)總占地面積的比率。出就是說，開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)之前即確定了小區(qū)建筑面積與用地面積的比例關(guān)系。可見，開發(fā)商將小區(qū)內(nèi)商品房全部售出后，若沒有特別約定，則小區(qū)占地范圍內(nèi)全部土地的使用權(quán)也應隨之一并轉(zhuǎn)移給該小區(qū)的全體業(yè)主。

　　共同享受權(quán)利，按份承擔義務——業(yè)主對小區(qū)土地的共有原則

　　應當明確，小區(qū)全體業(yè)主對包括房屋及公共設(shè)備設(shè)施占地范圍內(nèi)的土地、小區(qū)綠地、道路、空地、地面停車場等土地使用權(quán)是共有關(guān)系。由于共有又分為共同共有和按份共有兩種形式，共有的形式不同，導致共有權(quán)利的主體所享受的權(quán)利和分擔的義務也不同。那么，小區(qū)全體業(yè)主對小區(qū)土地的共有是究竟屬于按份共有還是共同共有呢？

　　筆者認為，共有的形式應視具體情況的不同進行具體分析：一般來說，從小區(qū)業(yè)主對小區(qū)土地使用權(quán)的利用角度來講，應該認定為共同共有。業(yè)主只能就小區(qū)土地整體加以利用，而不能將小區(qū)土地的哪一部分確定為某個人單獨使用，也不能按照一定的份額劃定出特定的區(qū)域來分別使用。而從小區(qū)業(yè)主承擔義務角度來講，應該認定為按份共有，即小區(qū)業(yè)主按其所購買房屋的建筑面積在整個小區(qū)總建筑面積中所占的比例來承擔相應義務。建設(shè)部《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》也按此原則確定了小區(qū)各業(yè)主對公共部位、公共設(shè)備的修繕義務。

　　小區(qū)業(yè)主可以有條件地約定對部分土地享有“專有使用權(quán)”

　　小區(qū)內(nèi)部分土地的使用權(quán)可以依據(jù)小區(qū)業(yè)主之間的共同約定，由一個或數(shù)個業(yè)主享有排他的、獨占性使用權(quán)，這種權(quán)利稱為“專有使用權(quán)”，但這種約定必須以不違反法律的強制性規(guī)定或不違背公序良俗的原則為前提，這種專有使用權(quán)的共同約定在效力上必須經(jīng)大多數(shù)業(yè)主的同意。另外，不得將全體業(yè)主必須使用的部分土地使用權(quán)約定為某個業(yè)主或數(shù)個業(yè)主使用，譬如小區(qū)通往大門的道路等。還有一個問題是，這種約定需以書面的形式簽訂并到所在地的土地行政管理部門登記備案，以符合物權(quán)處分的公示原則。

　　實踐中比較普遍的情況是開發(fā)商將與底層房屋相連的部分土地作為底層花園贈送給購買底層房屋的購房人，筆者認為，開發(fā)商若贈送底層花園，除與購買該房屋的購房人約定外，還應與小區(qū)其他購房人在《商品房買賣合同》中明確約定該底層花園占地范圍內(nèi)的土地使用權(quán)歸購買底層房屋的業(yè)主專有使用。

　　小區(qū)業(yè)主必須合法、合理、合約地使用小區(qū)土地

　　在沒有特別約定的情況下，小區(qū)全體業(yè)主對小區(qū)占地范圍內(nèi)的土地使用權(quán)是共有關(guān)系，小區(qū)全體業(yè)主均有權(quán)利使用小區(qū)土地，但應該注意的是小區(qū)業(yè)主對共有土地的使用方式必須合理，必須按照土地使用的目的和性質(zhì)加以使用或獲取收益，任何業(yè)主因使用不當、擅自改建小區(qū)土地或以其他方式造成小區(qū)土地損害的，其他業(yè)主均有權(quán)要求停止侵害、恢復原狀及賠償損失。

　　以小區(qū)的停車收費問題為例，小區(qū)業(yè)主在小區(qū)地面停車應該是對小區(qū)土地的合理使用，是不應該收費的，但是這種使用必須以不妨礙其他業(yè)主的正常合理使用小區(qū)土地為限。譬如，在小區(qū)內(nèi)停車造成小區(qū)內(nèi)道路狹窄，阻塞正常通行等，那么其他業(yè)主就有權(quán)請求停止停車的行為，并要求恢復其原來狀態(tài)。在允許停車的情況下，物業(yè)管理公司會為停車管理支付相應的管理成本，可以向業(yè)主收取一定的停車管理費用，但這種費用并不是小區(qū)的土地使用收益，因為小區(qū)的土地使用權(quán)屬于全體業(yè)主共有，物業(yè)公司和全體業(yè)主應該明確這一點。

　　開發(fā)商可以對小區(qū)的土地使用權(quán)“有所”保留

　　對于商品房來說，開發(fā)商首先以自己的名義取得小區(qū)占地范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證等相關(guān)法律文件后才能開發(fā)建設(shè)商品房小區(qū)。因此，小區(qū)建成后首先由開發(fā)商取得整個小區(qū)的房屋所有權(quán)和國有土地使用權(quán)，然后再分割過戶給各業(yè)主。正是由于開發(fā)商是整個小區(qū)的房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)的源權(quán)利人，所以開發(fā)商在銷售商品房時可以對某一地塊的土地使用權(quán)予以保留，但開發(fā)商保留土地使用權(quán)并不是沒有限制的。

　　開發(fā)商不得擅自改變保留使用權(quán)地塊的用途

　　開發(fā)商建設(shè)小區(qū)前，必須取得規(guī)劃部門的批準文件，在文件中已經(jīng)明確了小區(qū)占地范圍內(nèi)土地的用途，因此，開發(fā)商使用保留土地使用權(quán)的地塊也應嚴格按照規(guī)劃批準文件中確定的土地用途，不得擅自變更保留地塊的用途，侵害小區(qū)業(yè)主的利益。

　　開發(fā)商保留土地使用權(quán)必須事先約定

　　開發(fā)商聲明對某塊土地使用權(quán)進行保留必須在開發(fā)商與各個購房人簽訂《商品房買賣合同》時提出，并且在合同中明確約定保留的具體位置和保留土地的用途；如在合同中沒有約定或約定不明的，則小區(qū)土地的使用權(quán)隨房屋權(quán)屬一并轉(zhuǎn)移，歸小區(qū)全體業(yè)主共有。開發(fā)商不得在合同簽訂后單方面宣稱對某塊沒有約定或約定不明的土地使用權(quán)進行保留。