編者按：沈克明先生在美國紐約地產(chǎn)界工作，他在美國的書店里買到了《新財(cái)經(jīng)》雜志。在讀了本刊第6期的《中國房?jī)r(jià)大迷局》后，他有許多話想說，于是撥通了越洋電話，經(jīng)過幾次深入溝通，產(chǎn)生了這篇文章。在大洋彼岸，房地產(chǎn)行業(yè)的政策制定和市場(chǎng)管理成為政府發(fā)展經(jīng)濟(jì)、維護(hù)穩(wěn)定的重要舉措。不同的國度，同樣的市場(chǎng)，紐約市政府的具體做法，無疑為我們提供了一個(gè)有益的參照和思考。
芝加哥市長(zhǎng)戴利2006年5月訪問中國時(shí)，對(duì)目前中國部分城市房?jī)r(jià)高企，老百姓買不起房，租不起高級(jí)住宅的情況，講了芝加哥的做法和經(jīng)驗(yàn)：“政府提供一定比例的廉價(jià)出租房屋給老人、有孩子的家庭、無業(yè)游民，給他們提供在城市居住的機(jī)會(huì)，而不是把他們趕出城市。我們這么做是力圖使他們成為中產(chǎn)階級(jí)，改變貧困的另一個(gè)方式是給他們提供教育。房地產(chǎn)開發(fā)有利潤，但做廉價(jià)住房不可能有100%的利潤，如果不能做好這一點(diǎn)，說明政府沒有強(qiáng)有力的政策去實(shí)施�！�
不僅是芝加哥，在美國的每個(gè)州，地方政府要在老百姓心目中站住腳，實(shí)施貧窮人住房計(jì)劃是十分重要的工作。
在政府補(bǔ)貼窮人住房方面，紐約市政府還專門制定了解決中低收入家庭的住房計(jì)劃。
政府廉租房
美國的報(bào)紙每隔三四個(gè)月就可以見到老年公寓申請(qǐng)公告，英文報(bào)紙刊登英文，西班牙文報(bào)紙刊登英語與西班牙語，中文報(bào)紙刊登英語與中文。這種做法是為了民族平等，公平競(jìng)爭(zhēng)。
老年公寓是美國聯(lián)邦政府資助低收入家庭住房補(bǔ)助計(jì)劃中的一種住宅。所有的老年公寓都是精裝修，從廚房的冰箱、微波爐到浴室的淋浴設(shè)備、客廳、睡房的冷暖氣系統(tǒng)，樣樣具備。承租者只要搬入家具即可入住。
美國的老年公寓類似中國的酒店式公寓，有一室和一室一廳的單元，面積在50平方米左右。美國聯(lián)邦政府補(bǔ)貼政策基本上劃定在租房者只要付出工資的1/3來交房租。例如，收入是2000美元/月，一套一室一廳的公寓，市場(chǎng)租金是1500美元/月，承租者被政府批準(zhǔn)搬入后，只要付670/美元左右，其余部分由政府補(bǔ)貼。
實(shí)際上，美國聯(lián)邦中低收入家庭住房補(bǔ)助計(jì)劃是針對(duì)所有居住在美國中低收入的家庭。在紐約，政府有兩種房源，一種是來自聯(lián)邦，一種來自紐約房屋局（HYCHA），上述的公告房源就是來自紐約房屋局。
從上個(gè)世紀(jì)80年代起，紐約政府不再集中在一個(gè)區(qū)域建造一大批窮人老人公寓，以防低層次、低教育、高失業(yè)、高犯罪地帶的滋生�，F(xiàn)在，凡是私人開發(fā)商要從紐約政府拿到中標(biāo)的土地，政府住房和城市發(fā)展部（HUD）一定會(huì)參與開發(fā)計(jì)劃，要開發(fā)商拿出部分單元來給窮人住，建一些公共場(chǎng)所，等等；開發(fā)商無法逃脫為窮人蓋房的責(zé)任。政府的宗旨是讓貧窮的人也能住上舒適的、與富人一樣的公寓。老百姓也以此來衡量政府的功績(jī)。
現(xiàn)在，從同一電梯中出來的，一個(gè)可能是華爾街年薪30萬美元西裝筆挺的白人男士，另一個(gè)可能是在唐人街衣廠剪線頭的中國老太太。白人男土居住約75平方米的二房一廳，租金是2650美元/月，而唐人街衣廠中國老太太在相同的單元居住，只要付租金480美元/月，差額部分由政府補(bǔ)貼給開發(fā)商。
首次購房頭款補(bǔ)助計(jì)劃
紐約有許多人因?yàn)闆]有足夠的首付款而無法實(shí)現(xiàn)自己擁有住房的夢(mèng)想。為此，紐約市長(zhǎng)在四年前提出了“新房屋市場(chǎng)計(jì)劃”，這個(gè)計(jì)劃中有一項(xiàng)叫“首次購房頭款補(bǔ)助計(jì)劃”。根據(jù)這一計(jì)劃，符合政府標(biāo)準(zhǔn)的第一次買房人，可以得到不用償還的6%的房?jī)r(jià)補(bǔ)助，如果你買50萬美元的房子，政府送你3萬美元，幫助你付首付。要參加“首次購房頭款補(bǔ)助計(jì)劃”的申請(qǐng)人的年收入必須符合標(biāo)準(zhǔn)。
申請(qǐng)參加這項(xiàng)計(jì)劃的紐約居民必須在所屬的紐約市街坊住房服務(wù)處（相當(dāng)于中國的街道房管所）登記。紐約市街坊住房服務(wù)處接受申請(qǐng)后，在很短的時(shí)間內(nèi)通知申請(qǐng)者到市房屋局培訓(xùn)中心參加“房屋首期補(bǔ)貼計(jì)劃”購房教育課程。
培訓(xùn)課程讓申請(qǐng)人全面了解有關(guān)紐約房屋的法規(guī)、房屋買賣的過程、貸款手續(xù)與條件等。申請(qǐng)人聽完這些課程之后，還要參加問答與書面考試，合格者將得到房屋首期補(bǔ)貼資格證書。
拿到房屋首期補(bǔ)貼資格證書的人有六個(gè)月時(shí)間來選擇購房，如果在六個(gè)月之內(nèi)沒有買房，房屋首期補(bǔ)貼資格將被取消。但一般申請(qǐng)者提出足夠理由，說明無法在半年之內(nèi)落實(shí)自己滿意的房子，紐約市街坊住房服務(wù)處會(huì)延長(zhǎng)六個(gè)月的選購期。
參加紐約房屋首期補(bǔ)貼計(jì)劃購買的房屋必須住滿十年才能出售，如果在五年之內(nèi)出售，政府要追回3萬美元的補(bǔ)貼費(fèi)，如果五年以后出售，政府將要回50%的房屋首期補(bǔ)貼費(fèi)。
第一次購房俱樂部
“第一次購房俱樂部”是美國聯(lián)邦政府在1995年為中低收入家庭獲得購房補(bǔ)貼而建立。它以銀行儲(chǔ)蓄方式進(jìn)行，申請(qǐng)人存入1美元，聯(lián)邦政府補(bǔ)加3美元到申請(qǐng)人的賬戶，最高補(bǔ)貼額為5000美元。
參加“第一次購房俱樂部”的申請(qǐng)人年收入有限制（每年的標(biāo)準(zhǔn)不同），2006年的條件是：一至二人的家庭，年收入不得超過68064美元，三人以上的家庭，年收入不得超過78274美元。
兩年前，露西·劉大學(xué)畢業(yè)，在紐約找到一份年薪37000美元的工作，決定買房與父母分開住。她來到紐約“第一次購房俱樂部”的協(xié)辦機(jī)構(gòu)（類似中國民政部所屬不牟利的機(jī)構(gòu)），出示證明文件后填寫了申請(qǐng)表。
協(xié)辦人員告訴她有四個(gè)購房選擇，可以選購合作公寓或共有公寓，也可以選擇一家庭或兩家庭住宅。不可選擇三家庭以上的住宅，也不可以選擇商業(yè)房或商住兩用房。
露西·劉辦完手續(xù)后，要在家里等待約一個(gè)月，協(xié)辦機(jī)構(gòu)要調(diào)查她的信用記錄，如果露西·劉的信用良好，紐約協(xié)辦機(jī)構(gòu)就會(huì)以露西·劉第一次購房計(jì)劃，向聯(lián)邦政府申請(qǐng)5000美元到協(xié)辦機(jī)構(gòu)賬戶，并指定露西·劉到一家銀行開設(shè)賬戶。
露西·劉從這天起成為“第一次購房俱樂部”正式成員。此后，露西·劉每月需固定向這個(gè)賬戶存167美元，按照政府一補(bǔ)三的原則，協(xié)辦機(jī)構(gòu)存入露西·劉的賬戶501美元，十個(gè)月后露西·劉自存1667美元，政府補(bǔ)貼5000美元，共計(jì)6667美元。
露西·劉獲得5000美元補(bǔ)貼后，有20個(gè)月的購房選擇期，過期作廢。
參加“第一次購房俱樂部”的會(huì)員購買的房屋五年之內(nèi)不得出售，若三年后出售要交還政府2000美元。
美國聯(lián)邦政府補(bǔ)貼5000美元看來是微不足道的，但基本能解決房屋購買的手續(xù)費(fèi)，有些州70平方米的一室一廳合作公寓，房?jī)r(jià)只有四五萬，6667美元足夠讓你支付10%的購房首付款，擁有自己的家了。
沈克明 美國F&T集團(tuán)物業(yè)管理公司副總經(jīng)理
