住房作為投資品，它的價格是投資者的預(yù)期決定的。當(dāng)外資預(yù)期國內(nèi)房地產(chǎn)市場的價格上漲時，它就可用少量的資金帶動整個市場的預(yù)期，推高國內(nèi)房地產(chǎn)市場的價格上漲。
一年多來，特別是今年一季度，個人住房按揭貸款成倍地下降，說明了國內(nèi)居民的住房消費大量減少。這種情況下，不少地方房價快速上漲，既有房地產(chǎn)開發(fā)商與地方政府合謀做市的原因，也有其他資金進入國內(nèi)房地產(chǎn)市場炒作因素。比如，近年來，僑匯資金流入多的上海和浙江，房地產(chǎn)價格波動遠高于廣東和福建。2005年全年，香港置業(yè)投資深圳物業(yè)達1.22萬至1.26萬個單位，占港人置業(yè)投資內(nèi)地房地產(chǎn)的53%.今年通過現(xiàn)場勘察、電話等方式向一些公司咨詢深圳置業(yè)事宜的港人越來越多。目前，摩根士丹利、高盛、麥格理銀行、美林集團、荷蘭國際集團等諸多外資機構(gòu)已深度介入內(nèi)地房地產(chǎn)市場。這些現(xiàn)象都表明，外資進入與國內(nèi)房價波動存在很大的關(guān)聯(lián)性。
按現(xiàn)行的規(guī)則，在資本賬戶沒有完全開放的情況下，除了是直接投資，外國資本進入應(yīng)該是嚴格管制的。事實上，外國資本通過直接投資的方式進入國內(nèi)房地產(chǎn)市場已經(jīng)不多，國外資金是直接奔炒作房地產(chǎn)市場而來，因此，政府就得出臺制度來嚴厲遏制與打擊。世界絕大多數(shù)國家也根本不允許外資對本國住房進行炒作，不少國家都有相關(guān)法律來遏制房地產(chǎn)炒作，讓炒作者無利可圖。從我獲得的數(shù)據(jù)來看，在國際貨幣基金組織187個成員中，有137個成員國家對外資進入本國房地產(chǎn)市場有嚴格限制，無論資本項目開放或不開放，都是如此。從國家利益的角度來說，政府也要嚴厲地遏制與打擊國外資金進入炒作房地產(chǎn)。
房地產(chǎn)市場的暴利何在？并不因為企業(yè)經(jīng)營者的能力與技術(shù)，也不因為經(jīng)營者管理水平，而在于利用稀缺的土地資源與廉價的資金與勞動力，利用目前中國房地產(chǎn)市場許多掠奪性的制度缺陷。這種情況下，如果讓大量的外資進入國內(nèi)房地產(chǎn)炒作，就等于把國家財富拱手送給外國投機者。這不僅導(dǎo)致國家財富的嚴重流失，也嚴重侵蝕了國內(nèi)民眾的利益，破壞國內(nèi)經(jīng)濟利益的平衡。這個意義上，即使國內(nèi)許多行業(yè)可以向外資開放，房地產(chǎn)業(yè)也應(yīng)該在政策上對外資進入實行嚴格管制，立即收緊現(xiàn)行政策，不可再讓外資進入房地產(chǎn)市場炒作。
當(dāng)然，這樣做并不是完全把外資拒之門外，而是要改變目前外資進入國內(nèi)房地產(chǎn)的規(guī)則。對外資進入房地產(chǎn)市場的限制，可以是在市場的準入方式、也可以是房屋交易環(huán)節(jié)與房屋持有環(huán)節(jié)。比如，取消以往外資購房的減免稅收優(yōu)惠，重新界定外資直接投資進入國內(nèi)房地產(chǎn)市場準入標準，行政管制外匯資金流入和結(jié)匯，區(qū)別對待國外居民個人和非居民法人購房，對引進外資和房地產(chǎn)企業(yè)境外上市進行監(jiān)管和設(shè)限，開征投機性購房的特別交易稅與物業(yè)稅，對非中國居民在境內(nèi)購房執(zhí)行嚴格的審批和登記制度，并限定在較長的期限內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。也就是說，可以從產(chǎn)業(yè)政策、外匯政策、住房購買交易及持有等環(huán)節(jié)來限制外國資金炒作國內(nèi)房地產(chǎn)。據(jù)說，目前中央政府有規(guī)劃，對外資進入國內(nèi)房地產(chǎn)市場出臺相關(guān)規(guī)則，我想這是好事。但是，相關(guān)的規(guī)則不僅要盡快出臺，而且對外國資本炒作國內(nèi)房地產(chǎn)一定要有更多限制，同時也應(yīng)該與相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策結(jié)合，真正把政策落實在關(guān)鍵點上。
易憲容 中國社科院金融所 研究員
