房地產(chǎn)稅立法將加快 2014年政策主基調(diào)預期維穩(wěn)

在十八屆三中全會明確提出要進行財稅制度改革后，房產(chǎn)稅將面臨變革的預期也更加強烈，作為房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控長效機制所看重的重要組成部分，房產(chǎn)稅改革的方向和趨勢成為業(yè)內(nèi)關注話題。

房地產(chǎn)稅征收面臨爭議房地產(chǎn)稅是對所有和房地產(chǎn)開發(fā)交易相關的稅的總稱，包括和房產(chǎn)相關的房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、土地增值稅等多種稅。而市場熱議的房產(chǎn)稅則是多種稅收制度中的一種。

僅以房產(chǎn)稅試點的上海和重慶效果來看，根據(jù)2013年房價上漲指數(shù)，已經(jīng)實行超過兩年多的上海和重慶房價卻沒有因為房產(chǎn)稅的實行而有多大改變。媒體在采訪業(yè)內(nèi)多位人士時大多表示，目前房產(chǎn)稅實行的效果確實不夠理想，這主要因為房產(chǎn)稅稅率并不高，而且上海方案只針對增量。

對此，21世紀不動產(chǎn)分析師羅寅申談到，房產(chǎn)稅對市場的影響可能主要還是心理上的引導作用。而從代替土地財政收入，控制房價下降等方面來看，整體效果也不明顯。房價還在漲，財政收入占比也較小。

就整個房地產(chǎn)稅體系，億翰智庫表示，房地產(chǎn)稅改革過程也存在幾個爭議點。其一是稅收輕重問題，有人認為針對房地產(chǎn)的稅負過于龐大有側(cè)面推高房價的隱患。二手房交易產(chǎn)生稅，新房的實際房價中也包含很多稅收。加之供給不足的現(xiàn)象目前普遍在一二線城市存在，在供給不足的情況下，成本很容易轉(zhuǎn)嫁到消費者身上，所以每一次在房地產(chǎn)業(yè)的加稅可能對實際房價都是由向上的作用。反之供給出現(xiàn)過剩時，房地產(chǎn)稅收對于成交則會出現(xiàn)較大的抑制作用。

其次是稅收的合理性問題，特別是在房產(chǎn)稅對住宅征收的問題上，都比較關注土地出讓金和房產(chǎn)稅之間存在的征收與否是否矛盾的問題。但從結(jié)果上看，房產(chǎn)稅沒有達到抑制房價的作用，作用很小可以忽略不計。

房地產(chǎn)稅改革戰(zhàn)線長、難度大近期，中國社會科學院發(fā)布名為“將全面深化財稅體制改革落到實處”的報告，根據(jù)報告，2013年我國公共財政收入達到12.9萬億，人均宏觀稅負已經(jīng)接近萬元。而受房地產(chǎn)成交量增加帶動，契稅3844億元，增長33.8%；土地增值稅3294億元，增長21.1%.據(jù)億翰智庫統(tǒng)計，房地產(chǎn)專門類別的稅占全國公共財政收入一成不到，加上商品房交易過程中的營業(yè)稅基本要超過一成的稅負。此外，根據(jù)國土資源部公布的去年全國土地出讓總金額，土地出讓金已經(jīng)達到地方財政收入的六成。如果再加上房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中產(chǎn)生的稅收，和房地產(chǎn)相關的稅費以及土地出讓金基本能夠接近達到和地方財政本級收入的水平。

因此，億翰智庫表示，“房地產(chǎn)的稅費等對于財政收入影響非常巨大，改革的難度也非常巨大。”

細致到房地產(chǎn)稅改革的動向，中國社會科學院的報告中表示，對于個人自用住房征收房產(chǎn)稅，還有很漫長的路。開征房產(chǎn)稅，最迫切的是要達成對房產(chǎn)稅功能定位的共識。

針對房產(chǎn)稅的征收，克爾瑞上海機構(gòu)研究部總監(jiān)薛建雄亦談到，鑒于中國的廣闊地域以及復雜國情，房產(chǎn)稅從開始征到全面開征預計要20年時間才能完成，中間肯定是逐步過渡的。首先是從經(jīng)濟發(fā)達的城市漸次過渡到經(jīng)濟較不發(fā)達的城市或地區(qū)，再讓持有房產(chǎn)但收入并不高的那部分人收入水平提高以致能夠承受。

對于房地產(chǎn)稅的設計方案，中國社會科學院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院預計，房地產(chǎn)稅具體設計將取代現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、土地增值稅等稅種以及房地產(chǎn)開發(fā)購買環(huán)節(jié)稅種和收費。有接近官方的人士也表示，房地產(chǎn)稅會對地方充分授權，減少建設和交易環(huán)節(jié)的稅，增加保有環(huán)節(jié)稅，短時間內(nèi)此方案可能會導致地方稅收收入減少。