董志勇：全面征收房產(chǎn)稅 為時(shí)過(guò)早

我國(guó)正處于重要戰(zhàn)略機(jī)遇期的關(guān)節(jié)點(diǎn)，倉(cāng)促推行任何可能影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)穩(wěn)定的政策并不可取。房產(chǎn)稅的功能定位應(yīng)該是以房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的征稅來(lái)形成規(guī)范的經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)杠桿，形成多種正面效應(yīng)。然而，理論分析以及上海、重慶試點(diǎn)表明，現(xiàn)階段我國(guó)房產(chǎn)稅對(duì)于房?jī)r(jià)的調(diào)控很可能并不有效，并且存在通過(guò)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁、影響消費(fèi)者心理等途徑進(jìn)一步抬高房?jī)r(jià)的可能。同時(shí)，由于房產(chǎn)稅制度安排尚不成熟、稅基偏窄、保有與流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)不均等原因，房產(chǎn)稅對(duì)地方財(cái)政狀況的改善作用也微乎其微。在我國(guó)城市化加速階段全面推行房產(chǎn)稅，可能加重人民負(fù)擔(dān)，進(jìn)一步扭曲供求關(guān)系，進(jìn)而影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)穩(wěn)定。

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的定價(jià)機(jī)制并未遵循成本加成模式，也無(wú)法完全按照一般消費(fèi)品的供求關(guān)系的變動(dòng)法來(lái)決定價(jià)格變動(dòng)的走向。用一句經(jīng)濟(jì)學(xué)語(yǔ)言，也許營(yíng)銷(xiāo)價(jià)格就是真實(shí)價(jià)格。這是因?yàn)橐环矫媸巧唐贩客瑫r(shí)作為消費(fèi)品與資產(chǎn)的雙重屬性，另一方面是土地的國(guó)家壟斷性和非流動(dòng)性、住房建設(shè)非市場(chǎng)化的人為控制，都使我國(guó)商品房?jī)r(jià)格不是純市場(chǎng)行為的結(jié)果。這些非市場(chǎng)因素的影響與干擾，使房產(chǎn)稅作為一種調(diào)節(jié)商品房?jī)r(jià)格的財(cái)政政策，就難以達(dá)到預(yù)期的效果。如果從稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁的角度分析房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響，房產(chǎn)稅不僅不能起到抑制房?jī)r(jià)的作用，反而會(huì)在一定程度上促使房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲。這是因?yàn)?，房產(chǎn)稅征收會(huì)造成持有房產(chǎn)的成本增加，由于房屋租賃市場(chǎng)具有一定需求剛性的特點(diǎn)，增加的持有成本大部分會(huì)轉(zhuǎn)嫁至租房者，反映為房屋租賃市場(chǎng)的租金上升。作為商品房市場(chǎng)的替代品市場(chǎng)，房屋租賃市場(chǎng)的租金上漲會(huì)反向推動(dòng)新房市場(chǎng)的房屋價(jià)格上漲。

此外，如果短期內(nèi)倉(cāng)促擴(kuò)大房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)，過(guò)大的政策跳躍，會(huì)直接影響購(gòu)房者心態(tài)。從長(zhǎng)期來(lái)看，商品房成本并沒(méi)有實(shí)質(zhì)下降，剛性需求依然大量存在，加快推進(jìn)全面征收房產(chǎn)稅既不能起到抑制房?jī)r(jià)上漲的效果，還可能使房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲。

實(shí)踐是檢驗(yàn)真理的唯一標(biāo)準(zhǔn)。從滬、渝兩地的房產(chǎn)稅試點(diǎn)情況來(lái)看，房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)基本是失敗的。其實(shí)說(shuō)不出成功，就是另一種失敗。從房產(chǎn)稅的房?jī)r(jià)調(diào)控作用來(lái)看，自從在重慶和上海試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅后，這兩個(gè)城市的房?jī)r(jià)并沒(méi)有應(yīng)聲下降。需要注意的是，2011年兩市在房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的同時(shí)，同時(shí)配合實(shí)施了控制二套房及以上的住房信貸、加強(qiáng)土地增值稅清理等調(diào)控政策，上海實(shí)施了“限購(gòu)令”，而重慶則重點(diǎn)遏制了高檔住房帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭。與其他未進(jìn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)的城市相比，房產(chǎn)稅并未對(duì)滬、渝兩地調(diào)控商品房?jī)r(jià)格產(chǎn)生顯著的效應(yīng)?？梢园l(fā)現(xiàn)，重慶和上海這兩個(gè)實(shí)行房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的城市，房?jī)r(jià)走勢(shì)圖和其他并未實(shí)行房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的城市房?jī)r(jià)走勢(shì)圖并沒(méi)有明顯的差異。如杭州和南京這兩個(gè)城市，并未實(shí)行房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)，但這兩個(gè)城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)圖與重慶和上海的房?jī)r(jià)走勢(shì)圖基本吻合。

而從房產(chǎn)稅的收入籌集作用來(lái)看，重慶年度收取房產(chǎn)稅近兩億，杯水車(chē)薪，不解決地方財(cái)政問(wèn)題不說(shuō)，收取房產(chǎn)稅為保障房建設(shè)資金很顯然也達(dá)不到什么目的。2011年以來(lái)，上海市各主要稅種占財(cái)政收入的比重，企業(yè)所得稅占整個(gè)財(cái)政收入的25.8%，城市維護(hù)建設(shè)稅、契稅、耕地占有稅占總收入的7.5%，而新征的房地產(chǎn)稅22多億元，占比較小，只占財(cái)政收入的1.3%左右。由此可見(jiàn)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格變化，是市場(chǎng)與非市場(chǎng)力量混合、各項(xiàng)政策共同作用的結(jié)果，房產(chǎn)稅無(wú)并未起到顯著影響。現(xiàn)階段在我國(guó)全面征收房產(chǎn)稅，對(duì)于抑制房?jī)r(jià)很可能是無(wú)效的。

我國(guó)正處于城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展階段，此時(shí)推行房產(chǎn)稅的全面征收弊大于利，為時(shí)過(guò)早。全面征收房產(chǎn)稅其益處主要在于可以為地方政府籌集收入，適當(dāng)增加財(cái)政能力，同時(shí)起到收入再分配的作用。但從我國(guó)滬渝兩地的房產(chǎn)稅試點(diǎn)來(lái)看，由于現(xiàn)階段實(shí)行的房產(chǎn)稅稅基窄、免稅面積大、稅率偏低、缺乏科學(xué)計(jì)稅依據(jù)等原因，作用效果非常有限。而在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的階段，住房市場(chǎng)的剛性需求在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)會(huì)持續(xù)高漲，加之客觀上存在土地供應(yīng)量的下降、開(kāi)發(fā)成本的上升，此時(shí)開(kāi)征房產(chǎn)稅會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步上漲，增加人民負(fù)擔(dān)，影響消費(fèi)需求，不利于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?？傮w而言，在城市化中期倉(cāng)促推行房產(chǎn)稅的全面征收，其社會(huì)經(jīng)濟(jì)綜合效應(yīng)將弊大于利。

反觀那些房產(chǎn)稅制度較為完善的發(fā)達(dá)國(guó)家，其城市化已經(jīng)處于較高水平，房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求并不旺盛，供需較為平衡，市場(chǎng)化水平高，非市場(chǎng)影響較小，房屋持有總量很大，房產(chǎn)稅稅基寬，因此房產(chǎn)稅能夠較好地起到籌集收入、調(diào)控房?jī)r(jià)、收入分配的作用。我國(guó)也應(yīng)等待城市化接近或基本完成的階段，屆時(shí)再推行房產(chǎn)稅的全面征收，結(jié)合完善的制度安排，就能取得較好的效果。

房產(chǎn)稅是一柄雙刃劍，在不同的時(shí)期、不同的經(jīng)濟(jì)背景下實(shí)行這一政策將會(huì)得到非常不同的政策效果?，F(xiàn)階段對(duì)于房產(chǎn)稅征收，仍應(yīng)堅(jiān)持理論探究與試點(diǎn)實(shí)踐相結(jié)合，學(xué)習(xí)借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)注意我國(guó)所有制、經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段、房地產(chǎn)市場(chǎng)性質(zhì)的特殊性，三思而后行。在最佳時(shí)機(jī)到來(lái)之前，房產(chǎn)稅不宜倉(cāng)促全面實(shí)施。房產(chǎn)稅改革是摸著石頭過(guò)河，需三思而后行。