土地增值稅清算力度漸強(qiáng)

內(nèi)容摘要：在土地所得稅審查漸嚴(yán)的同時，土地增值稅的清算力度也在不斷加強(qiáng)。記者近日了解到，我省在2014年土地增值稅清算額大幅增加三成的基礎(chǔ)上，將繼續(xù)加強(qiáng)對土地增值稅的清查。從靈活清查到全盤把握，增值稅清算的加強(qiáng)體現(xiàn)了稅務(wù)在依法治稅上的貫徹與落實(shí)。與此同時，受制于現(xiàn)金流減少，部分中小房企或在此次清查中再次承壓。

土地增值稅清算力度漸增

近三成的增幅，這是我省土地所得稅去年所交出的成績。

記者近日了解到，在國稅總局的要求下，2014年我省土地所得稅清算力度大增，部分地區(qū)清算比例達(dá)到近八成，而在2015年，土地增值稅清算力度將會繼續(xù)增加。

“土地增值稅清查力度的加強(qiáng)，總的來說，是在落實(shí)稅務(wù)總局關(guān)于依法治稅工作。同時也對于稅務(wù)部門以及相關(guān)企業(yè)提出了新的要求。”省地稅一位相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，我省土地增值稅的增長，主要還是依靠房產(chǎn)銷售的穩(wěn)定，而各地方稅務(wù)局在清算中加強(qiáng)了對符合條件清算項(xiàng)目的審查與清算，是助推我省土地增值稅增長的一個主要方向。

何為土地增值稅？簡言之，就是指經(jīng)營企業(yè)等單位和個人，有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)以及在房屋銷售過程中獲得的收入，在扣除土地使用權(quán)成本、開發(fā)成本等支出后的增值額，要按一定比例向國家繳納的一種稅費(fèi)。目前我國土地增值稅實(shí)施四級超率累計(jì)稅率。根據(jù)增值額與占扣除項(xiàng)目金額的比例，征收從30%～60%不等的稅率。

“土地增值稅的征收范圍較大，但主要來源，目前是在房地產(chǎn)行業(yè)。”一家地產(chǎn)企業(yè)人士坦言，從某種意義上來看，土地增值稅也可算是對房地產(chǎn)暴利所設(shè)置的一種門檻。由于地產(chǎn)銷售尤其是非住宅類以及地下車庫等項(xiàng)目，其利潤額遠(yuǎn)高于其他產(chǎn)業(yè)。而土地增值稅的設(shè)置，在一定程度上限制了房地產(chǎn)利潤的暴漲。

據(jù)了解，2014年，我省多個市地土地增值稅清算力度都得到大幅加強(qiáng)。鄭州、漯河、許昌等地同比增幅在三成左右，而南陽、安陽、三門峽等地在四成左右，而鄭東新區(qū)增幅則超過六成。而全國其他多個地區(qū)的土地增值稅清算額也都出現(xiàn)了不小的增量。

“對于土地增值稅的清算，這幾年的力度不斷在加強(qiáng)，去年比較明顯。”省內(nèi)一地級市地稅部門人士稱，2014年，國稅總局加大各稅種清算力度，我省也加大了對土地增值稅的清算與培訓(xùn)。如當(dāng)?shù)氐胤蕉悇?wù)部門去年土地增值稅專項(xiàng)培訓(xùn)次數(shù)就多達(dá)數(shù)次，大大加強(qiáng)了基層稅務(wù)人員和納稅人對于清算問題的把握。與此同時，各地方稅務(wù)部門加強(qiáng)了稅務(wù)所對于土地增值稅清算工作的支持，一些延期清算的項(xiàng)目得到清算，項(xiàng)目的督查力度增強(qiáng)，這都使土地增值稅的清算達(dá)到了空前的高度。

從靈活清算到重點(diǎn)清算的改變

作為地方主要稅種之一，我國土地增值稅在近幾年征管力度逐步加強(qiáng)，2014年1至10月，全國共組織收入2710.78億元，增長22.2%。而我省這個數(shù)字則達(dá)到了30%左右。在采訪中，多家房企人士表示，相比之前對于土地增值稅的清算，去年可算是極為嚴(yán)格。

“土地增值稅清算一直遵循著先預(yù)征再多退少補(bǔ)的原則。”省內(nèi)一家大型房企財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人孫先生告訴記者，按照土地使用性質(zhì)不同，其預(yù)征額度也不相同，其中住宅類一般為預(yù)計(jì)銷售額的1.5%，非住宅類則為3.5%。在達(dá)到必要的清算條件后，房地產(chǎn)企業(yè)需填寫《土地增值稅清算申報(bào)表》，并向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供資料，而地方稅局將會指定事務(wù)所對企業(yè)進(jìn)行清算，并委托其他事務(wù)所對其項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)督。

由于房地產(chǎn)銷售的時間跨度相對較大，其清算過程往往也比較長。若部分項(xiàng)目由于涉及開發(fā)商與建設(shè)商之間的合同糾紛，更會拉長清算時間。同時，雖然條件規(guī)定的是銷售達(dá)到80%即滿足清算的銷售要求，但由于涉及成本確定或其他原因，一些地產(chǎn)項(xiàng)目即使在項(xiàng)目銷售完也未進(jìn)行土地增值稅清算。“這就使得很多清算項(xiàng)目被積壓，如果在這個過程中出現(xiàn)一些其他因素的干擾和影響，清算就容易因此延后。”一位基層稅務(wù)稽查人員坦言。

除此之外，在實(shí)際操作中，一些稅務(wù)工作人員和納稅人對上位法的把握并不清晰，如張江高科公司就表示，對一手房的銷售，其按預(yù)征率預(yù)交土地增值稅，但公司在土地開發(fā)中涉及的巨額市政建設(shè)、公建配套、吸收養(yǎng)老等成本分?jǐn)偡椒ê徒痤~未得到相關(guān)主管部門的最終認(rèn)定，因此土地成本難以在各開發(fā)項(xiàng)目上精準(zhǔn)分?jǐn)偅瑢Ω麂N售項(xiàng)目的增值額及相應(yīng)增值稅率認(rèn)定存在一定困難。

也正因此，在前幾年地方財(cái)政收入較好的時候，土地增值稅的清算也呈現(xiàn)出一種靈活狀態(tài)，部分需要清算的土地增值稅由于各種原因延后，一些地產(chǎn)企業(yè)也出現(xiàn)延遲繳納的情況。如2013年，央視曝光多家房企欠繳土地增值稅，雖然國稅總局辟謠其存在誤解，但也從一個側(cè)面反映了土地增值稅清算之難。

而從去年下半年，全國多個地區(qū)下發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程，就房企土地增值稅的清算提出了詳細(xì)的要求，從靈活收繳開始向依法全盤清算轉(zhuǎn)變。“土地增值稅清算力度的加強(qiáng)，是體現(xiàn)稅收應(yīng)收盡收原則的重點(diǎn)之一。”上述地市地稅局相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，考慮到目前土地增值稅政策沒有變動的情況，地方稅務(wù)局正在通過加強(qiáng)預(yù)征管理、提高清算審核效果以及加大欠稅清理等方式，增加土地增值稅的清算強(qiáng)度和收入。

而隨著近日稅務(wù)總局《關(guān)于全面推進(jìn)依法治稅的指導(dǎo)意見》的制定和發(fā)布，多位稅務(wù)人士認(rèn)為，2015年清算動作顯然會繼續(xù)加大。如我省南部某市地稅局目前正準(zhǔn)備學(xué)習(xí)廣東等地的清算經(jīng)驗(yàn)，加強(qiáng)清算小組的培訓(xùn)，著力清掃潛在工作障礙，確保土地增值稅專項(xiàng)檢查順利推進(jìn)，同時制定欠稅清繳計(jì)劃，力爭2015年的土地增值稅收入在2014年的基礎(chǔ)上再上一個臺階。

中小房企或因此承壓

雖然對于土地增值稅的清算，地稅部門表示是貫徹依法治稅的方針，并不針對特定群體，但作為土地增值稅上繳大戶，業(yè)內(nèi)人士分析這或?qū)е虏糠种行》康禺a(chǎn)公司資金因此承壓。

“2014年整體來看房地產(chǎn)的現(xiàn)金流并不充分，部分中小地產(chǎn)公司銷售欠佳。”劉先生告訴記者，2014年，我省部分房地產(chǎn)企業(yè)開始出現(xiàn)庫存高壓的情況，有市地房地產(chǎn)公司僅完成計(jì)劃銷售的10%，并將今年的重點(diǎn)經(jīng)營目標(biāo)放在了去庫存上。而這種房屋銷售的不暢限制了企業(yè)的資金來源，也對其現(xiàn)金流提出了嚴(yán)苛要求。同時由于多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)并不享受相關(guān)的稅收減免政策，此時加強(qiáng)對于土地增值稅的清算，無疑讓一些高庫存壓力、低現(xiàn)金流的中小房企倍感壓力。

這種情況在A股市場上也可見一斑，據(jù)了解，目前發(fā)布2014年報(bào)的27家滬深兩市房地產(chǎn)類上市公司共實(shí)現(xiàn)活動現(xiàn)金流凈額為負(fù)162億元，較2013年同期減少近87億元；而截至2014年第三季度，在144家上市房企中，僅45家經(jīng)營性現(xiàn)金流為正，其余房企皆為負(fù)數(shù)。

對于大型房產(chǎn)企業(yè)來說，土地增值稅政策對其影響相對有限。如銷售100億元的房地產(chǎn)公司，之前一年的土地增值稅預(yù)交額一般是其銷售額的2.5%～2.8%，去年增長至3%左右。但是對于中小房企，由于以往用于合理避稅的手段現(xiàn)階段難以為繼，缺乏良好財(cái)務(wù)規(guī)劃、依賴土地升值獲利的企業(yè)，將受到一定沖擊。

他舉例，一樓盤在去除所得稅、營業(yè)稅等費(fèi)用后計(jì)算成本在1000元/平米，因此該公司制定銷售價為2000元/平米，從而計(jì)算出自己預(yù)計(jì)銷售為3億元，毛利1.5億元。而事實(shí)上，考慮到土地增值稅的超率累計(jì)問題，其實(shí)際土地增值稅繳納可能會超過6000萬元，這就導(dǎo)致地產(chǎn)商實(shí)際利潤遠(yuǎn)低于預(yù)期盈利，影響企業(yè)下一步規(guī)劃和發(fā)展。

“這種情況在中小地產(chǎn)企業(yè)身上時有發(fā)生，有的企業(yè)由于不會計(jì)算，忙了幾年的項(xiàng)目，卻發(fā)現(xiàn)沒有多少盈利。”孫先生稱，由于當(dāng)前稅收整體聯(lián)網(wǎng)、各機(jī)構(gòu)合作加強(qiáng)，習(xí)慣于采取規(guī)避或其他方式來拖延清算也不再好用，這就讓財(cái)務(wù)建設(shè)不夠規(guī)范的地產(chǎn)企業(yè)吃了虧。

“張江高科發(fā)布公告稱，自己因?yàn)橥恋卦鲋刀惽逅悖?014年利潤縮水近三成。這種情況也是目前部分企業(yè)會遇到的問題。”他坦言，土地增值稅清算力度的增加，無論對大型還是中小房企的規(guī)范問題都提出了新要求。沒有明確清晰的預(yù)測計(jì)算，而像過去那樣找關(guān)系、找空子從而逃避土地增值稅的方法已不可取，只能從自身轉(zhuǎn)變。

“因此可以看到，土地增值稅的清算加強(qiáng)，在一定程度上改變之前的清算環(huán)境。”一家地方稅務(wù)局工作人員解釋，一方面，在依法治稅的大環(huán)境下，土地、稅務(wù)等多個部門合作越發(fā)緊密，土地增值稅執(zhí)法越來越規(guī)范合理。而對于地產(chǎn)企業(yè)來說，規(guī)范化的財(cái)務(wù)核算、提供更加穩(wěn)健的會計(jì)信息，也將逐漸成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的常態(tài)。