清算土地增值稅行動升級 電腦自動生成黑名單

盡管任志強與央視關(guān)于“房企欠巨額土地增值稅”的論戰(zhàn)早已告一段落，這場風波卻延續(xù)至今。

國家稅務(wù)總局日前下發(fā)通知，要求各級稅務(wù)機關(guān)加強征管堵漏增收，提高收入增長質(zhì)量。在下一階段規(guī)范稅收秩序的重點中，首先提到的就是“加大土地增值稅清算力度”。

記者拿到的一份國稅總局內(nèi)部文件顯示，國稅總局已對清算任務(wù)限定了時間表，要求各地在今年11月底前報送土地增值稅清算工作完成情況。

“從去年底開始，我們就要求各地從嚴清算土地增值稅，并把這項工作列為今年的工作重點之一。”國家稅務(wù)總局相關(guān)主管部門一位負責人對《華夏時報》記者表示。

一家全國大型房企高層透露，“稅務(wù)系統(tǒng)的電腦中已經(jīng)自動生成了稅負率低的企業(yè)，由各地稅務(wù)局管理科形成一份‘黑名單’上報，然后指定稽查局對名單上的房企逐一檢查。”但該消息未得到相關(guān)部門證實。

業(yè)內(nèi)人士分析，在市場下行階段，一旦土地增值稅成為稅務(wù)部門重點清查的對象，會令開發(fā)商本已緊張的資金鏈“雪上加霜”。對于中小房企而言，從嚴征收土地增值稅或引發(fā)資金鏈斷裂風險。

多地清查土地增值稅

在國稅總局發(fā)出上述通知之前，已經(jīng)有不少省份在行動。

近期，廣東省地稅局制定出臺了《廣東省地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程》，就清算省內(nèi)房企的土地增值稅提出諸多詳細要求，文件將于7月1日起正式實施。

河北省地稅局也在近日宣布，年內(nèi)至少清算828個房地產(chǎn)項目。

此外，據(jù)媒體報道，根據(jù)國家稅務(wù)總局的部署，2014年土地增值稅清算計劃已被列入稅務(wù)機關(guān)績效考核范圍。海南、河北、湖南、吉林、新疆、江西等地先后公布了2014年度土地增值稅清算計劃、調(diào)整土地增值稅征收政策等文件。

去年11月，央視《每周質(zhì)量報告》報道稱萬科、華遠、富力、SOHO中國等45家房企，8年來欠繳土地增值稅超3.8萬億元。對此，多家上市房企發(fā)布澄清公告予以否認，任志強更是駁斥央視報道“愚蠢無知”。

“央視報道后，我們對土地增值稅更加重視了，央視提及的一些問題，對清查工作還是有推動作用的。”深圳市地稅局有關(guān)負責人告訴記者。

上述負責人還表示，去年底到今年初，國稅總局已經(jīng)召開了幾次會議，督促地方清查土地增值稅。從今年初開始深圳已著手部署清查，1-5月份的土地增值稅同比增長情況還算不錯。

“今年是清算土地增值稅的執(zhí)行年，從一線城市到小縣城都要清算，這與地方財政緊張、國稅總局施壓有關(guān)。”深圳一家房地產(chǎn)稅務(wù)咨詢公司總經(jīng)理說。

實際上，今年以來，多個城市陷入財政收入增幅放緩的困境，一些城市選擇用追繳稅收等方式填補財政收入的缺口，其中，房地產(chǎn)行業(yè)是追繳的重點目標。

“今年的財政壓力大，稅收任務(wù)艱巨，國稅總局需要出面督促地方充分挖掘稅收潛力。”廣東某市一位國稅局官員告訴記者。

地方政府兩難

“從我們對上半年工作的摸底情況來看，有些省份已經(jīng)展開了相關(guān)工作，但也有些省市的工作進展緩慢。”上述國稅總局相關(guān)主管部門負責人表示，“由于土地增值稅屬于地稅，所以國稅總局也只能起到督促作用，具體的落實工作還要由地方執(zhí)行。”

實際上，近幾年，國稅總局多次下發(fā)文件要求地方清查土地增值稅，但地方政府積極性并不高，過去幾年的稅務(wù)清查工作，對開發(fā)商也并未產(chǎn)生實質(zhì)性影響。

“房地產(chǎn)項目大部分是滾動開發(fā)，從拿地、開發(fā)到竣工一般都要2-3年的周期，有的項目還存在捂盤的情況。”東部某省會城市稅務(wù)局一位官員對記者表示，“土地增值稅的清算周期短則2-3年，長則5-6年。”

上述官員還表示，為了拖延土地增值稅清算時間，很多房企絞盡腦汁，如一些大型項目采取分期領(lǐng)取預(yù)售證的方式，等到現(xiàn)房或準現(xiàn)房時才開始銷售。“因此，很多地稅部門都沒有足夠的人力來進行土地增值稅的清算。”

此外，地方政府的“小算盤”，也使得土地增值稅在征收過程中淪為可松可緊的“橡皮筋游戲”。

“由于土地增值稅的稅額較大，地方稅務(wù)部門在完成當年的稅務(wù)指標后，并不急于針對所有的項目匯算清繳，這有利于地方稅務(wù)局實現(xiàn)逐年遞增的稅收任務(wù)。”北京一家稅務(wù)公司負責人表示。

“更重要的是，地方政府不想殺雞取卵，會考慮長期的利益，尤其是體量大的項目，開發(fā)周期長，除了稅收，更有助于提升地價和完善配套，如果即時清算，誰還愿意在這個城市拿地?”長沙一別墅項目營銷總監(jiān)朱先生說。

房企資金鏈“雪上加霜”

目前，土地增值稅實行四級超額累進稅率，稅率為30%-60%。但土地增值稅一直是房地產(chǎn)稅收體系中，設(shè)計最復(fù)雜、征稅成本最高的一個稅種，對于地方政府而言，實際操作上存在一定難度。

由于對房地產(chǎn)開發(fā)成本難以統(tǒng)一認定，前幾年各地幾乎清一色地執(zhí)行了土地增值稅“預(yù)征”的操作辦法。

國稅總局于2010年6月出臺文件規(guī)定，除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%。

“一般我們在項目拿地階段就已經(jīng)做好稅務(wù)規(guī)劃，將土地增值稅按照銷售收入的總額進行預(yù)提，并計入開發(fā)成本，最終反映在財務(wù)報表中。”北京一家大型地產(chǎn)商負責人認為，土地增值稅在未達到稅法規(guī)定的結(jié)算條件時可以不交，這對企業(yè)來說并不違反稅法。

“不過，現(xiàn)在土地增值稅成為稅務(wù)部門重點清查的對象，一些資金本來就不寬裕的開發(fā)商，日子會更加難過。”上述深圳房地產(chǎn)稅務(wù)咨詢公司總經(jīng)理表示。

多位業(yè)內(nèi)人士分析，目前房企融資成本上升，同時市場銷售不暢，如果稅務(wù)部門“再上一道枷鎖”，房企將面臨更大的壓力。

“這些年一直都沒有進行過土地增值稅的嚴格清算，截至目前這已是一筆十分可觀的資金，對于中小房企而言，一旦自身項目被清算，資金鏈將存在斷裂風險。”北京一家房企負責人對記者表示。

不過也有房企并不擔心清查的后果。上述長沙別墅項目的營銷總監(jiān)朱先生認為，從利益角度考慮，地方清查更多是為了應(yīng)付上級壓力，但執(zhí)行時還是會為開發(fā)商考慮。